Por Ana Luiza Tieghi
A disponibilidade de condomínios logísticos no país tem caído a cada trimestre e já atinge um nível considerado “preocupante”, segundo Fernando Terra, vice-presidente de industrial e logística da consultoria CBRE. A oferta de espaços é ainda mais restrita no mercado paulista.
A taxa de vacância desses condomínios, que são galpões de alto padrão usados por empresas de varejo virtual e de outros setores da economia, como farmacêuticas e de produtos automotivos, ficou em 6,3% no país no segundo trimestre, queda de quase 2 pontos percentuais sobre o final do ano passado.
O raio de 120 quilômetros da cidade de São Paulo reúne 46% dos condomínios logísticos do país e apresenta uma taxa de vacância ainda menor, de 4,5%. Chama a atenção o rápido recuo da disponibilidade de espaço, que caiu 3,6 pontos percentuais desde o final de 2025.
“O ritmo de produção está menor do que o ritmo de demandas”, afirma Terra. Segundo ele, isso é causado por um descompasso entre o crescimento da necessidade de espaço e o tempo de aprovação dos projetos de logística, somado ao custo de capital alto para investimentos desse tipo e ao custo de construção também elevado.
Essa situação faz com que os maiores ocupantes busquem fechar contratos antes da entrega dos projetos, reservando espaço futuro. A CBRE afirma que, no raio de 120 quilômetros de São Paulo, estão previstos mais 1,8 milhão de m² de novo estoque de galpões, mas, desse total, 1,2 milhão já está pré-locado. “Vai demorar para a vacância voltar a ficar acima de 5%”, analisa Terra.
A maior demanda ainda está concentrada no raio de até 30 quilômetros da capital, onde serão feitos 1,6 milhão daqueles metros quadrados previstos.
Edson Ferrari, vice-presidente de capital markets da CBRE, destaca que, com os juros ainda em patamar elevado e com perspectiva de queda mais lenta, a “régua de remuneração” de quem banca o desenvolvimento dos projetos também subiu. É mais um fator que colabora para a escassez de projetos “especulativos”, que são feitos sem ter um ocupante já pré-definido, e para a falta de galpões fora da região mais próxima de São Paulo.
A vacância em outras regiões também está caindo. De acordo com a consultoria, passou de 10,6% para 7,7% no raio de 60 quilômetros do Rio de Janeiro, entre o fim de 2025 e junho deste ano. Em Minas Gerais, recuou de 6,4% para 6,1% no mesmo intervalo.
A maior desenvolvedora de galpões em nível nacional, sem se concentrar em São Paulo, é a Log CP, empresa da família Menin, listada na bolsa. “Tem uma falta de ‘players’ nacionais no mercado”, afirma Terra, o que gera falta de oferta.
Embora fazer os galpões em outras regiões seja mais difícil, não falta interesse de fundos de investimento e institucionais de comprar esses condomínios logísticos, destaca. “O problema é produzir, aí é que está o nó do nosso mercado”, diz o vice-presidente da CBRE.
Ainda assim, Terra vê uma tendência de interiorização desses ativos, conforme a vacância reduzida pressione os preços de aluguel e de terrenos, e torne viáveis projetos mais distantes do epicentro do consumo no país.
De olho nisso, a boutique de investimentos Primaz & Co montou um pipeline de dez terrenos para desenvolver galpões logísticos, conta o CEO Luiz Viotti. As áreas estão em fase de ajustes finais, para irem ao mercado em busca de locatários.
A aposta é por regiões “não muito óbvias”, como em áreas do Norte e Sul do país, para capturar uma demanda que não tem sido atendida pelos grandes desenvolvedores e pelo capital institucional. Assim, a empresa também não compete com esses negócios, que são seus clientes em outros serviços da Primaz, lembra Viotti.
“E são áreas que têm muito interesse das empresas de comércio virtual”, ressalta. Os terrenos são para condomínios logísticos de, em média, 40 mil m².
A alta velocidade de absorção dos galpões pelos grandes varejistas virtuais não tem gerado preocupação no setor. A percepção é que o segmento de comércio pela internet ainda tem muito a avançar no país. “A profundidade de mercado é o que garante essa expansão geográfica”, afirma Marcel Lieban, diretor de estruturação e consultoria da Primaz.
