A incorporadora Direcional elevou seu lançamentos em 17% no ano passado, contando apenas sua participação nos projetos, para R$ 3,1 bilhões, e crescer mais não está no foco da companhia.
Em teleconferência com analistas nesta terça-feira (14), para comentar o balanço, o presidente Ricardo Gontijo afirmou que a meta é manter a eficiência da execução, com ganho de margem, aumento de velocidade de vendas e de geração de caixa.
A margem bruta da Direcional fechou o ano em 35,7%, queda de 0,8 ponto percentual sobre final de 2021, mas maior ante o 34,6% registrado no terceiro trimestre.
O presidente afirmou que há um mês e meio já vem observando queda no custo dos insumos da construção, após altas fortes nos últimos três anos, ao mesmo tempo em que a empresa conseguir melhorar o preço das unidades. Ainda é cedo, porém, para reavaliar o orçamento e pensar em diminuir esses valores, ressaltou Gontijo.
Neste primeiro trimestre, as vendas estão maiores e com mais velocidade do que no quarto trimestre de 2022, algo inédito na história da empresa, segundo o presidente.
A companhia tem perspectivas positivas para os imóveis da marca Direcional, que se enquadram no Minha Casa, Minha Vida. Há ainda, no entanto, dúvidas sobre se e quanto a companhia vai atuar na faixa inicial do programa. De acordo com Gontijo, vai depender da segurança que o governo conseguir passar sobre a regularidade dos pagamentos. Segundo ele, por ter margens apertadas, não há espaço para atrasos ou erros nessa faixa.
O novo programa habitacional paulistano Pode Entrar é visto pela companhia como um exemplo de como mitigar esses riscos de pagamento, uma vez que o valor fica retido em uma conta separada e é liberado conforme a obra se realiza. Assim como as concorrentes Tenda e MRV&Co, a Direcional também inscreveu unidades no programa e aguarda a definição de quantas serão compradas pela prefeitura da capital paulista.
Desafio na média renda
Se o horizonte parece azul na baixa renda, o segmento de médio padrão está mais nebuloso neste ano, mas Gontijo se diz “menos pessimista” do que no final de 2022.
A Direcional atua na média-baixa renda, logo acima do MCMV, mas já no SBPE, com a marca Riva.
O que preocupa esse segmento é o aumento das taxas de financiamento imobiliário e uma maior restrição dos bancos na concessão do crédito, motivados pela escassez de funding, com as retiradas de recurso da poupança, maior fonte de abastecimento para o financiamento imobiliário.
Por isso, Gontijo afirmou que companhia já prevê reduzir a participação da Riva nos lançamentos, que foi de 38,5% no ano passado, e ampliar a do MCMV.
No entanto, a Direcional vê uma saída. Ao mesmo tempo que em que os bancos restringem o financiamento imobiliário aos consumidores, também diminuem a oferta de crédito PJ, para as construtoras que atuam na média renda. Com menos recursos para construir, a oferta tende a cair. Esse é o raciocínio da Direcional.
Henrique Paim, diretor-financeiro da incorporadora, analisa que, por ser pouco alavancada (a relação da dívida líquida ajustada sobre patrimônio líquido ficou em 13% no ano passado), a Direcional continua atraindo os bancos e vai conseguir crédito para lançar projetos.
Para garantir que isso ocorra, a incorporadora também está negociando com novos fornecedores de crédito PJ, como o Bradesco e bancos regionais, segundo Paim. Deve chegar a cinco fornecedores, ante apenas um — a Caixa — há cinco anos.
Mesmo que o mercado total de média renda diminua, o que Gontijo afirmou que deve acontecer, a companhia poderia melhorar os resultados ao ampliar sua fatia de mercado. “Olhamos com cautela o médio padrão, até vermos o que acontece com a oferta, pode ter redução relevante e isso significar crescimento [para nós], disse o presidente. “Não podemos generalizar e achar que não vamos ter oportunidades nessa faixa”.
