Por John Burn-Murdoch
Quase nada importa tanto na vida quanto ter um teto sobre a cabeça. Ainda assim, muitos países têm fracassado nessa tarefa tão essencial. Em lugares como Reino Unido, Irlanda e Estados Unidos, a população jovem, em particular, reclama que a moradia se tornou algo fora de alcance. Em uma era em que o populismo de direita está em ascensão, o problema foi abraçado por políticos da esquerda. Andy Burnham, que se tornou primeiro-ministro britânico na segunda-feira, promete o maior programa público de construção residencial do Reino Unido desde o pós-guerra. O prefeito de Nova York, Zohran Mamdani, quer controles sobre os aluguéis.
Hoje, os países precisam de mais residências do que nas décadas anteriores, mesmo naqueles em que a população deixou de crescer. Os motivos para isso incluem o aumento na expectativa de vida, a queda no número de casamentos e a tendência de que menos famílias multigeracionais vivam sob o mesmo teto. Também está a ascensão das chamadas cidades superestrelas, motores econômicos e culturais que geram pessoas de alta renda e também as atraem.
Em muitas partes do mundo, a oferta de moradia não tem acompanhado o ritmo da demanda. Por sua vez, a natureza dessa demanda também apresenta suas próprias dificuldades. Várias cidades, de San Francisco a Lisboa, têm mostrado que quando um influxo de pessoas de renda muito alta coincide com um volume insuficiente de construções, os preços das moradias e os aluguéis disparam para níveis que muitos moradores locais não conseguem pagar.
Em Dublin, a alta imigração e a entrada de dinheiro das empresas de tecnologia contribuíram para um salto de 40% na demanda por moradias desde 2011, o dobro do ritmo de crescimento no número de residências, criando talvez a escassez habitacional mais grave do mundo desenvolvido.
Uma consequência é que os aluguéis na cidade mais do que dobraram em dez anos, superando o aumento da renda. Outra é que a proporção de pessoas na faixa de 25 a 34 anos vivendo na Irlanda com os pais mais do que dobrou entre 2013 e 2024, de 19% para 42% - uma tendência ainda mais extrema do que a vista em cidades como Londres, Nova York e San Francisco.
O alto patamar dos aluguéis conquista as manchetes com frequência - e promessas para controlá-los podem render votos, como mostrou a bem-sucedida campanha de Mamdani. No entanto, os aluguéis em alta são mais um sintoma do que o problema de fundo. Políticas públicas que tentam manter a moradia acessível, mas não enfrentam o problema da escassez, podem acabar produzindo efeitos nocivos.
“Os controles sobre os aluguéis aliviam a pressão para quem já conta com uma casa, mas não dão moradia para quem não tem”, diz Ronan Lyons, professor de economia do Trinity College Dublin. “Eles administram o impacto da escassez, mas não a resolvem, e podem até torná-la pior.”
Outras medidas bem-intencionadas também podem se mostrar contraproducentes.
Segundo pesquisas nos EUA, as atividades das grandes empresas especializadas em comprar imóveis e administrá-los podem ajudar famílias de baixa renda a se mudar para bairros que de outra forma não poderiam pagar. No entanto, uma grande lei federal habitacional aprovada na semana passada no país restringe o número e os tipos de imóveis que essas firmas podem comprar para depois alugar. Uma política aparentemente pensada para tornar as moradias mais acessíveis pode acabar piorando a situação.
Londres teve tropeços semelhantes. Pesquisas da London School of Economics constataram que o investimento estrangeiro foi crucial para viabilizar grandes empreendimentos que depois foram alugados para moradores locais. Agora, grande parte desse investimento secou, após aumentos nos impostos relacionados e regulamentações nos últimos dez anos.
Os fundamentos da escassez só podem ser resolvidos por meio da construção de mais moradias, do tipo correto e nos locais certos.
Para alguns, esses argumentos podem parecer favoráveis aos proprietários de imóveis ou às incorporadoras imobiliárias. No entanto, os mais prejudicados pela escassez são os mais pobres. É verdade que, hoje, os jovens profissionais com altos salários encontram muito mais dificuldade para viver no tipo de casa que seus país viviam. A situação, contudo, piorou muito mais para as pessoas de baixa renda, sob qualquer ponto de vista.
No terço inferior na pirâmide de renda, a proporção de jovens adultos vivendo com os pais agora chega a 75% em Dublin e San Francisco, 55% em Londres e quase 40% em Ontário, no Canadá, e em Nova Gales do Sul, na Austrália. Em todos esses lugares, essa proporção teve aumentos de dois dígitos porcentuais nas últimas décadas.
A menos que as cidades queiram rejeitar empregos e crescimento de renda, a principal resposta à crise habitacional é tão simples quanto difícil: construir mais residências. A questão é como fazer isso.
A maioria dos economistas especializados em habitação argumenta que abrandar as restrições à construção encoraja o setor privado a construir mais e, assim, diminui a escassez e pressiona para baixo os preços e os aluguéis. No entanto, há divergências quanto aos detalhes.
Dois estudos recentes nos EUA encontraram poucas evidências de que as restrições à construção tenham feito alguma diferença consistente nas últimas décadas. Em áreas com níveis bem variados de restrições ao desenvolvimento imobiliário, a construção de residências respondeu, em média, de forma semelhante ao crescimento da demanda.
Apenas a construção de novas casas não será suficiente para atender à baixa renda”
- Ingrid Ellen
Por outro lado, há diversos casos bem documentados em que a liberalização das regras urbanísticas e outras políticas favoráveis ao desenvolvimento parecem ter produzido resultados impressionantes, indicando que os detalhes importam.
O exemplo mais citado é o da Nova Zelândia. Em 2016, grandes áreas de Auckland, a maior cidade do país, passaram por mudanças no zoneamento para permitir construções de maior densidade. O experimento produziu resultados positivos tanto no que se refere à oferta quanto à acessibilidade de preços. Houve uma onda de construções do tipo de habitação multifamiliar que passou a ser permitido e os aluguéis deixaram de subir tanto. Na verdade, em termos reais, permaneceram estáveis.
Leia matéria completa na íntegra
