Eduardo Vargas
Aetimologia da palavra retrofit remonta ao período entre 1940 e 1950. A palavra é uma mescla entre retroactive e refit, e tem seus primeiros usos na indústria bélica. Durante a Segunda Guerra Mundial, retrofitar se tornou uma necessidade, dado que os aviões e navios ficavam obsoletos antes mesmo de suas construções terminarem. Portanto, era necessário colocar atributos novos em um arcabouço antigo.
Não muito tempo depois, o conceito de retrofit foi extrapolado para a construção civil e arquitetura. Segundo a editora americana MerriamWebster, retrofit é “adaptar para um novo propósito ou necessidade; modificar”.
No fim da primeira década do século XXI, um dos prédios mais emblemáticos do Ocidente passou por um retrofit. O Empire State Building, entre 2009 e 2013, passou por reformas que custaram US$ 550 milhões e integraram um pacote chamado de Empire State Rebuilding.
Destes, US$ 106 milhões estavam relacionados à parte de energia - uma prioridade no projeto, que veio a gerar uma economia de US$ 4,4 milhões por ano, com redução de 38% no uso de energia e prevenção de 105 mil toneladas métricas de CO2 ao longo de 15 segundo a Urban Land Institute (ULI).
Os retrofits, de fato, são mais usuais em cidades como Nova York. Nos grandes centros urbanos e nas big cities estão os maiores estoques de edifícios antigos e historicamente relevantes, que demandam uma modernização planejada e que preserve os traços originais.
Em áreas centrais de grandes cidades, os preços dos terrenos são ascendentes e demolir algo e construir de novo raramente compensa financeiramente comparado a reformar o que já existe.
Ao mesmo tempo, reformas bem executadas impulsionam o preço dos imóveis. O Relatório “Renovate, Retrofit, Reuse: Uncovering the Hidden Value in America’s Existing Building Stock”, publicado pelo American Institute of Architects (AIA), aponta que 94% dos proprietários acreditam que seus edifícios passaram a valer mais após um retrofit sustentável.
À época do levantamento, há sete anos, os retrofits e adaptações também já representavam 43% de todo o faturamento dos escritórios de arquitetura dos Estados Unidos. A 7,7 mil quilômetros de distância dos arranha-céus de Nova York, os retrofits deram novos ares e novas cores a edifícios antigos em São Paulo. No aspecto econômico, proprietários e investidores enxergam valorizações na casa dos três dígitos percentuais com projetos bemsucedidos.
Ao mesmo tempo, os retrofits são causa e consequência da valorização de regiões inteiras - e um vetor relevante para que o Centro da cidade de São Paulo se tornasse a região que mais valorizou na última meia década.
Retrofit bem-sucedido pode mais do que dobrar o preço de um imóvel
Gustavo Saraiva é engenheiro civil e cofundador da Dupllex, uma empresa que é especializada em retrofitar imóveis específicos: coberturas, do inglês penthouse.
Em entrevista à Forbes, Saraiva relata que a média de valorização dos projetos ultrapassa os 120%.
“Às vezes pegamos um apartamento que ficou parado durante quatro ou cinco anos e fazemos a compra. No terceiro ou quarto mês da reforma, já conseguimos revender o apartamento. A média de valorização fica entre 120% e 130% do valor de compra.”
Mais do que modernizar os imóveis, a Dupllex mexe nas arestas principais, mas ainda preservando o arcabouço do imóvel.
Nesse sentido, a companhia visa mudanças que vão de estrutura de hidráulica, elétrica e automação, até redesenhar o uso dos espaços de um imóvel, adaptando-o para os tempos e costumes contemporâneos.
“Se você olhar uma cobertura antiga de 40 ou 50 anos no Jardins [bairro de São Paulo], você tem aquela churrasqueira que fica lá na ponta da área externa, depois uma escada para subir ao pavimento superior, algo totalmente compartimentado. Propomos uma remodelação disso, fazemos uma modelagem completa. A gente mexe em posição de piscina, posição de escada. A ideia é fazer uma integração completa dos ambientes para transformar esse apartamento nas configurações de uso dos dias de hoje”. Saraiva ainda defende que a companhia acaba indo “na contramão das incorporadoras”, visto que moderniza os edifícios e causa valorização dos imóveis sem trazer um impacto estrutural aos bairros.
“Em Pinheiros, por exemplo, se você anda em um quadrilátero de duas ou três quadras, você tem seguramente de 15 a 20 prédios sendo construídos. Isso vai ‘roubando’ muito a configuração do bairro. Você Anunciedeixa de ter posto de gasolina, padaria e farmácia para dar vazão a prédios novos. Eu acho que o nosso trabalho vai um pouco na contramão disso”, diz. Anuncie
“A gente está pegando o que é antigo e transformando e já preparando isso para novas famílias, sem que a gente tenha uma interferência negativa nos bairros”, completa.
A joia na Haddock Lobo
A tese da companhia sobre os bairros de São Paulo também leva em conta que um retrofit é mais bem aceito por moradores de algumas regiões em detrimento de outras.
Como projeto mais emblemático do portfólio, Saraiva cita uma cobertura reformada na Rua Haddock Lobo, uma via no bairro dos Jardins conhecida por abrigar lojas sofisticadas e restaurantes renomados. É por lá que fica o célebre Figueira Rubaiyat.
Segundo o executivo, a cobertura não venderia facilmente se fosse exatamente como é em outro bairro.
“O prédio tem 60 anos, é super bem cuidado, muito bonito e em uma ótima localização. Só que se você pegar esse prédio e jogar no Itaim Bibi, provavelmente iríamos demorar muito para vender o apartamento. Acho que as pessoas, por exemplo, no Itaim Bibi ou Vila Nova Conceição, buscam prédios um pouco mais novos”, comenta.
“Temos que ter uma inteligência de saber qual que é o produto certo para aquele bairro buscando sempre liquidez”, completa, citando que liquidez acaba sendo um fator ainda mais relevante em um cenário de juros básicos de dois dígitos.
A cobertura que passou por retrofit tem 338 metros quadrados, com três suítes, duas vagas de garagem, espaço gourmet e uma área externa com jacuzzi.
A cobertura foi vendida por R$ 10,08 milhões - portanto, cada metro quadrado custou R$ 29,8 mil ao comprador. Com sete décadas de história, Edifício Virginia abraça a modernidade Localizado na Rua Martins Fontes, número 197, o Edifício Virginia já tem 97% das suas unidades vendidas. O prédio traz a assinatura de José Augusto Bellucci, um dos arquitetos preferidos da família Matarazzo. Com mais de 70 anos de história, o edifício é retrofitado pela Somauma, que atua no desenvolvimento imobiliário e incorporação focada em retrofit de prédios vazios ou subutilizados.
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