A resiliência das vendas de imóveis de médio e alto padrão surpreendeu no terceiro trimestre, apontam analistas do mercado imobiliário. É algo que tem sido recorrente neste ano, porque se esperava um cenário mais complicado para o setor, já que o financiamento imobiliário segue com juros altos e sem perspectiva de queda no curto prazo.
“A economia tem surpreendido positivamente e as vendas do setor de média e alta renda também”, afirma Gustavo Cambaúva, analista do BTG Pactual.
Os lançamentos, por sua vez, estão mais fracos. Para ele, as incorporadoras de médio e alto padrão estavam receosas com o ano e projetaram um pipeline conservador. Uma mudança de rumo deve vir no ano que vem. “Com juros começando a cair e o cenário macro um pouco melhor, leva a crer que 2024 volte a ter crescimento de lançamentos”, afirma.
O analista só espera um início de retração nos juros do crédito imobiliário no segundo semestre do próximo ano, mas ressalta que a expectativa de queda futura pode ser suficiente para quem compra imóveis na planta, uma vez que o financiamento bancário só começa após a construção.
Outro analista, que não quis se identificar, não descarta um aumento da taxa do financiamento antes do início da queda. A razão seria o comportamento dos títulos públicos americanos e o cenário geopolítico global, que afetam a curva longa de juros brasileira, mais ligada ao comportamento do crédito imobiliário do que a Selic.
Fanny Oreng, analista do Santander, percebeu, em conversas com incorporadoras não-listadas, que há empresas optando por não lançar porque estão esperando as mudanças da revisão do Plano Diretor de São Paulo. A Lei de Zoneamento também está em revisão.
Os dois analistas concordam com os destaques positivos e negativos do trimestre, na média e alta renda. “A Cyrela choca do lado positivo”, afirma Oreng, com vendas e lançamentos elevados, na comparação com o segundo trimestre, e velocidade de vendas saudável.
Já a EZTec segurou lançamentos, o que fez as vendas caírem 32% na comparação anual, um destaque negativo. A empresa passa por momento delicado: na terça-feira (17), houve um acidente na obra do empreendimento Esther Towers. “Apesar de existirem os equipamentos de segurança e proteção, por uma fatalidade, um dos trabalhadores veio a óbito”, informou a companhia, em nota. O caso está sendo apurado.
As incorporadoras do segmento econômico, que lançam no Minha Casa, Minha Vida (MCMV) tiveram desempenho melhor, no geral, segundo Cambaúva. Foram ajudadas pelas novas condições do programa, que elevaram o preço máximo das unidades e os subsídios, e reduziram juros.
As mudanças foram tão positivas que alguns analistas até esperavam mais, diz Oreng. Ela, no entanto, considera os resultados fortes. “As empresas estão fazendo o dever de casa, tentando reduzir a exposição a pró-soluto (financiamento direto ao cliente) e recompor margem.”
Mais uma vez, a queima de caixa da MRV chamou atenção. Cambaúva destaca que a companhia e a Direcional vieram com queimas superiores ao projetado, apesar das boas vendas e do aumento do preço das unidades.
Oreng se preocupa mais com a rentabilidade que os projetos da Resia, a subsidiária americana da MRV, terão ao serem vendidos. A opinião é compartilhada por Ygor Altero e Ruan Argenton, da XP, em relatório. “Acreditamos que o cenário ainda desafiador das taxas de juros nos EUA deve impactar a visibilidade da reciclagem do portfólio multifamiliar”.
A analista considera positivo a aumento de vendas da Riva, a marca mais cara da Direcional, que passou a se enquadrar no MCMV. Ela avalia que, nos próximos 12 meses, haverá uma melhora crescente de resultados e de margem para as incorporadoras de baixa renda, algo que “os papéis hoje não refletem”.
Foi uma vitória para o governo e para as empresas, ainda, o adiamento do julgamento sobre a rentabilidade do FGTS, principal fonte de recursos para o MCMV, lembra Cambaúva. O julgamento iria ocorrer na quarta-feira (18), mas foi transferido para o próximo dia 8. É esperado que uma solução intermediária seja encontrada, que não penalize demais o fundo a ponto de inviabilizar o programa ou de forçar o governo a injetar mais recursos nele.
