Por Larissa Maia
O Comitê de Política Monetária (Copom) elevou a taxa básica de juros da economia, a Selic, para 15%. No entanto, em ata, o comitê informou que essa elevação interrompe a alta no ciclo de alta de juros, ou seja, daqui para frente, as decisões devem ser de queda. Claro, se o cenário projetado pelo Banco Central se confirmar. Mas com essa nova alta — e um horizonte de mais esperança de taxas menores voltando — é melhor financiar um imóvel ou aguardar um pouco mais?
Quando a Selic sobe, as taxas de empréstimo praticadas por bancos também ficam mais caras, incluindo o crédito voltado para a compra da casa própria. No entanto, nesse sobe e desce — ou sobe e sobe, neste caso — a Selic costuma ter um impacto limitado sobre as linhas de financiamento imobiliário, tendo em vista que as instituições financeiras são cautelosas e já levam em consideração o futuro e se antecipam às mudanças do mercado.
Na prática, a alta de 0,25 pontos percentuais na Selic tende a influenciar o custo de operações de empréstimos e tornar a aquisição do imóvel mais custosa, dificultando o acesso das famílias brasileiras à casa própria, avalia Paula Reis, economista do DataZAP.
Por outro lado, os bancos costumam se antecipar aos movimentos da Selic. Isso quer dizer que as instituições não esperam a reunião do Copom para depois ajustar as taxas, explica Gabriel Jacques, fundador da empresa de crédito Ibratan.
“Eles negociam sempre e planejam os seus produtos e taxas diante da curva de juros futuros. Tudo que você vai avaliar em termos de investimento e de financiamento está atrelado também à expectativa dos juros no futuro, que é basicamente o custo do dinheiro no futuro. Então, se o mercado já aposta que a Selic vai subir, o custo que o banco tem para pegar dinheiro emprestado já aumenta antes mesmo da decisão oficial. Ou seja, quando o Copom publicou 15%, os produtos já estavam precificados a essa taxa", diz ele.
Nesse caso, para que o banco não perca margem, ele já embute essa expectativa nas taxas que são oferecidas hoje. E, justamente por isso, não vai ser já amanhã que os juros do financiamento vão cair.
Além disso, os juros mais altos dos bancos acontecem também em razão da própria dificuldade de crédito disponível das instituições, o que tende a frear ainda mais a compra de imóveis novos e usados, comenta Carlos Honorato, professor da FIA Business School.
Financiar agora ou aguardar mais?
Na avaliação Honorato, o melhor a se fazer é aguardar, tendo em vista o ambiente incerto da economia brasileira, a taxa de juros elevada e o próprio cenário do mercado imobiliário, com muitos lançamentos focados no perfil para investimento, como aluguel por temporada, e não focado no perfil familiar, de quem quer adquirir para morar.
Segundo o professor, apesar da perspectiva de queda de juros, a sinalização do Copom no comunicado tende a indicar que "vamos ficar uns dois ou três meses em uma taxa alta, então é preciso entender que a perspectiva para a redução da taxa de juros, especialmente para um dígito, talvez não aconteça nesse ano".
"Eu diria que é importante paciência. No atual momento de incertezas globais e de aumento de juros no Brasil, talvez a melhor recomendação seja aguardar mais um pouco. Mantenha calma, faça uma poupança, aguarde dinheiro, que o momento de comprar o imóvel vai chegar", diz o professor.
Werton Oliveira, economista da Consultoria Ekonomy, pontua que esperar pode ser vantajoso porque o consumidor pode contratar um financiamento com juros mais baixos futuramente. No entanto, não há como cravar se esse futuro será brevemente ou em um cenário mais distante.
Por outro lado, como tudo na vida tem prós e contras, Oliveira ressalta que outro fator que merece ser levado em consideração é a valorização dos imóveis. "Se a demanda se mantiver aquecida, os preços podem subir, como já estamos verificando esse movimento há um tempo, especialmente em algumas regiões ou segmentos específicos", explica o economista.
"O que você economizaria na taxa de juros, pode perder no aumento do preço do imóvel. Além disso, se o cenário econômico piorar, com aumento do desemprego e risco fiscal, por exemplo, os bancos podem restringir crédito, mesmo com taxa de juros em queda", detalha Oliveira.
Quando as taxas devem começar a cair?
Segundo Oliveira, como o Banco Central já sinalizou que o ciclo de alta acabou, caso o cenário se confirme, o mercado naturalmente costuma começar a projetar quedas em até dois ou três trimestres após essa pausa, dependendo do comportamento da inflação e da atividade econômica.
Se os dados econômicos colaborarem, como ter queda da inflação, controle fiscal e atividade econômica estável, os cortes podem começar no próximo semestre, explica o economista.
Portabilidade pode ser uma mão na roda
Quem financia com uma taxa mais alta pode tentar fazer usar a portabilidade para conseguir taxas menores. Segundo Jacques, caso a pessoa faça ou tenha feito um financiamento com taxas mais altas, de 15%, por exemplo, o consumidor pode pedir a portabilidade do financiamento para outro banco que ofereça juros mais baixos, gerando “uma economia substancial”.
Na prática, a pessoa leva o financiamento atual para outro banco com taxa menor. O contratante que faz a portabilidade basicamente vende a sua dívida para o banco novo, o que reduz o valor da parcela e o custo total dos juros pagos ao longo dos anos.
Honorato diz que não é conveniente usar essa portabilidade a todo momento porque ela também envolve alguns custos e que o melhor mecanismo é juntar dinheiro para quitar o financiamento. "Eu sei que não é fácil falar isso, mas à medida que você consegue amortizar ou antecipar algumas parcelas, pode ser uma boa saída", pontua o professor.
"É como fazer uma “renegociação inteligente” do seu empréstimo. Mas tem que ficar atento: é importante saber que a portabilidade não tem custos como ITBI ou registro porque você não está mudando de imóvel, só de banco. Mas há custos operacionais (como avaliação, cartório, entre outros), então é bom simular antes", explica Oliveira
