Por Álvaro Campos
O governo federal e a Caixa estão lançando um fundo imobiliário que vai reunir imóveis da União que não servem mais para uso da administração pública. Na primeira fase foram selecionados 55 imóveis, situados no Distrito Federal, com valor estimado entre R$ 1 bilhão e R$ 1,2 bilhão. Mas o estoque de imóveis da União é bem maior - chega a quase R$ 1,8 trilhão - e a ideia é validar a estratégia desse fundo inicial para depois replicá-la e ganhar escala.
O fundo será lançado em cerimônia nesta quinta-feira, com portaria assinada pelo governo e a contratação da Caixa como gestora e administradora do veículo. A lei que permite a criação desse tipo de fundo é de 2015 e foi modificada ao longo dos anos. Essa é a primeira experiência nesse formato, com a União como única cotista.
A secretária de Patrimônio da União (SPU) do Ministério da Gestão, Carolina Stuchi, diz que a criação do fundo foi debatida com órgãos do governo como Advocacia Geral da União (AGU) e Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN), além de Tribunal de Contas da União (TCU) e Comissão de Valores Mobiliários (CVM), para garantir a segurança jurídica do novo veículo. Ela conta que são quase 3,6 mil imóveis ociosos no balanço geral da União, com um gasto anual de quase R$ 1,2 bilhão.
Quando a SPU identifica um imóvel que não serve para uso da administração nem para ser destinado a políticas públicas - como ser convertido em hospital, escola ou habitação -, ela pode vendê-lo em leilão. Mas o processo, lento e burocrático, muitas vezes obtém um valor abaixo do preço de mercado. “Percebemos que o fundo poderia ser uma solução para vender melhor esses imóveis, ser mais eficiente, utilizar instrumentos dos mercados de capitais”, diz. Os imóveis destinados ao fundo foram divididos em três categorias: os destinados a alienação; a reforma, que podem ser alugados a terceiros ou para a própria União, a preços subsidiados; e terrenos para construção/desenvolvimento.
Percebemos que o fundo poderia ser uma solução para vender melhor esses imóveis” - Carolina Stuchi
Segundo Stuchi, a SPU chegou a conversar com alguns players de mercado, mas a Caixa foi a que melhor se adequou ao projeto, pela expertise no setor imobiliário e na gestão de outros fundos da União. “É um veículo de mercado, tem de ter uma lógica em que a conta feche, mas também temos visão de política pública, tanto de requalificar imóveis para serem usados pela administração pública como de diminuir custos com aluguel, despesas com manutenção, vigilância.”
De acordo com o vice-presidente de fundos de investimento da Caixa, Sérgio Bini, o veículo funcionará como qualquer fundo de investimento imobiliário (FII), com todos os instrumentos de governança, como assembleias e comitê de investimentos. Ele não revela a taxa de administração, mas diz que ela segue parâmetros de mercado, inclusive com um escalonamento, ou seja, conforme o patrimônio líquido do fundo aumenta, a taxa é reduzida. “Estamos trazendo a robustez necessária de governança, até para dar toda a transparência, pois se trata de patrimônio da União, mas sem perder a flexibilidade, que é um dos ganhos de fazer essa gestão através de um fundo.”
SPU e Caixa dizem que esse primeiro fundo é uma experiência controlada, mas que a ideia é ampliar o projeto. Ainda não está definido se serão criados novos fundos ou destinados mais imóveis ao primeiro veículo. “Pode ter vários fundos, com estruturas temáticas, ou por divisões regionais, ou eventualmente ir crescendo esse mesmo fundo”, comenta Bini. Segundo Stuchi, não há previsão de abrir o fundo, ou seja, permitir a entrada de outros investidores como cotistas. “Não vislumbramos isso, pelo contrário. A decisão é manter a União como única cotista.”
Ela aponta que os 55 imóveis escolhidos para o primeiro fundo foram selecionados entre aqueles sem embaraço, ou seja, com matrícula correta, claramente incorporados, sem disputas judiciais. “Não vamos colocar para dentro do fundo imóveis que tenham algum enrosco.” O representante da Caixa aponta que também foram escolhidos imóveis para os quais se projeta que haverá demanda no mercado. “A União vai fazer o aporte dos imóveis e receber as cotas. E a Caixa, como gestora, deve em uma primeira onda monetizar os imóveis destinados a alienação, aí a gente traz recursos para o fundo, consegue fazer as reformas em outros imóveis e começa a retroalimentar esse ciclo. Se o cotista eventualmente quiser
