O novo ciclo de alta da taxa básica de juros, a Selic, não está inibindo a compra de imóveis no Brasil, segundo o empresário André Penazzi, fundador e CEO da incorporadora Setai Grupo GP, que atua em João Pessoa, na Paraíba. Para ele, o atual momento no mercado imobiliário é positivo para as incorporadoras que estão sendo estratégicas em seus lançamentos.
"Todos os produtos que a gente vê, em diferentes regiões do país, que têm um bom posicionamento, uma boa localização e são produtos com arquitetura e com soluções adequadas ao público onde estão inseridos, eles acabam sendo um sucesso de venda em todos os lugares", diz.
Penazzi compara a construção civil ao setor automotivo ao citar a transformação que os carros elétricos trouxeram para esse mercado. "O mesmo aconteceu no mercado imobiliário em relação ao design, ao tipo de uso", diz. Segundo ele, a mudança no patamar de qualidade dos imóveis impulsiona as vendas, mesmo em um ambiente de crédito mais restritivo.
Ele diz que isso acontece no Brasil inteiro, mas entende que, no Nordeste, as condições são mais favoráveis para todos os segmentos, já que o custo e a qualidade de vida atraem consumidores de outras partes do país, além de permitir aos moradores locais a construção de habitações populares em bairros centrais e nobres.
"Geralmente, os imóveis do Minha Casa, Minha Vida no Nordeste estão mais inseridos dentro de zonas bem urbanizadas e nobres. Então, existe uma sensação de que esta é a oportunidade de morar em um bom bairro e dentro da cidade", afirma.
Em quais linhas o Grupo GP atua?
O Grupo GP é subdividido em três linhas hoje. A gente atua no Minha Casa, Minha Vida, que foi a linha que a gente iniciou; na linha Heritage, que atua nos bairros mais nobres; e na linha super premium, exclusiva, que é a Setai.
Quando começou a linha Setai?
Em 2018, que foi na virada econômica, quando o mercado imobiliário voltou a ressurgir pós-crise. Durante a crise, tínhamos o Minha Casa, Minha Vida, e a crise foi positiva para o segmento. Se a gente olhar todas as incorporadoras que atuam apenas no Minha Casa, Minha Vida, durante esse período, de 2014 a 2018, elas continuaram crescendo e sustentaram toda a cadeia da construção civil. Com a retomada da economia, vimos uma oportunidade, enquanto estávamos com a empresa em um momento maravilhoso. Já éramos líderes de mercado na Paraíba havia bastante tempo e estávamos com um caixa muito bom para poder iniciar novas linhas. Foi quando iniciamos a Setai e fizemos uma mudança completa de mercado.
Que mudança é essa?
O mercado do Nordeste inteiro até então não vinha trabalhando produtos de alto padrão com materiais de alto padrão. Veja só essa diferença. Uma coisa é você chamar um empreendimento de alto padrão, mas ele não ter abarcado o conceito de alto padrão, materiais de alto padrão. Ele simplesmente era chamado de alto padrão por estar no bairro nobre. E isso era o conceito que a gente via aplicado no Nordeste. E aí, nessa nossa mudança, criamos uma linha legítima de alto padrão, com materiais, conceitos e formas de vender de alto padrão, com lojas de butique e todo um atendimento diferenciado. Então, a gente trouxe esse modelo e foi um sucesso total.
Apesar de estar atuando no Nordeste, foi um segmento que ficou nacionalmente bem reconhecido. Hoje, 50% das nossas vendas na Setai são para brasileiros de outros estados, principalmente do Sudeste e do Centro-Oeste. Porque a gente tem um metro quadrado quatro vezes menor em relação ao alto padrão de São Paulo, de Brasília ou do Rio de Janeiro. E ainda temos uma qualidade e um custo de vida infinitamente menor. Então, no momento de aposentadoria, ou no caso daqueles que ainda são jovens, mas têm um trabalho digital, a distância, têm optado por morar na nossa cidade.
O crescimento que vocês estão observando nos últimos anos se deve a essa linha?
