Por Élida Oliveira
Quem prendeu a respiração e esperou até agora para financiar um imóvel pode estar se perguntando se vale a pena mergulhar no juro alto de qualquer maneira ou aguardar o início do ciclo de corte, projetado para o início do ano que vem. A resposta é bastante pessoal, porque envolve sonhos e dinâmicas particulares de quem planeja uma aquisição como essa. Mas, há dados que podem ajudar a subsidiar a decisão.
A taxa básica de juros, a Selic, foi mantida em 15% pelo Comitê de Política Monetária (Copom), que apontou como justificativas as projeções de inflação elevada, resiliência na atividade econômica e pressões no mercado de trabalho. Essa dinâmica exige “uma política monetária em patamar significativamente contracionista por período bastante prolongado”, com o objetivo de trazer a inflação para perto da meta.
Com a Selic alta, todo o mercado de crédito, inclusive o do financiamento imobiliário, fica mais caro e restrito para os consumidores, com parcelas elevadas e maior custo total ao longo do contrato. Então, o melhor seria esperar a queda da Selic, projetada pelo mercado para o primeiro trimestre do ano que vem?
Impacto da Selic na compra de imóveis
Para o economista Adenauer Rockenmeyer, delegado do Conselho Regional de Economia de São Paulo (Corecon-SP), a melhor estratégia seria esperar a queda da taxa e investir o dinheiro destinado à entrada do imóvel. Assim, em vez de pagar juro alto, o comprador aproveitaria o outro efeito da Selic, que é o bom rendimento na renda fixa.
“Uma estratégia interessante, eu diria até principal, seria esperar a queda de juros e aproveitar esse momento para aplicar o valor de entrada em alguma renda fixa atrelada à Selic, como Tesouro, CDB, LCI ou LCA”, afirma. Ele alerta, porém, que esperar pode implicar riscos, como a possibilidade do imóvel desejado ser vendido ou a taxa de juros não reduzir como previsto.
Filipe Pontual, diretor executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), afirma que há outras variáveis que compõem o preço dos imóveis, e a dinâmica atual do mercado imobiliário pode trazer boas oportunidades e vantagens em negociações caso o comprador decida fechar o contrato na atual conjuntura.
“A queda de juro pode provocar um aumento do preço dos imóveis, porque aumentará a demanda. E, se há maior demanda por imóvel, vai ter maior demanda por construção, o que eleva os preços da construção civil”, avalia.
Para quem necessita do imóvel imediatamente, financiar a taxas altas pode ser uma opção para sair do aluguel e congelar o preço do imóvel. Em cidades com muitos lançamentos, existe também a chance de negociar descontos junto às incorporadoras pressionadas pelos juros altos que encarecem seus próprios financiamentos.
Taxas no financiamento de imóveis
Para ilustrar o impacto real das diferentes taxas de juros, Rockenmeyer simulou os custos do financiamento de um imóvel de R$ 500 mil usando a taxa mais baixa, a média e a mais alta disponíveis no mercado, conforme os dados do Banco Central.
Condições da Simulação:
Cenário 1: menor taxa do mercado (Caixa 7,64% a.a. ou ~0,62% a.m.)
Cenário 2: taxa média de mercado (10,24% a.a. ou ~0,82% a.m.)
Cenário 3: taxa mais alta do mercado (Santander 12,44% a.a. ou ~0,98% a.m.)
Juros podem duplicar valor do imóvel
Os cenários apresentados por Rockenmeyer ilustram o impacto dos juros no longo prazo. Eles consideram os valores praticados na atual conjuntura, sem projetar possível queda da Selic. Mas, considerando estes parâmetros, é possível estimar o quanto alguns pontos percentuais impactam no valor final.
A diferença entre conseguir a melhor ou a pior taxa atual é de quase cinco pontos percentuais, o que representa um custo total variando entre R$ 949 mil ou R$ 1,2 milhão diferença de R$ 251 mil.
“A subida da taxa impactou. A prestação ficou mais alta para o mesmo valor financiado, o que significa que as pessoas precisam financiar menos ou dar uma entrada maior”, diz Pontual.
“Isso reforça a mensagem central: se for financiar agora, cada décimo de ponto percentual na taxa de juros tem um impacto financeiro gigantesco no longo prazo”, alerta Rockenmeyer.
Além de considerar os juros, os compradores também devem avaliar os custos adicionais, como impostos, registro, taxa de avaliação e seguro obrigatório, que também elevam o valor final.
Financiei antes de a Selic cair, e agora?
O contrato de financiamento mais recorrente no Brasil é feito pelo Sistema de Amortização Constante, (SAC). Nele, a dívida é calculada com base em uma taxa de juros anual (influenciada pela Selic) mais a TR (Taxa Referencial).
Por exemplo, se o contrato for de 13% de juros ao ano mais TR, essa será a base de cálculo por toda a vida do contrato. A TR pode variar se a Selic cair, o que pode aliviar um pouco o valor das prestações. Mas a taxa de juro ao ano é fixa.
Porém, quem decidir pelo financiamento agora poderá contar com algumas alternativas quando a Selic começar a cair: a portabilidade de financiamento imobiliário ou a negociação
A negociação envolve conversar com o banco para alterar o contrato com base em juros menores praticados na concorrência quem não quiser perder o cliente poderá aceitar os termos propostos.
Caso a negociação não seja possível, já que o banco não é obrigado a aceitar a proposta, o comprador poderá levar o contrato de financiamento para outra instituição financeira que tenha melhores condições de pagamento.
