Por Ana Luiza Tieghi
O primeiro trimestre terminou com crescimento de indicadores financeiros para as incorporadoras de capital aberto, na comparação com o início de 2025, de acordo com levantamento feito pelo Valor Data com 27 companhias. Isso não impediu que, entre aquelas que são listadas, houvesse uma queda média de 39,46% no preço das ações, desde o início do ano até o começo desta semana.
A explicação para a diferença entre resultados e percepção do mercado está no receio de que o aumento do petróleo, consequência da guerra no Irã, pode fazer - e já está fazendo - com a inflação da construção civil.
O Índice Nacional do Custo da Construção (INCC) avançou 1,04% em abril, para um acumulado de 6,28% em 12 meses, e a projeção é que o efeito da guerra possa fazê-lo chegar perto dos 10%. Isso poderia afetar as margens das companhias, principalmente daquelas que atuam no Minha Casa, Minha Vida (MCMV), e alarmou investidores.
“Acaba trazendo o baixa renda, que era queridinho do mercado, para a dinâmica de percepção de risco que conversa com o problema da média e alta renda”, afirma Bruno Mendonça, líder de análise de real estate do Bradesco BBI. O problema é que os resultados mostram “uma visão de retrovisor”, afirma. Por causa dos juros altos, é esperada uma queda de vendas - que não tem acontecido na proporção esperada - e essas empresas sofrem desconfiança do mercado.
Não ter acontecido, explica Mendonça, não resolve a situação, porque a percepção de risco continua. Ele dá um exemplo: “não importa se a Cyrela está vendendo muito, porque tudo indica que vai desacelerar. Tem três anos que a conversa é que a Cyrela surpreendeu, que a média e alta renda está indo bem, mas todos continuam com medo.”
As empresas do MCMV são mais penalizadas porque os imóveis vendidos não têm o preço atualizado pela inflação durante a obra, diferentemente do que ocorre nos demais padrões.
“O mercado está precificando uma queda de margens que a gente não vai ver”, afirma Fanny Oreng, que lidera a equipe de analistas de mercado imobiliário do Santander, de acordo com a expectativa atual de aumento de custos. “O que estamos escutando das empresas é que elas vêm conseguindo repassar preço e não estão perdendo velocidade de venda de forma relevante”, reforça. Mendonça concorda que as empresas estão em “momento operacional positivo”.
O Santander segue colocando empresas do MCMV como as preferidas do setor, por acreditar na capacidade de repasse de custos de companhias como Cury e Direcional, afirma Oreng.
Essa capacidade das companhias de manterem suas margens e os patamares de lançamentos e vendas incide sobre a capacidade dos clientes de comprar imóveis mais caros. Na média e alta renda, o bolso é maior, mas há o desafio dos juros ainda altos e em ritmo de queda menor do que o previsto no início do ano.
No MCMV, o programa tem ajudado a dar margem de manobra para as empresas, com aumentos recentes no teto das faixas de renda e do preço dos imóveis, o que permite que os incorporadores mirem rendas mais altas.
Executivos do setor imobiliário reclamaram de uma reação “exagerada” sobre o risco inflacionário e os efeitos nas empresas. “O mercado está com preocupação acima do necessário com essa realidade”, disse Ricardo Gontijo, CEO da Direcional, em teleconferência com analistas.
As empresas se esforçaram em detalhar o que já chegou de inflação e as revisões de custo que estão fazendo, na tentativa de mostrar que não devem repetir o estouro de custos que ocorreu durante a pandemia e que deixou marcas até hoje em alguns negócios.
Até características lidas como problemas foram levantadas como pontos positivos no cenário atual. Na MRV, um estoque de unidades em construção, mas que não foram vendidas, é oportunidade para ganhar preço com menos risco inflacionário, afirmou o co-presidente Rafael Menin, porque a maior parte dos custos de obra já aconteceu.
Na Direcional, uma velocidade de venda “inferior ao que maximizaria o retorno” significa que a empresa tem menos projetos em fase inicial de obra, passíveis de sofrerem um impacto inflacionário maior, destacou Gontijo.
Repassar preço é uma saída, mas não é algo tão simples, lembrou o co-presidente executivo da Cury Leonardo Mesquita. “A gente não vende petróleo”, disse, respondendo a uma analista sobre reajustes em projetos já lançados. Segundo ele, o melhor momento de subir o valor das unidades é “dentro da pressão de lançamento, criando sensação de urgência no cliente”, e não de forma automática em todo o estoque ao ser avisado de reajustes de fornecedores.
Se o projeto foi lançado e não foi vendido, afinal, talvez haja uma dificuldade maior de encaixá-lo com o público comprador.
Por isso, afirma Oreng, ter uma equipe própria de vendas tem feito diferença no resultado das companhias. Empresas como Cyrela, Cury e Eztec, que estão com bom ritmo de vendas, investem em corretores próprios, dedicados a todo o estoque da empresa, e não apenas aos lançamentos.
Para quem aceita risco, é oportunidade de comprar nomes que figuram entre as principais escolhas do setor a um valor 30% menor do que antes da guerra, lembram os analistas. “Tem empresas que sofreram demais recentemente [no preço da ação], estão dando oportunidade para quem tem paciência”, afirma Oreng.
Os resultados do segundo trimestre podem trazer mais clareza sobre o impacto do petróleo, já que, até março, o período de guerra foi curto. No entanto, Mendonça alerta que mesmo se o próximo trimestre for bom, a “nuvem” de incertezas e de percepção de risco deve continuar.
