O volume de financiamento imobiliário deve crescer 16% em 2026, após um avanço de 3% em 2025, segundo dados divulgados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). A projeção é sustentada principalmente pela expectativa de queda da Selic no segundo semestre deste ano.
A estimativa é que as concessões com recursos da poupança (SBPE) avancem 15%, alcançando R$ 180 bilhões. Já os financiamentos com recursos do FGTS, destinados à habitação social, devem crescer 5%, para R$ 145 bilhões. Os recursos livres, que somaram R$ 31 bilhões em 2025, devem registrar expansão de 66% neste ano, segundo a entidade.
O desempenho do mercado também deve refletir os efeitos do novo modelo de financiamento imobiliário, anunciado pelo governo em outubro. A liberação do compulsório dos bancos, uma das principais mudanças, já começou a ter impacto nas taxas cobradas dos clientes pessoa física, afirmou a presidente da Abecip, Priscilla Ciolli.
“A liberação do compulsório injetou R$ 38 bilhões e ajudou a movimentar esse mercado”, disse após a divulgação dos dados. “Houve um movimento dos bancos no fim do ano de redução dos juros em função desse aporte.”
A continuidade desse movimento, contudo, dependerá de fatores como o corte da taxa Selic em 2026, ponderou Ciolli. “A redução de taxas está muito atrelada à liberação do compulsório, mas esse efeito tem prazo. Essa é a grande preocupação, porque ao longo deste ano vamos continuar produzindo volumes elevados. Quando esse recurso se esgotar, precisaremos estar em um outro cenário de Selic para manter essas taxas.”
O novo modelo prevê uma transição para menor dependência de funding subsidiado e maior uso de fontes de mercado. Para que essa migração para recursos livres seja viável, a redução da taxa de juros de mercado é fundamental, destacou Ciolli. “Caso contrário, não conseguiremos operar com taxas abaixo de 12%.”
As mudanças alteraram a forma de utilização da poupança pelos bancos no financiamento habitacional. Pelas regras vigentes até outubro de 2025, 65% dos recursos do SBPE eram obrigatoriamente destinados ao crédito imobiliário, 20% ficavam retidos no Banco Central como compulsório e 15% tinham uso livre.
Com o novo modelo, o compulsório caiu para 15% em 2025 e será reduzido gradualmente até zerar ao longo de uma década.
Quando o modelo estiver plenamente implementado, a partir de 2027, uma instituição que captar R$ 1 milhão no mercado e destinar integralmente esse valor ao financiamento imobiliário poderá utilizar montante equivalente captado na poupança - de custo mais baixo - para aplicações livres por um período determinado, estimado entre seis anos e sete anos. Para isso, porém, 80% dos financiamentos habitacionais deverão seguir as regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que limitam os juros a 12% ao ano.
Em 2025, o volume total de concessões de financiamento imobiliário somou R$ 324 bilhões, com crescimento de 3%. O resultado superou as expectativas iniciais, que indicavam retração por causa do nível elevado da Selic. “É importante reforçar o quanto esse mercado é resiliente e como encontra caminhos e alternativas para crescer”, afirmou Ciolli. No ano passado, o financiamento com recursos da poupança recuou 13% - menos do que a queda de 17% projetada anteriormente. Já os financiamentos com recursos do FGTS cresceram 9%. As operações com recursos livres, que incluem, por exemplo, recursos das tesourarias dos bancos, avançaram 246%, totalizando R$ 31 bilhões.
No segmento de pessoas jurídicas, “o mercado encontrou alternativas que não envolvem o subsídio da poupança”, disse Ciolli. O uso de recursos de tesouraria e outras fontes livres permitiu expansão mesmo diante da retração da caderneta.
No funding total, a participação da poupança caiu de 32% em 2024 para 29% em 2025. “Ela ainda é muito necessária, mas representa bem menos do que em anos anteriores”, afirmou. Considerando o saldo e a captação líquida, o volume da poupança recuou 0,9% em 2025, para R$ 766 bilhões.
Em contrapartida, as letras de crédito imobiliário (LCI) ampliaram participação no funding, passando de 17% para 19%. Após mudanças regulatórias - como a ampliação do prazo mínimo de resgate para 12 meses, em fevereiro de 2024 -, houve forte queda na captação, mas ajustes posteriores impulsionaram os volumes ao longo de 2025.
“É uma discussão constante com o governo e com o Banco Central para manter esse instrumento atrelado ao crédito imobiliário e viabilizar taxas mais baixas”, reforçou Ciolli.
Os certificados de recebíveis imobiliários (CRI) responderam por 10% do funding, contra 9% no ano anterior. As letras imobiliárias garantidas (LIG) perderam participação, de 5% para 4%, enquanto os fundos de investimento imobiliário se mantiveram estáveis, com fatia de 11%.
