Por Anita Scal
O ano de 2025 foi marcado pela continuidade do ciclo de aperto monetário iniciado pelo Banco Central do Brasil no fim de 2024, levando a taxa Selic a 15,0% ao ano, patamar em que permaneceu até o início de 2026. Em um ambiente de juros elevados, era de se esperar que os fundos imobiliários (FIIs) encerrassem 2025 com um volume de captações via ofertas primárias (ou seja, dinheiro novo) inferior ao de 2024. No entanto, o movimento observado foi justamente o oposto: os FIIs encerraram 2025 com uma captação de recursos recorde de R$ 63,2 bilhões, englobando todos os segmentos, um aumento de quase 60% em relação ao volume captado no ano anterior.
O primeiro foi a adoção, por diversos fundos imobiliários, de estruturas alternativas para aquisição de ativos. Em vez de realizar o pagamento integralmente em dinheiro, muitas transações passaram a ocorrer por meio de compensação de cotas do próprio FII como forma de pagamento, o que demanda emissão de novas cotas do fundo para tal. Nesse modelo, o vendedor do ativo, que recebeu alguma parte da transação em cotas, passa a ser cotista do fundo comprador.
Essa estrutura ganhou forte tração por se mostrar vantajosa para ambas as partes. Para o vendedor, a troca por cotas de FIIs, em sua maioria listados e com liquidez no mercado secundário, proporciona acesso imediato à liquidez após a conclusão do negócio. Isso permite a reciclagem de capital, a originação de novas operações ou o cumprimento por parte do vendedor das suas obrigações financeiras, além do benefício da isenção de IR sobre os rendimentos distribuídos pelos FIIs para o caso de pessoas físicas. Para o fundo comprador, essas operações permitem o aumento do patrimônio e maior diversificação do portfólio sem necessidade de desembolso de caixa. Esse fator foi particularmente relevante em um contexto de maior dificuldade de captação dos fundos. Por outro lado, é importante destacar que essas transações podem exercer pressão no valor das cotas caso o vendedor do ativo - e agora cotista do fundo - passe a vender as cotas recebidas para gerar liquidez.
O segundo é que, com a entrada da resolução CVM 175 em vigor, que permitiu a criação de subclasses de cotas de FIIs, houve a criação de um novo produto, que ganhou forte relevância desde o ano passado e impulsionou significativamente as captações da indústria. Nessa estrutura, o fundo imobiliário possui duas subclasses de cotas - seniores e subordinadas, semelhante ao que é visto em fundos estruturados de renda fixa. Neste modelo, a cota sênior possui prioridade no recebimento de rendimentos e possui uma rentabilidade pré-definida, normalmente atrelada ao IPCA ou ao CDI, com distribuições de proventos mensais ou semestrais. Já as cotas subordinadas são remuneradas apenas após o pagamento das cotas seniores, apresentando uma maior relação de retorno-risco. Com a estrutura de subordinação, as cotas seniores possuem uma camada de proteção, que funciona como um “colchão” para a operação - a razão de subordinação dessas estruturas costuma variar em torno de 20% a 40%.
No último ano, as cotas seniores foram distribuídas majoritariamente às pessoas físicas, justamente por apresentarem uma estrutura similar a um produto de renda fixa e isenção nos rendimentos, além de ganharem espaço em meio às mudanças recentes nas regras de emissão de outros títulos isentos, como LCIs e LCAs. No geral, as cotas subordinadas foram capitalizadas pelos vendedores dos ativos ou pelas gestoras que estruturaram o FII.
Embora as cotas seniores apresentem a proteção adicional proporcionada pelas cotas subordinadas, a performance do fundo está diretamente ligada ao desempenho dos ativos imobiliários que compõem a sua carteira. Por isso, também é importante que o investidor acompanhe a qualidade dos ativos adquiridos, tendo em vista que a maioria desses veículos foi estruturada com prazo determinado, ou seja, em algum momento todos os ativos devem ser desinvestidos.
O forte crescimento das captações dos FIIs em 2025 evidenciou a capacidade de adaptação da indústria em um ambiente de juros elevados, impulsionado pela criação de novos produtos e estruturas de negócio. Ao mesmo tempo, essas inovações reforçam a sofisticação crescente da indústria e exigem uma análise mais aprofundada por parte dos investidores, tanto em relação à qualidade dos ativos subjacentes quanto aos incentivos e riscos de cada operação.
Nesse contexto, a evolução do mercado de FIIs reforça não apenas a resiliência do produto, mas também a importância de uma abordagem cada vez mais técnica e seletiva na alocação de capital, especialmente em períodos de maior incerteza macroeconômica.
