Por Circe Bonatelli
A fintech chilena de crédito imobiliário Creditú está lançando no Brasil o financiamento da parcela de entrada na compra de imóveis, uma modalidade de crédito que ainda é pouco ou quase nada explorada no País. A iniciativa parte da visão de que a compra da casa própria ficou mais difícil diante da subida dos juros e do corte no valor máximo financiado pelos bancos.
A expectativa da Creditú é movimentar R$ 70 milhões logo no primeiro ano de operação. A linha de crédito vale para aquisição de imóveis prontos e para unidades ainda na planta que se encaixam no crédito associativo, quando o cliente acerta a compra do imóvel e já é direcionado para o financiamento bancário antes de receber as chaves.
Há tempos que incorporadoras aceitam o parcelamento da entrada como forma de facilitar as vendas. No mercado, isso é chamado pelo jargão de "pro soluto", algo feito por MRV, Direcional, Tenda, Eztec, Tecnisa, entre outras. No entanto, tal prática pesa no balanço, pois engessa o capital e demanda gestão da carteira de clientes, com perdas por inadimplência.
Clientes são famílias que buscam a primeira casa
"O crédito é voltado a compradores que já têm acesso ao financiamento bancário, mas que não conseguem arcar com a entrada exigida. Em geral, são famílias que buscam sua primeira moradia", diz o presidente da Creditú, David Muñoz. "Realizamos a análise de crédito dos compradores, financiamos a entrada com recursos do mercado de capitais e gerimos toda a carteira", complementa.
A fintech só libera essa linha após a aprovação do financiamento imobiliário tradicional. Com isso, busca evitar interferências na aprovação do crédito bancário e o comprometimento excessivo da renda dos mutuários. "O objetivo é complementar, não competir", aponta Muñoz.
O tíquete médio dos créditos a serem concedidos deve girar em torno de R$ 40 mil. As taxas de juros variam conforme o convênio com cada incorporadora, partindo de 0% ao consumidor (aí o incorporador que paga) até 12% IPCA. O prazo de pagamento vai até 60 meses. Na América Latina, a Creditú já concedeu mais de US$ 25 milhões em financiamentos de entrada.
Linha não tem imóvel como garantia
Essa linha não tem o imóvel como garantia, pois o bem já está comprometido pela operação com o banco. Os clientes são incentivados a contratar um seguro prestamista, que garante o pagamento das parcelas em caso de desemprego, incapacidade ou falecimento. Os créditos são formalizados numa Cédula de Crédito Bancário (CCB), que tem maior força jurídica para cobrança e recuperação judicial do que os instrumentos utilizados pelas incorporadoras, como a confissão de dívida. "Evitar o aumento da inadimplência é uma prioridade", ressaltou o executivo.
Creditú iniciou a operação com recursos próprios e firmou parceria com a Opea para estruturar operações de securitização via Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). A operação conta ainda com tecnologia desenvolvida pela NGT, com a utilização de blockchain. Os créditos são emitidos como recebíveis "chipados", registrados em tempo real, visando maior transparência e rastreabilidade.
