Por Breno Damascena
O Metrô de São Paulo selecionou, no fim do mês passado, a proposta apresentada pela Brio Investimentos como preferencial para desenvolvimento imobiliário nos terminais integrados às estações Vila Madalena (Linha 2-Verde), Vila Mariana (Linha 1-Azul) e Belém (Linha 3-Vermelha – Terminal Norte).
A empresa terá o direito de explorar o espaço aéreo das estações, que recebem mais de 207 mil passageiros por dia útil. Na prática, isso significa que poderá construir sobre as estações, mas sem interferir na operação. O edital publicado pelo Metrô em março deste ano não estabelece previamente qual tipo de empreendimento poderá ser instalado nos locais.
A Brio poderá, por exemplo, construir um edifício residencial, um shopping center ou outro negócio imobiliário nos terrenos, desde que aprovado pelo Metrô. Procurada pelo Estadão, a empresa não informou como serão os projetos que ocuparão os terminais.
A Brio será responsável pelo desenvolvimento dos projetos, incluindo estudos de viabilidade, regularização, estruturação financeira, obtenção de licenças prévias e contratação de incorporadores e construtoras.
A participação do Metrô será restrita à disponibilização dos imóveis, sem aporte financeiro. Procurado pelo Estadão, o Metrô não informou qual é o valor que deve receber com a negociação.
O projeto será estruturado por meio da criação de um fundo, do qual o próprio Metrô será cotista. Segundo a companhia, não é possível ter esta estimativa de faturamento, pois dependerá do tipo de empreendimento e do aporte do fundo nos terrenos.
Como cotista, a companhia deve receber dividendos e se beneficiar com a valorização do ativo patrimonial dessas cotas ao longo do tempo, por exemplo.
Obras não podem interferir no funcionamento das estações
Os três terminais têm, juntos, 17,4 mil metros quadrados. O terminal Vila Madalena recebe cerca de 42 mil passageiros por dia útil e tem uma área de 3.784 m²; o terminal Vila Mariana recebe aproximadamente 105 mil por dia e tem 8.276 m². O terminal Belém recebe cerca de 60 mil em 5.366 m².
As obras de incorporação não poderão interferir no funcionamento das estações e deverão ser concluídas em até cinco anos após o início da construção.
O edital prevê que, em caso de insucesso da empreitada, inadimplemento grave ou descontinuidade dos projetos, o Metrô poderá liquidar o fundo e retomar a titularidade direta dos imóveis. Segundo a companhia, a escolha do projeto apresentado pela Brio levou em conta o retorno econômico, o menor risco assumido, a capacidade financeira do proponente e sua experiência em projetos imobiliários.
“A gente paga as contas da empresa com o valor das tarifas pagas pelos passageiros transportados, mas, também, com a receita não tarifária. Ao gerar novos negócios, contribuímos para o equilíbrio financeiro da companhia”, disse Patricia Truzzi, chefe de departamento de novos negócios do Metrô de São Paulo, durante a 23ª Convenção Secovi-SP, em setembro deste ano.
Fonte de receita não tarifária
A estratégia de rentabilização do metrô, para além das tarifas pagas pelos usuários, intensificou-se na pandemia. A falta de passageiros fez com que a entidade buscasse outras formas de garantir recursos.
“No período, a comercialização de terrenos funcionou como um suporte financeiro emergencial e gerou cerca de R$ 1 bilhão aos cofres da empresa”, sinalizou Truzzi, durante o evento do Secovi-SP.
Passado o período emergencial, o Metrô deixou de focar em venda para focar na geração de receita recorrente. “Queremos participar junto da incorporação”, complementou a executiva. Além dos terrenos, a empresa explora comercialmente pontos de comércio nas estações, concessão de telecom, publicidade e naming rights.
Apesar do esforço da companhia nessa direção, este tipo de prática não é recente. Já existem cinco shoppings que ocupam terrenos cedidos pelo Metrô: Shopping Metrô Tatuapé, Shopping Metrô Santa Cruz, Shopping Metrô Boulevard Tatuapé, Shopping Metrô Corinthians-Itaquera e Shopping Metrô Tucuruvi.
No entanto, a perspectiva é que os projetos imobiliários nesses espaços não terminem por aqui. “O Metrô administra 13 terminais urbanos, sendo que sete deles têm potencial edificável para o modelo de aluguel”, disse Truzzi.
