Ana Paula Branco
As vendas de imóveis novos cresceram 5,3% no segundo trimestre deste ano ante o mesmo período de 2025, mesmo com a taxa básica de juros em 14% ao ano, segundo levantamento da Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) e da Brain Inteligência Estratégica divulgado nesta segunda-feira (24).
Foram comercializadas 113.676 unidades residenciais em 221 cidades pesquisadas. No primeiro semestre, as vendas somaram 226.536 unidades, alta de 5,4% na comparação anual.
Juros altos não interromperam a demanda por moradia, mas a recuperação é desigual: o Minha Casa, Minha Vida amplia sua participação em vendas e lançamentos, enquanto imóveis para a classe média perdem espaço.
Os lançamentos totalizaram 107.161 unidades no segundo trimestre, queda de 1,3% em um ano, mas alta de 2,6% em relação aos três primeiros meses de 2026. Para os especialistas, o ritmo sinaliza que as incorporadoras continuam ativas.
O Sul teve a maior queda nos lançamentos: 17.353 unidades, recuo de 25,1% em um ano e de 11,7% ante o primeiro trimestre. Segundo Celso Petrucci, conselheiro da Cbic e economista-chefe do Secovi-SP, a menor oferta do Minha Casa, Minha Vida expõe a região ao crédito caro e à demanda por imóveis mais caros.
A diferença entre vendas e lançamentos ajudou a reduzir o estoque. A oferta disponível terminou junho em 355.290 unidades, recuo de 2,1% ante o trimestre anterior. O prazo estimado para a venda de todo o estoque caiu de 9,9 meses no primeiro trimestre para 9,5 meses.
O levantamento, que mapeou as condições de mercado em 221 cidades espalhadas pelo país, aponta que a demanda reprimida e as linhas de crédito habitacional continuam dando sustentação a um dos principais motores do PIB (Produto Interno Bruto) nacional.
Segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), o crédito imobiliário deve fechar 2026 com cerca de R$ 411 bilhões em concessões, acima do esperado.
Minha Casa, Minha Vida puxa crescimento
O principal motor das vendas é a habitação popular. No segundo trimestre, 62.129 das 107.161 unidades lançadas estavam enquadradas no Minha Casa, Minha Vida (58% do total), a maior participação da série histórica do levantamento, iniciada em 2019.
"Se continuar essa taxa de juros a dois dígitos, acredito que vamos chegar a 64% do Minha Casa, Minha Vida", afirmou Petrucci durante a apresentação dos indicadores imobiliários.
Foram 58.392 unidades vendidas do programa, ante 55.284 dos segmentos de médio e alto padrão.
A concentração ajuda a explicar por que o número de imóveis comercializados cresce mesmo em um ambiente de juros elevados. O programa oferece condições subsidiadas para quem financia e recursos do FGTS, reduzindo a exposição direta do comprador à Selic.
Ao mesmo tempo, o efeito da concentração em imóveis mais baratos aparece nos indicadores financeiros. O VGL (Valor Geral de Lançamentos) caiu 23,1% no segundo trimestre, para R$ 62,4 bilhões, ante R$ 81,7 bilhões um ano antes. O VGV (Valor Geral de Vendas) recuou 5,5%, para R$ 66 bilhões.
A força do programa se concentra principalmente nas regiões Norte, Sudeste e Nordeste. No Norte, o Minha Casa, Minha Vida lidera com 68% dos lançamentos (1.864 unidades) e 67% das vendas (2.463 unidades) do trimestre. No Sudeste, que responde pela maior fatia absoluta de mercado, o Minha Casa teve participação de 66% nos lançamentos (39.273 unidades) e de 58% nas vendas (33.159 unidades).
Essa disparidade também se reflete nos estoques, com a participação do programa na oferta final disponível, variando de 51% no Norte e 48% no Sudeste até apenas 17% no Sul.
Novas fontes de recursos ganham espaço
O avanço das vendas ocorre paralelamente a uma mudança na estrutura de financiamento do setor.
No primeiro semestre, os financiamentos do SBPE (com recursos vindos da poupança) para aquisição e construção somaram R$ 93,7 bilhões, alta de 29% sobre um ano antes. O crédito para construção, contratado por empresas, mais que dobrou, para R$ 26,5 bilhões, alta de 107%. Já o financiamento para aquisição por pessoas físicas avançou 12%, para R$ 67,2 bilhões.
O resultado é relevante porque o SBPE é uma das principais fontes de crédito para os segmentos de renda média e alta, justamente os mais expostos ao encarecimento do financiamento.
A expansão ocorre enquanto o sistema passa por uma transição para reduzir a dependência da poupança. O novo modelo de funding, que entra em vigor integralmente a partir de 2027, amplia o papel de instrumentos como LCIs e recursos captados no mercado.
O problema é que a taxa básica elevada encarece as fontes alternativas de recursos. Bancos já discutem com o Banco Central uma revisão do teto de 12% ao ano para financiamentos enquadrados no SFH (Sistema Financeiro de Habitação), sob o argumento de que o custo de captação pode tornar algumas operações pouco atrativas.
"Nós somos a melhor operação que um banco pode ter para pessoa física. Nós somos o menor índice de inadimplência que o banco tem. Nós somos a melhor carteira, com a menor inadimplência e a melhor garantia, que é a garantia imobiliária", diz Petrucci.
Demanda segue forte
O levantamento mostra que o interesse futuro pela compra de imóveis permanece elevado. A intenção de compra alcançou 52% dos entrevistados, o maior nível da série histórica e três pontos percentuais acima de um ano antes.
Entre os que pretendem comprar, 31% dizem que devem fechar o negócio em até um ano e 37% entre um e dois anos.
O tipo de imóvel mais cobiçado é o apartamento (40%), seguido de perto por casas de rua (38%) e por casas em condomínio fechado (17%), segundo levantamento da Brain.
Sair do aluguel é o principal motivo, citado por 37% dos interessados. Mudanças familiares, como sair da casa dos pais, casamento ou separação, respondem por 27%. Outros 20% mencionam a busca por mais espaço ou a necessidade de melhorias na moradia.
A intenção elevada ajuda a explicar a redução dos estoques. No Minha Casa, Minha Vida, o prazo estimado de venda da oferta disponível é ainda menor: 7,6 meses.
