Por Clayton Alves
O mercado financeiro e imobiliário brasileiro já opera com o olhar no retrovisor para a era dos juros a 15% e com os faróis voltados para o ciclo de de cortes. O consenso entre as principais instituições é que a mudança de direção da política monetária deve destravar valor em ativos de risco. Contudo, mais do que uma simples queda de taxas, 2026 se desenha como um ano de engenharia financeira sofisticada e recordes de crédito.
Para traçar os cenários que se desenham no horizonte com uma eventual queda da Selic, a Forbes Brasil ouviu gestores de bancos, family offices, incorporadoras e entidades de classe. Além de captar o consenso sobre os impactos da queda de juros, o objetivo foi o de compreender outros aspectos macroeconômicos, tendência de crédito e investimentos.
A visão macroestratégica dos bancos
Para os grandes bancos, o momento exige alocação estratégica. Segundo Marx Gonçalves, da XP, há espaço para todos, mas com veículos diferentes: investidores conservadores em busca de renda, menos tolerantes à volatilidade, devem seguir nos FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário), enquanto os de perfil moderado e arrojado, buscando multiplicação de capital, podem migrar para as incorporadoras. “São os dispostos a abrir mão da renda recorrente em troca de maior potencial de ganho de capital no futuro”, explica Gonçalves.
No Santander, a aposta é clara nos fundos de “tijolo” (imóveis físicos). “Com a queda dos juros, conforme esperado, os ativos de risco, como os FIIs, tornam-se mais atrativos, uma vez que seus retornos passam a se mostrar mais interessantes. Nesse contexto, observamos uma retomada gradual do interesse dos investidores por essa classe de ativos”, afirma Flávio Pires, analista de FIIs do banco.
O analista recomenda uma carteira com 60% de exposição a tijolo, destacando os segmentos logístico e de shopping centers como os grandes vencedores da retomada operacional. O principal pilar desse racional está nas taxas de ocupação elevadas dos ativos logísticos, e, no caso dos shoppings, os imóveis exibem operações robustas.
No caso dos escritórios, o banco passou a ter uma visão mais positiva, sobretudo para os FIIs com exposição à cidade de São Paulo, já que a taxa de ocupação vem melhorando trimestre a trimestre, refletindo um mercado cada vez mais favorável aos proprietários.
Já o Itaú BBA mantém um tom de cautela. O banco alerta que, apesar da queda, a taxa terminal de juros deve permanecer elevada (acima de 12% ao ano.) em 2026. Por isso, fundos de “papel” (dívida) indexados ao CDI continuam essenciais para quem vive de dividendos.
Impacto no crédito
A expectativa por um primeiro corte na taxa Selic já começa a produzir efeitos concretos no crédito imobiliário. Segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), o movimento confirmaria um cenário que o mercado já vem precificando e que sustenta a projeção de crescimento de 16% do setor em 2026.
Segundo a entidade, desde o fim de 2025, bancos e instituições financeiras passaram a reduzir gradualmente as taxas de financiamento, impulsionados pela perspectiva de queda dos juros básicos e pela liberação de recursos do compulsório. Ainda segundo a Abecip, a redução da Selic tende a aliviar tanto as taxas de curto quanto de longo prazo, desde que venha acompanhada de um ambiente consistente de controle inflacionário.
Os números já dão uma dimensão desse potencial. Em 2025, cerca de 1,3 milhão de imóveis foram financiados no país. Para 2026, a Abecip projeta aproximadamente 1,45 milhão de unidades, refletindo justamente a melhora nas condições de crédito e a maior previsibilidade do ambiente macroeconômico.
Gestão de fortunas e outros impactos
No ambiente das gestão de fortunas, a Portofino Multi Family Office traz uma visão sofisticada que vai além dos juros, lembrando, antes de tudo, dos potenciais impactos da reforma tributária. Segundo Lucas Reis, sócio de real estate da Portofino, a reforma deve penalizar a detenção de imóveis através de empresas como holdings patrimoniais e as SPEs (Sociedades de Propósito Específico) devido à incidência do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), tornando os fundos imobiliários o veículo mais eficiente para o investidor de alta renda.
“Vai ficar um pouco mais caro para eles [holdings e SPEs.] A função dos fundos imobiliários é que você vai estar exposto na mesma classe, porém pagando menos de uma forma mais eficiente”, diz Lucas.
Leonardo Bersot, também sócio e da área de real estate da Portofino, aponta uma inovação técnica para 2026: o FIDC (Fundo de Investimento em Direitos Creditórios) imobiliário. Segundo explica, com os spreads de infraestrutura comprimidos, o mercado imobiliário volta a oferecer prêmios de risco atraentes para estruturação de dívida.
“Um dos mercados que ainda apresenta um spread relevante é o mercado imobiliário. Então, a gente tem visto alguns gestores fazerem FIDC imobiliário, pegando um lastro imobiliário para lastrear um FIDC”, diz Leonardo.
Para João Arthur, diretor de investimentos da Suno Consultoria, a queda da Selic atua em duas frentes distintas. Na economia real, sua principal função é um efeito de destravamento, permitindo que famílias de classe média, hoje barradas pelos bancos devido ao alto comprometimento de renda, consigam aprovar financiamentos e recebam as chaves de imóveis já prontos.
Já na alta renda, ocorre o curioso ‘paradoxo brasileiro’: com a queda dos juros, o investidor de elite perde a rentabilidade fácil da renda rixa (CDI) e é empurrado de volta para o risco. É esse movimento de realocação de capital que deve pressionar os preços dos fundos de tijolo para cima, gerando valorização nas cotas antes mesmo da recuperação total da economia.
André Lucarelli, vice-presidente sênior de investimentos em real estate da Brookfield, lembra que neste 2026 o calendário será atípico devido às eleições e Copa do Mundo. Com isso, a expectativa é de um “ano curto, mas intenso”, segundo diz, impulsionado por eventos específicos de liquidez que trarão bilhões de volta à mesa.
Impacto na ponta do consumo
Um dos principais críticos da manutenção da Selic a 15% e seus efeitos deletérios para a construção civil, Luiz França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) foca na matemática da prestação, de que cada corte na Selic, mesmo que mínimo, traz milhões de famílias de volta ao jogo.
Citando dados do Banco Central, a Abrainc afirma que o pico do efeito da Selic em taxas de crédito imobiliário ocorre seis meses após a mudança na taxa base. Pelos cálculos da entidade, o corte de 0,25 ponto percentual resultaria na no ganho de população (acesso a crédito) de, pelo menos, 215 mil famílias no sistema de financiamento.
Enquanto a Abrainc calcula o impacto no bolso, a CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) observa o comportamento do mercado. Para o presidente executivo da entidade, Fernando Guedes Ferreira Filho, o setor vive uma ‘demanda represada’, especialmente no médio padrão. Para ele, o setor segue com “otimismo cauteloso”.
Segundo ele, o corte de juros funciona como um gatilho psicológico de confiança: ‘A baixa da taxa traz estabilidade ao potencial comprador, seja para moradia ou investimento’, destravando projetos que ficaram em compasso de espera em 2025″, avalia Ferreira Filho.
