Por Luana Cardoso
No primeiro semestre de 2025, as contratações de crédito imobiliário para adquirentes cresceram no Brasil. Em relação ao mesmo período do ano passado, o número de unidades financiadas cresceu 8%, chegando a 179.454 contratos, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
O presidente do Conselho da Ademi, Fernando Razuk, destaca que o aumento se deve ao mercado aquecido, que faz com que as instituições financeiras destinem cada vez mais recursos subsidiados da poupança e do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para o comprador final. Já para os incorporadores, os bancos têm destinado os recursos mais caros. Isso porque os empreendedores têm a possibilidade de, no momento de lançar, adequar a viabilidade e aumentar o preço dos imóveis para acomodar esse custo adicional.
“Essa escolha das instituições de crédito resulta em algumas consequências. A primeira é que, para o adquirente, as taxas disponíveis no mercado, por utilizarem recursos subsidiados, seguem mais baratas que a Selic. Porém, para os incorporadores, o crédito tem ficado mais restrito, e isso é um desafio para os empreendedores fazerem novos projetos com crédito mais escassos e custos mais altos”, explicitou Razuk.
Além dos juros mais baixos, o cliente final ainda se beneficia da valorização do imóvel. “A taxa de juros para o adquirente hoje varia de 8% ao ano a 12% a.a., a depender do cliente e do imóvel. Ou seja, além de ser uma taxa muito barata quando comparada à Selic de 15% a.a. o cliente ainda ganha com a valorização do imóvel que nos últimos três anos foi próxima a 20% ao ano”, acrescentou Fernando Razuk.
Se o cliente analisar os juros do financiamento descontando a inflação, os juros reais são ainda mais atraentes. Com o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) próximo a 7% ao ano, os juros reais seriam de 1% a.a. a 5% a.a..
Diante do cenário, o Diretor de Pesquisas e Estatística da Ademi-GO, Credson Batista, ressalta que o cliente pode ainda potencializar seus ganhos. “Como as taxas dos financiamentos para os clientes são menores que a Selic, o Investidor que estiver com recursos disponíveis para comprar sua unidade à vista pode optar por financiar seu imóvel, mantendo esses recursos em aplicação, e ainda ganhar com a rentabilidade extra resultante da diferença entre a taxa do seu financiamento, de 8% a.a. a 12% a.a. + TR, e o resultado da sua aplicação de 15% a.a. ou mais”, analisou.
O presidente do conselho, Fernando Razuk, alerta, porém, sobre a seletividade dos bancos. “Com essa escassez de recursos dos subsidiados para empreendedores, os bancos se tornam mais seletivos e priorizam a disponibilização de recursos para as empresas mais profissionais e com uma governança mais atuante, trazendo segurança para os bancos e os adquirentes”.
Nesse cenário, uma alternativa para crédito para os incorporadores é o mercado de capitais. No entanto, o custo dessa linha de crédito é muito maior, já que o investidor que compra produtos como CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), espera um retorno de CDI (Certificado de Depósito Interbancário) adicionado a um prêmio. Tornando esse custo quase inviável para os empreendimentos. “Diante desse aumento no custo de produção, os incorporadores serão obrigados a repassar essa despesa incremental para o preço final, reforçando a tendência de valorização de imóveis nos próximos anos”, complementa Razuk.
