Por Edna Simão
Os cinco principais bancos do país - Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil (BB), Bradesco, Santander e Itaú - contabilizavam no dia 30 de junho R$ 11 bilhões em ativos mantidos em carteira para venda. Desse total, estima-se que R$ 10 bilhões sejam referentes a imóveis recuperados pelas instituições financeiras para fazer frente a operações de crédito que não foram pagas. O número de imóveis retomados somava 27.004.
Os dados fazem parte do Mapa Resale, uma pesquisa inédita repassada ao Valor e que tem como objetivo dar transparência a esse mercado bilionário, cujas informações são apresentadas de forma fragmentada nos balanços dos bancos. Pelo levantamento, a Caixa, por ser a maior financiadora de crédito imobiliário, concentrava mais da metade do total de ativos mantidos para venda pelos bancos. Dos R$ 11 bilhões, R$ 6,03 bilhões estão registrados no balanço da Caixa, seguida por Bradesco (R$ 2,53 bilhões), Santander (R$ 1,59 bilhão), Itaú (R$ 598 milhões) e BB (R$ 302 milhões).
O Mapa Resale mostra que o banco público também lidera em número de imóveis retomados ofertados. Dos 27.004, 24.572 são da Caixa. O Santander aparece em segundo lugar (1.365 imóveis), acompanhado por BB (633) e Bradesco (434). Já o Itaú não tem esses dados disponíveis.
Com o levantamento, que terá periodicidade trimestral, será possível criar uma série histórica para uma melhor análise dos critérios de concessão de crédito para, se for preciso, aprimorá-los como forma de tornar o imóvel líquido rapidamente, diz o CEO da Resale, Marcelo Prata. A Resale é uma plataforma que atua como um outlet de imóveis retomados por bancos e instituições financeiras para dar liquidez a esses ativos imobiliários disponíveis para venda.
Segundo Prata, a estimativa de R$ 10 bilhões em imóveis retomados registrados como ativos é baixa se considerado um universo de mais de R$1 trilhão em crédito imobiliário. Porém, o montante tem impacto nos resultados dos bancos. O levantamento reforça também que esses R$ 10 bilhões não representam o estoque imobiliário reportado pelas cinco instituições financeiras, mas, sim, uma estimativa indicativa construída a partir de dados observados, proxies e hipóteses analíticas, diante da ausência de abertura contábil padronizada por tipo de ativo.
“Temos zero dado [valor da parcela imobiliária no total de ativos para venda]. É o pré-sal do mercado imobiliário. Não é uma informação pública”, frisou. O executivo ressalta que, com os dados, será possível acompanhar o comportamento da retomada e da venda desses imóveis, algo hoje “escondido”. Atualmente, o setor tem acesso apenas a dados como a evolução dos lançamentos imobiliários e os números do mercado secundário.
O Mapa Resale aponta que a trajetória dos ativos mantidos para venda não depende apenas da inadimplência ou da entrada de novos imóveis na carteira do banco. Conforme o levantamento, resulta da combinação entre novos ativos retomados, capacidade de alienação do estoque existente, baixas e reclassificações contábeis. Ou seja, o dado estimativo de ativos imobiliários mantidos para venda nas carteiras dos bancos não significa, isoladamente, que houve mais retomadas, assim como uma redução não necessariamente indica menor inadimplência.
O diretor-executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Filipe Pontual, afirmou que a entidade não tem a informação sobre o valor dos imóveis retomados mantidos para venda nas carteiras dos bancos. Ele ressalta, no entanto, que a taxa de inadimplência dos financiamentos imobiliários em até 90 dias está nos níveis mais baixos da história, mesmo com a taxa básica de juros (Selic) em 14% ao ano. “Não é algo que esteja nos preocupando”, disse.
Além disso, Pontual afirmou que o crescimento do crédito imobiliário nos últimos cinco anos foi “bastante forte”, tanto via Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) como na parcela que tem como “funding” os recursos da caderneta de poupança. “Em valores absolutos de imóveis retomados [R$ 10 bilhões], pode parecer alto, mas, em termos relativos, é baixo”, explicou Pontual, lembrando que representaria algo em torno de 0,7% do saldo total de financiamentos no país, que chega a R$ 1,455 trilhão.
Prata explicou ao Valor que o montante consolidado de R$ 11 bilhões em ativos para venda na carteira dos bancos foi apurado a partir de informações disponíveis nas demonstrações financeiras. A composição desses saldos, conforme Prata, não é divulgada de forma padronizada pelos bancos. A partir das informações públicas disponíveis - como as demonstrações financeiras - e de referências analíticas individualizadas - portais de vendas e diferentes etapas dos processos de recuperação e alienação de ativos, foi possível calcular que R$ 10 bilhões desse total representam uma estimativa indicativa do possível componente imobiliário.
Procurada para comentar os números, a Caixa confirmou, por meio de nota, que o saldo contábil de ativos mantidos para venda era de R$ 6,03 bilhões no balanço patrimonial referente ao segundo trimestre de 2026. Atualmente, aproximadamente 27 mil imóveis estão disponíveis para comercialização no portal Imóveis Caixa, número mais atualizado do que o apontado no Mapa Resale.
“Ressalta-se que esse quantitativo é dinâmico e pode variar em função da alienação de bens e da incorporação de novos imóveis ao estoque”, informou a Caixa, destacando que a estimativa de valor para comercialização desse estoque corresponde à soma dos valores mínimos de venda divulgados para os imóveis disponibilizados no portal de vendas do banco.
A Caixa reforçou ainda que, nos termos da regulamentação aplicável aos Ativos Não Financeiros Mantidos para Venda (AMV), a alienação desses bens integra a gestão patrimonial da instituição, contribuindo para a recuperação de créditos, a redução dos custos e riscos associados à sua manutenção e sua conversão em recursos financeiros.
Já o BB informou, também por meio de nota, que não comenta volumes, metas e valores por motivos de sigilo de sua estratégia concorrencial referente à parcela de ativos mantidos para venda, como é o caso dos imóveis retomados.
“Cabe destacar que a recuperabilidade e a venda dos imóveis retomados perfazem a cadeia de crédito, e seu sucesso contribui para a composição de risco e taxa de juros, sendo tanto menor quanto maior for a velocidade na retomada e na venda”, explicou o banco.
O BB informou que, atualmente, 98,5% do estoque de imóveis do banco advém da recuperação e retomada desses ativos e que a estimativa de recebimento por eles está intrinsecamente ligada ao valor da dívida em atraso, conforme dispõe a Resolução 4.747 do Banco Central, segundo a qual o ativo imobilizado de uma instituição financeira decorrente de retomada deve perseguir o valor justo.
Procurados, Itaú, Santander e Bradesco não se manifestaram sobre o levantamento.
