O Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) informa que, neste ano, a faixa mais aquecida na capital vai de R$ 190 mil a R$ 500 mil. O economista-chefe da entidade, Celso Petrucci, diz que 80% das vendas são de apartamentos de até R$ 750 mil, o limite definido pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Hoje, segundo Petrucci, quase todas as aquisições feitas na cidade de São Paulo são “para primeira moradia e uso próprio”. A maioria (56%) dos lançamentos é de dois dormitórios, seguidos por unidades de até um dormitório (23%). “São imóveis de tíquetes mais baixos”, afirma. Com base em balanços mensais, o Secovi indica que o tíquete médio na tipologia de dois dormitórios variou de R$ 350 mil em junho a R$ 358 mil em julho. “De janeiro a julho, tivemos um resultado bom de vendas, um pouquinho a mais do que em 2014, quando lançamos quase 34 mil unidades”, lembra. “Neste ano, estamos esperando 25 mil a 26 mil unidades em lançamentos; são 8 mil a menos em razão da crise que atravessamos.”
O que representa em porcentual a faixa de R$ 190 a R$ 500 mil no total de vendas da capital? Está claro que 80% do que estamos vendendo são imóveis enquadrados no sistema do SFH, aqueles até R$ 750 mil. Tanto em lançamento quanto em vendas. Aqueles com tíquete até R$ 500 mil são efetivamente os que têm maior liquidez.
É isso que está movimentando o mercado atualmente? Sim. Isso está acontecendo porque o empreendedor, em vez de se arriscar a lançar um produto de R$ 600 mil, R$ 800 mil, R$ 1 milhão, prefere lançar um produto mais barato, para atingir maior faixa da população. Ele sente mais coragem, e faz isso num mercado que é sabidamente adverso em termos de demanda.
Dados da Embraesp indicam que o tíquete médio dos lançamentos caiu 30% este ano. Qual é a explicação? É disso que estamos falando, são apartamentos de um e dois dormitórios.
Mas o metro quadrado de área útil no caso de um dormitório, em média, não é 65% mais caro que o de dois dormitórios? Sim, é o metro mais caro. Mas são apartamentos de área bem menor, de 25 e 30 m², o que acaba tendo um tíquete baixo. Trocando em miúdos: quem está comprando hoje é porque tem necessidade de fazer aquisição, seja por casamento ou outro motivo. Nos últimos anos, a demanda na cidade de São Paulo foi de 2,5 mil a 3 mil unidades por mês. Em 2014, essa demanda já foi baixa e, neste ano, está próxima do ano passado em termos de vendas, mas as necessidades habitacionais continuam existindo.
A diferença em relação aos outros anos seria a fuga dos investidores? Também. Havia maior participação dos investidores, e também maior confiança na economia e no emprego. Agora só temos notícias de aumentos nos juros do financiamento e na taxa de desemprego. Isso faz as pessoas postergarem sua decisão de compra.
A fuga de investidores do mercado contribuiu para o alto número dos estoques? Sim, mas isso é reflexo da situação que o País atravessa. Em dois anos, a taxa Selic dobrou. Hoje, existem outros investimentos, quando comparados com o mercado imobiliá- rio, mais atrativos do ponto de vista do investidor financeiro. Mas não são tão seguros quanto o imóvel, que continua sendo uma reserva de valor.
Agora, o ranking dos 10 mais em lançamentos tem 5 bairros da zona leste. O que mudou? A explicação é fácil. É porque o metro de venda é mais barato. Estamos falando de produtos que variam de R$ 4 mil a R$ 7 mil o metro numa cidade em que o m² médio custa R$ 9 mil. São poucas as empresas hoje que fazem lançamentos, por exemplo, no Itaim. Prevalece em 2015 o lançamento de produtos um pouco mais afastados do centro, onde se consegue fazer um m² mais acessível para as pessoas que têm mais necessidade de aquisição.
