Por Ana Luiza Tieghi
O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) continua ganhando participação entre lançamentos imobiliários e vendas de unidades novas. Pesquisa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), feita com 221 cidades, aponta que metade dos lançamentos e das vendas no primeiro trimestre ocorreu no programa, e a diretoria da entidade estima que a proporção em todo o país é maior, de cerca de 65%.
Por isso, empresas do setor que não tinham foco nesse segmento já se movimentam. A imobiliária Lopes, que tradicionalmente atende o público de médio e médio-alto padrão, criou uma área específica para a comercialização de imóveis do MCMV, a Lopes Econômico.
Cyro Naufel, diretor de relações com investidores da Lopes, lembra que a parcela de lançamentos de médio e alto padrão em São Paulo, principal mercado da empresa, caiu de 81%, em 2016, para 38%, em 2025. “Como empresa intermediadora, a Lopes sempre foi atenta a esse movimento e aceleramos a criação [da nova área]”, afirma Naufel.
O próprio segmento de imóveis do MCMV não é mais apenas para o público de baixa renda, ressalta. O programa, hoje, atende a famílias com renda de até R$ 13 mil ao mês, com imóveis que custam até R$ 600 mil.
“Essa é uma classe média hoje, que é o ponto forte da Lopes”, diz o diretor, ressaltando que essa camada de clientes estava “desatendida”, com dificuldade de acessar o financiamento imobiliário tradicional. No MCMV, as taxas são menores, de 4% a 10,5% ao ano.
A incorporadora REM, que também é tradicional de médio padrão, lança neste mês seu primeiro residencial no programa, o Vista Alto Pinheiros, na zona oeste de São Paulo. Serão 580 unidades, de 25 a 33 metros quadrados.
Para isso, criou uma nova marca, a Vér. Rodrigo Mauro, CEO da empresa, explica que a companhia será investidora do projeto, feito em parceria com a incorporadora Vinx, especializada no MCMV e responsável pela obra. “Somos muito pé no chão, vamos devagar para conhecer o mercado, acreditamos muito no econômico”, afirma Mauro.
Para construir no MCMV, com financiamento da Caixa Econômica Federal, é preciso ter a habilitação Geric (Gerenciamento de Risco de Crédito), que a REM ainda não possui. O plano da empresa é, depois desse projeto, conseguir o documento e futuramente se lançar sozinha no programa. “Temos terreno grande no Jaguaré, de 7 mil metros quadrados, que começamos estudos para fazer MCMV também”, conta. Ali, a ideia seria lançar daqui a pelo menos dois anos, com estrutura própria da REM.
O terreno do prédio com a Vinx já era da REM, que iria fazer ali um residencial de alto padrão, com apartamentos de 100 metros quadrados. Já tinha estande montado quando concluíram que a viabilidade financeira estava comprometida. “A rua [do empreendimento] pega 20% menos valor do que outras do Alto de Pinheiros, porque é uma via de movimento, de passagem”, diz Mauro, e a conta não fechou. Mudar o projeto para o MCMV foi a saída encontrada pela incorporadora.
Comercializar uma unidade do programa exige treinamento específico do corretor, afirma Naufel, da Lopes, o que explica a necessidade de criar uma área voltada para esses projetos. A Lopes Econômico tem um espaço próprio para venda, em Pinheiros, com cerca de 50 corretores. A meta é chegar a 200 profissionais, diz o executivo.
A avaliação é que há muita demanda pelos imóveis do programa, mas é preciso que a renda do cliente se encaixe nos requisitos, o que exige um foco na análise de crédito.
Em São Paulo, os imóveis do MCMV também estão, em sua maioria, nas faixas de incentivo da prefeitura para habitação de interesse social (HIS) ou de mercado econômico (HMP), que possuem regras próprias para a comercialização, e o corretor precisa ser treinado para explicá-las e adequar os compradores.
Por exemplo: há limites de renda familiar, de até R$ 9,7 mil para HIS e R$ 16,2 mil para HMP, limites de preço da unidade - que não os mesmos do MCMV - e o imóvel só pode servir de moradia para famílias enquadradas. Também é proibido fazer locação de curta temporada.
Atualmente, com um aumento da fiscalização sobre esse tipo de projeto, já há casos de compradores alegando que não foram informados sobre as restrições, seja pela incorporadora ou pela imobiliária, e pedindo distrato.
“Temos preocupação tremenda [com isso], justamente porque o primeiro argumento vai ser ‘o corretor não me contou’”, afirma Naufel. O objetivo é “deixar as informações absolutamente claras para a pessoa que está fazendo a tratativa e evitar problemas depois”.
A companhia está trabalhando com incorporadoras de pequeno e médio porte, algumas estreando no segmento econômico. O foco está nas faixas 3 e 4 do programa. É o mesmo segmento almejado pela REM em seu projeto.
Segundo Naufel, a Lopes Econômico tem condições de responder por 20% a 25% do valor vendido pela empresa, a partir de 2027. Listada em bolsa, a Lopes intermediou R$ 12,9 bilhões em vendas em 2025, queda de 6% sobre 2024. O primeiro trimestre de 2026 apresentou queda de 10% em relação ao início do ano passado, com R$ 2,5 bilhões.
A imobiliária segue com a atuação na renda média e, no ano passado, criou uma área voltada para o segmento de alto padrão, a Luxury Properties Selection (LPS).
A REM, que se lançou no segmento de luxo em 2025 com o projeto Altitude Jardins por Artefacto, também não desistiu dos imóveis de médio padrão: terá dois empreendimentos do tipo em 2026.
Um deles marca a sua estreia no interior de São Paulo, em Jundiaí (SP). O empreendimento é feito em parceria com a construtora local Marino. Mauro conta que a companhia estuda outro terreno para lançar na cidade e também olha áreas em Campinas.
O terceiro projeto do ano será em Perdizes. Ali, 80% das unidades terão 55 metros quadrados e 20% terão 70 metros quadrados - menores do que aquelas que a empresa pretendia lançar no Alto de Pinheiros. “Reduzimos para que o imóvel fique abaixo de R$ 1 milhão”, afirma o CEO, para tentar atender a capacidade de compra da classe média.