Na verdade, o crescimento do grupo todo permanece, na mesma taxa de crescimento de 25%, 30% ao ano. O grupo tem um crescimento permanente. Desde a nossa fundação, todos os anos foram positivos e com crescimento, com taxa acima de 20% de crescimento. Mesmo durante os anos de crise.
Como vocês fazem para driblar os aspectos macroeconômicos e sempre entregar crescimento?
Não é clichê falar que a gente gosta de trabalhar na crise. A marca que criamos é a da empresa que as pessoas conseguem falar com o dono, que tem portas abertas toda hora. Então, quando chegou o momento de crise, tínhamos o prestígio e o privilégio nas vendas. Os corretores simplesmente direcionavam muito mais para nós do que para os concorrentes, por ter uma afinidade pessoal conosco. Isso ajudou em 50%. Os outros 50% são os produtos, que nos levaram a ser líderes de mercado. Vendemos um produto Minha Casa, Minha Vida com posicionamento de um médio-alto padrão.
Até os materiais utilizados na construção são os mesmos dos usados nos empreendimentos de médio-alto padrão?
Sim, fazemos toda a aplicação de porcelanato nos apartamentos. Usamos em todas as bancadas o mármore, tem bancadas gourmet nas próprias unidades. As portas são de alta qualidade. Inclusive, são as mesmas portas utilizadas em empreendimentos de médio e alto padrão. Além disso, a gente traz o lazer de verdade do médio e alto padrão, com produtos de academia, parques aquáticos…
E como vocês conseguem fazer isso sem afetar a margem da empresa, já que os preços de venda desses empreendimentos são menores?
A grande vantagem de construir em regiões como a do Nordeste é que lá temos uma mão de obra mais barata, temos uma aquisição de áreas também mais barata e a maioria dos insumos possuem um preço muito mais em conta. Todos os insumos principais que compõem a obra, como tijolo, cimento, areia, têm uma facilidade logística e, consequentemente, o preço cai bastante. Então, a gente consegue dar todo esse incremento nos empreendimentos resguardando a margem. E também pelo trabalho que fazemos comercial e por essa entrega, a gente tem uma venda muito mais veloz. Ganhamos na escala.
Como você classificaria o momento atual para o mercado imobiliário?
É um bom momento no mercado. Apesar de as taxas de juros não estarem ajudando e isso impactar diretamente o nosso setor, eu diria que o momento está tão bom que as vendas estão resilientes à alta dos juros. É lógico que no longo prazo um juro alto não é bom. Mas todos os produtos que a gente vê, em diferentes regiões do país, que têm um bom posicionamento, uma boa localização e são produtos com arquitetura e com soluções adequadas ao público onde estão inseridos, eles acabam sendo um sucesso de venda em todos os lugares.
Por que o momento está favorável mesmo com as taxas de juros mais altas?
O Brasil como um todo melhorou a qualidade dos seus produtos em todas as regiões em menos de uma década. E eu acho que isso estimulou as pessoas a buscarem novos imóveis ou, no caso dos jovens, a fazer novas aquisições. É uma geração de produtos completamente diferentes. É basicamente como a mudança do carro a combustão para o carro elétrico. O mesmo aconteceu no mercado imobiliário em relação ao design, ao tipo de uso. Antigamente, a gente tinha prédios que eram simplesmente moradias. Hoje a gente tem prédios que são vida. A construção traz acolhimento, facilidades e comodidades. No público do Minha Casa, Minha Vida, os jovens estão comprando muito mais. A gente vê, inclusive, mais jovens abaixo de 30 anos comprando imóveis do que acima de 30, pelo menos na nossa região e na nossa empresa.
Você acha que essa tendência é mais regional?
O Nordeste tem preços nos imóveis bem mais interessantes, apesar de hoje a gente trabalhar no limite do programa habitacional, que é R$ 350 mil. E existe algo também que diferencia muito, que é a localização. Geralmente, os imóveis do Minha Casa, Minha Vida no Nordeste estão mais inseridos dentro de zonas bem urbanizadas e nobres. Então, existe uma sensação de que esta é a oportunidade de morar em um bom bairro e dentro da cidade.