Por Clayton Freitas
A cidade de São Paulo chegou a 90.607 imóveis residenciais novos disponíveis para venda em julho de 2026, maior nível da série de 36 meses apresentada pelo Secovi-SP. Desse total, 52.559 unidades, ou 58%, estão enquadradas no MCMV (Minha Casa Minha Vida).
Os dados constam da Pesquisa Mensal do Mercado Imobiliário do Secovi-SP. A soma que indica os mais de 90 mil imóveis disponíveis considera aqueles que estão na planta, em construção e prontos lançados num período de 36 meses.
O volume do estoque total de julho é 42,2% superior ao de julho de 2025, quando havia 63,7 mil imóveis disponíveis, e 64,1% maior que o de julho de 2024, com 55,2 mil unidades.
A evolução do estoque, porém, não significa que os imóveis serão vendidos com desconto pela simples lei da oferta e da procura. No mercado imobiliário, o número reflete o ritmo acelerado das obras, com lançamentos disparando justamente para dar conta de uma demanda que está comprando mais rápido.
Esse movimento ocorre em um mercado em que a oferta de crédito imobiliário também ganhou força. A própria Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) revisou de cerca de R$ 376 bilhões para R$ 411 bilhões a projeção de concessões de crédito imobiliário em 2026, alta de 25% sobre 2025, mesmo em um cenário de juros altos.
MCMV chega a 83% das unidades lançadas
Os dados indicam uma evolução gradual da participação dos imóveis enquadrados no MCMV na oferta disponível. Eles passaram de 46% em julho de 2024 para 58% em julho deste ano. Em números absolutos, a quantidade disponível mais do que dobrou, passando de 25.192 para 52,6 mil.
Quando a análise é feita apenas levando-se em consideração os lançamentos do mês de julho, observa-se que a participação do programa é ainda maior, já que 83% das unidades lançadas na capital estavam enquadradas no MCMV, o equivalente a 6.960 imóveis de um total de 8.354 lançamentos.
A pesquisa do Secovi indicou ainda que as vendas de imóveis residenciais novos do mercado como um todo no mês de julho chegaram a 10,3 mil unidades, avanço de 67,4% no comparativo com o mesmo mês do ano passado. No acumulado dos últimos 12 meses, a alta foi de 6%, passando a 118,1 mil unidades.
Mais uma vez, o MCMV registrou alta quando o recorte é feito por esses dados. Dessas 10.301 unidades comercializadas em julho último por todo o mercado, 7.861 pertenciam ao segmento econômico, ou 76% do total.
Os demais mercados tiveram 1.394 lançamentos e 2.440 vendas no mês. O resultado mostra uma diferença importante entre estoque e fluxo.
Apesar do MCMV representar 58% da oferta disponível, sua participação nos lançamentos e nas vendas mensais é maior. Embora ocupe pouco menos de seis em cada dez imóveis disponíveis, ele responde por mais de oito em cada dez unidades lançadas e por cerca de três quartos das vendas de julho.
Estoque do MCMV gira mais rápido
O segmento também apresenta um ritmo de comercialização superior ao dos demais imóveis. O indicador VSO (Vendas Sobre Oferta), que relaciona as vendas ao total de imóveis disponíveis, atingiu 13% para o MCMV, ante 6% nos outros mercados no mês de julho. Ou seja, um imóvel do programa vende duas vezes mais rápido do que os da classe média ou alta.
A partir dessa análise, o levantamento estima um prazo de escoamento de 8 meses para os imóveis econômicos, contra 13 meses nos demais mercados. A diferença também aparece nos números absolutos.
O que entra na conta do MCMV
Para efeito da pesquisa do Secovi-SP, são considerados enquadrados no Minha Casa Minha Vida os imóveis financiados pertencentes às Faixas 1, 2 e 3 do programa.
Em abril de 2026, os limites das Faixas 1 e 2 na cidade de São Paulo passaram para R$ 275 mil, enquanto o teto da Faixa 3 foi ampliado para R$ 400 mil. O programa também passou a financiar imóveis de até R$ 600 mil na Faixa 4. No entanto, essa faixa não é considerada como MCMV na metodologia da pesquisa utilizada pelo Secovi-SP.
Apartamentos menores dominam a oferta
Os dados mostram forte concentração da oferta em imóveis de menor metragem. As unidades com 30 m² a 45 m² de área útil representaram 52% da oferta final em julho, com 47.104 imóveis.
Essa faixa também concentrou 61% dos lançamentos, com 5.111 unidades, e 67% das vendas, com 6.896 unidades. O VSO foi de 12,8%, o maior entre as faixas de área analisadas.
Por número de dormitórios, os imóveis de dois quartos representaram 56% da oferta final, com 51.042 unidades. Eles também responderam por 64% dos lançamentos e 71% das vendas de julho, com VSO de 12,6%.
Zona Sul concentra maior oferta
A distribuição pela cidade também é desigual. A Zona Sul tinha a maior oferta final em julho, com 30.476 unidades, ou 34% do total. A Zona Leste liderou os lançamentos, com 3.522 unidades, equivalentes a 42% do total, e também as vendas, com 3.570 unidades, ou 35%.
Já o maior VSO, ou seja, a região onde se vendem mais rápido os imóveis, foi registrado no Centro, com 14,5%.
