Por Michele Loureiro
A mobilidade urbana foi incorporada à estratégia das incorporadoras, redefinindo a lógica de aquisição de terrenos e desenvolvimento de empreendimentos. Em grandes cidades, a proximidade - ou mesmo a antecipação - de eixos estruturais como metrô, trem e corredores de ônibus orienta as decisões de investimento no setor. Em São Paulo, esse movimento ganha escala com políticas de adensamento em eixos de transporte, que podem viabilizar cerca de 100 mil novas moradias por ano em áreas já urbanizadas, segundo estimativas do setor imobiliário.
A MRV adquiriu cerca de 71 mil frações de terrenos integradas ao pipeline de lançamentos e ampliou a capacidade de antecipação de projetos, saindo de cerca de 47 mil alvarás emitidos em 2024 para aproximadamente 52 mil no ano passado, com expectativa de alcançar 55 mil em breve. “Mobilidade tem peso importante porque influencia diretamente o valor percebido pelo comprador e a qualidade da inserção urbana do empreendimento”, diz Rafael Albuquerque, diretor executivo de desenvolvimento imobiliário da MRV&Co. “Buscamos áreas onde a infraestrutura já está consolidada ou onde existe uma tendência clara de evolução da cidade”, diz.
O Gran Arena, por exemplo, reúne 1.064 unidades em um terreno de cerca de 14 mil m2 a cerca de 1,3 km da estação Corinthians-Itaquera (zona leste), com acesso integrado a metrô, trem e ônibus, o que foi determinante para a estruturação do projeto - e também para sua absorção pelo mercado.
O movimento já influencia a lógica financeira dos projetos. “O mercado embute o custo de oportunidade da mobilidade na planta, o que impacta imediatamente o valor do metro quadrado”, diz Renato Monteiro, especialista em mercado imobiliário e CEO do Grupo Sort Investimentos. Segundo ele, o preço dos terrenos reage ao anúncio de novas linhas de transporte e continua a subir conforme a infraestrutura avança. “A infraestrutura de mobilidade passa a ser antecipada no preço dos ativos, funcionando como um vetor de valorização e de previsibilidade para o investidor”, afirma.
Nesse cenário, as incorporadoras e investidores passaram a formar landbanks em regiões com potencial de valorização futura. “É preciso reunir agilidade, capital e capacidade de investimento para acessar terrenos muito disputados”, afirma Ariel Frankel, CEO da Vitacon, que estruturou um banco com aproximadamente R$ 8 bilhões em terrenos próximos a linhas de transporte e eixos estruturais da capital paulista.
A reorganização do território urbano também vem alterando o perfil dos imóveis. Apartamentos com metragens reduzidas, em regiões altamente conectadas, passaram a ter maior liquidez e menor vacância. “Em uma cidade marcada por deslocamentos longos, a possibilidade de ganhar tempo passou a pesar cada vez mais na decisão de compra”, diz Frankel.
A resiliência desse tipo de produto também é sustentada por mudanças demográficas. Dados do IBGE indicam que o número de pessoas vivendo sozinhas no Brasil cresceu 52% em 12 anos, alcançando 14,4 milhões de domicílios em 2024 - cerca de 20% do total.
Esses imóveis ainda atraem investidores, impulsionados pela liquidez e pela facilidade de locação. Segundo estudo do Vitacon Lab, empreendimentos com atributos ligados à localização e ao bem-estar podem elevar em até 15% o valor de aluguel ou diária, além de reduzir a vacância.
Por trás dessa reorganização do mercado está o avanço do desenvolvimento orientado ao transporte (DOT), que vem sendo incorporado a planos diretores de grandes cidades para estimular o adensamento habitacional em áreas com infraestrutura consolidada. A proposta é aproximar moradia, transporte, emprego e serviços, tornando o uso da cidade mais eficiente. “Quando você concentra moradia em regiões com acesso à mobilidade, reduz o tempo de deslocamento e o custo de transporte e melhora a qualidade de vida”, diz Helena Coelho, coordenadora executiva do Núcleo de Mobilidade e do Observatório Nacional de Mobilidade Sustentável no Insper Cidades.
Essa lógica também ajuda a explicar a transformação do produto imobiliário. Em áreas mais conectadas, houve a expansão dos apartamentos tipo estúdio e a consolidação de empreendimentos que combinam unidades compactas e de maior padrão no mesmo projeto.
