Ernani Fagundes
Diante do momento atual de juros altos e de recessão na economia brasileira, uma recuperação mais sólida do mercado de fundos imobiliários só é esperada no horizonte de médio prazo, mas provavelmente para o ano de 2017.
Em 2015 até ontem, o Ifix - índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados na Bolsa de Valores de São Paulo - subiu 8,5% para 1449 pontos, mas essa pontuação ainda está 11% abaixo do patamar de 1613 pontos registrado em janeiro de 2013, no auge do boom de fundos imobiliários no Brasil.
"Dado à queda forte do produto interno bruto (PIB) em 2015 e supondo que a renda das famílias vá começar a melhorar em 2016, e o mercado imobiliário só deve mostrar alguma recuperação em 2017", aponta o analista-chefe da Gradual Investimentos, Daniel Marques.
Segundo ele, o investidor de fundos imobiliários deve avaliar o atual momento de desvalorização das cotas para perceber oportunidades. "O valor das cotas caiu mais do que o valor dos aluguéis, isso aumenta o retorno sobre o capital", argumentou.
De fato, a vacância em imóveis corporativos aumentou para a faixa entre 15% a 20% de acordo com as diferentes regiões do País, enquanto há alguns anos no chamado "boom imobiliário", a taxa de vacância dos imóveis não alcançava 10%, e em regiões muito valorizadas era zero ou próxima de zero.
Por outro ângulo, o relatório da corretora Coinvalores mostra que nos últimos 12 meses até o início de junho, de 51 carteiras imobiliárias acompanhadas, apenas 6 tiveram retorno abaixo de 8% ao ano, enquanto os demais 45 fundos analisados exibiram retornos entre 8,2% e a máxima de 29,83% em 12 meses.
Na avaliação de Marques, o investidor desse segmento que antes no boom imobiliário não distinguia a diversidade dos ativos , hoje está fazendo uma separação dos diferentes tipos de carteiras. "Há pelo menos 9 tipos de fundos imobiliários, alguns estão performando melhor e outros pior. Hoje se evita investir em fundos concentrados em poucos imóveis, se perde um grande inquilino compromete a renda", diz.
O analista-chefe aponta que algumas categorias despertam mais a atenção dos investidores. "Agências bancárias alugadas para a Caixa Econômica Federal ou do Banco do Brasil; imóveis para educação, as universidades possuem dificuldade de troca de locação; e escritórios corporativos mas distribuídos em diferentes imóveis", exemplificou.
Segundo o relatório da Coinvalores, as 9 principais categorias de fundos imobiliários são: agências bancárias; corporativos; educacionais; híbridos; hospitais; hotelaria; logística; shoppings e varejo; e de títulos (papéis) imobiliários.
Poucas ofertas - Até o início do mês de junho, a preferência dos emissores foi de lançar fundos com títulos imobiliários, ou seja, que poderiam reunir em carteira papéis como letras de crédito imobiliário (LCIs) e com recebíveis imobiliários; e fundos de fundos imobiliários, como a oferta ocorrida do Bradesco Carteira Imobiliária Ativa.
Mas Marques não acredita num grande volume de ofertas de fundos imobiliários num futuro próximo. "Não é um bom momento para o lançamento de fundos. Poucas ofertas devem aparecer nesse momento de estabilidade e até de queda de preços dos imóveis. Mas o investidor deve ficar atento às oportunidades e aos ativos que surgirem", disse.
No corrente ano até ontem, apenas 9 ofertas públicas de cotas de fundos imobiliários foram registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) captando recursos de R$ 4,032 bilhões até o momento.
Nos exercícios anteriores, esse segmento registrava uma atividade maior. Em 2011 foram 39 ofertas públicas (R$ 7,664 bilhões), seguido por 48 lançamentos em 2012 (R$ 14,014 bilhões), mais 34 operações em 2013 que arrecadaram R$ 10,062 bilhões, e depois uma redução para 16 ofertas públicas no ano passado com a captação de R$ 4,726 bilhões.
