Os bancos já trabalham com a perspectiva de que a isenção de Imposto de Renda das letras de crédito imobiliário (LCIs) e das letras de crédito do agronegócio (LCAs) chegará ao fim, e começam a avaliar os efeitos da mudança sobre o custo de captação e do crédito. A discussão ganhou força diante da expectativa de uma nova revisão dos incentivos tributários da renda fixa, tema que está na mesa do governo e que deve voltar à agenda em 2027, segundo fontes ouvidas pelo Valor.
A avaliação entre instituições financeiras é que dificilmente o benefício sobreviverá no formato atual. Em caso de reeleição do presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT), a projeção é que uma mudança possa começar a ser encaminhada ainda em 2026. Mesmo com uma troca na Presidência, fontes do mercado acreditam que a discussão deverá reaparecer no próximo ano.
Dentro do governo, a revisão em análise é mais ampla. Além do possível fim da isenção de LCIs e LCAs, que são títulos de captação bancária, estão em discussão novas restrições aos lastros usados em emissões de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e certificados de recebíveis do agronegócio (CRAs). A ideia seria preservar, por outro lado, os benefícios concedidos aos fundos de investimento nas cadeias produtivas agroindustriais (Fiagros) e às debêntures incentivadas.
A discussão se dá a partir da avaliação de que parte dos benefícios concedidos não tem sido eficiente em direcionar recursos para os setores que deveriam ser estimulados. Para LCIs e LCAs, a possibilidade em análise é retirar a isenção de IR dos rendimentos recebidos pelos investidores. No caso de CRIs e CRAs, o caminho seria restringir novamente os ativos que podem servir de lastro para as emissões, aproximando o benefício fiscal do financiamento efetivo dos setores imobiliário e do agronegócio.
Um interlocutor ressalta que o governo tem alegado concorrência dos isentos na captação de títulos públicos, o que estaria puxando os prêmios para cima. Essa mesma fonte afirma, no entanto, que o mercado tem pedido maiores taxas por conta do desequilíbrio nas contas públicas.
Avaliação entre instituições financeiras é que dificilmente o benefício sobreviverá no formato atual
Não seria a primeira vez que o governo recorre a esse expediente. Em fevereiro de 2024, o Conselho Monetário Nacional (CMN) apertou as regras de lastro de CRIs e CRAs diante da avaliação de que empresas de outros setores estavam conseguindo acessar indiretamente o mercado de títulos isentos.
Naquele momento, passaram a ser vedadas, entre outras estruturas, emissões lastreadas em títulos de dívida de companhias abertas cujo principal ramo de atividade não fosse o imobiliário, no caso dos CRIs, ou o agronegócio, no caso dos CRAs. A medida atingiu estruturas nas quais debêntures e outros títulos de dívida de empresas de diferentes setores eram adquiridos por securitizadoras e serviam de lastro para a emissão de papéis isentos.
Também foram impostas limitações a operações envolvendo instituições financeiras e partes relacionadas e a determinados créditos usados para reembolso de despesas. Na justificativa apresentada na época, o Ministério da Fazenda afirmou que as mudanças buscavam aumentar a eficiência da política pública e assegurar que o incentivo fosse direcionado às atividades para as quais esses instrumentos haviam sido criados.
Agora, a avaliação é que há espaço para um novo aperto. O desenho das restrições ainda está em discussão e deverá definir quais tipos de lastro deixarão de ser admitidos para novas emissões de CRIs e CRAs.
O tratamento seria diferente para Fiagros e debêntures incentivadas pela lei 12.431. Nesses casos, a intenção, nas discussões atuais, seria preservar os benefícios tributários, diante da avaliação de que esses instrumentos têm conseguido direcionar recursos para os investimentos que justificam o incentivo.
As incertezas, porém, já levam alguns bancos a avaliar o que aconteceria com o mercado de dívida caso uma revisão futura alcançasse as debêntures incentivadas. As emissões desses papéis perderam força neste ano. Nos sete primeiros meses de 2026, as ofertas somaram R$ 71,9 bilhões, ante R$ 88,8 bilhões no mesmo período de 2025 - uma queda de 19%, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). Apesar da retração, o instrumento continua sendo considerado uma fonte essencial de financiamento da infraestrutura no país.
Por enquanto, o mercado não precifica uma mudança na tributação das debêntures incentivadas, segundo um analista que acompanha o segmento. Um sinal disso, afirma, é a estabilidade dos spreads nas últimas semanas. “Se isso, de fato, ocorrer, ainda não entrou no preço”, diz.
No mercado de crédito imobiliário, a discussão sobre LCIs já produz cálculos sobre o impacto de uma eventual tributação. Em evento recente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), no fim de agosto, executivos afirmaram que a retirada da isenção de IR chegaria rapidamente ao consumidor. Com a tributação, argumentaram, os bancos precisariam elevar a remuneração oferecida pelas LCIs para preservar sua atratividade para os investidores, aumentando o custo de captação e, consequentemente, as taxas do financiamento imobiliário.
A tesouraria do Bradesco calculou o possível impacto. Segundo Romero Albuquerque, diretor de crédito imobiliário do banco, uma tributação de 5% acrescentaria 0,8 ponto percentual ao custo do crédito. “No final da história, vai atrapalhar, e muito, o mercado que a gente está querendo desenvolver”, afirmou no evento.
O governo já tentou avançar sobre a isenção desses instrumentos no ano passado. A medida provisória 1.303/2025 previa a tributação de títulos até então isentos, entre eles LCIs e LCAs. A proposta enfrentou forte resistência no Congresso e acabou perdendo a validade.
Procurado, o Ministério da Fazenda não se pronunciou.
