Por Larissa Maia
O Santander ampliou as condições para contratação do crédito habitacional, elevando o percentual máximo que pode ser financiado de 80% para 90% do valor do imóvel, segundo fontes da área ouvidas pelo Valor Investe. A informação foi confirmada pelo banco e a novidade passa a valer a partir desta quarta-feira (13), mas não para todo mundo.
Na prática, isso permite que o proponente do contrato dê uma entrada menor, de apenas 10%, enquanto a maior parte do valor é financiado com o banco. Por exemplo: no caso de um imóvel de R$ 300 mil, esse percentual representa R$ 30 mil reais, enquanto o padrão, de 20%, custaria um desembolso de R$ 60 mil.
No entanto, o banco explica que a mudança não é um “padrão” e que cada solicitação é analisada individualmente, avaliando o perfil do cliente, imóvel, relacionamento com o banco, entre outros fatores.
Filipe Pontual, diretor executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), diz que hoje, a regulamentação já permite operações com LTV (percentual financiado em relação ao valor do imóvel) de até 90% em determinadas modalidades, enquanto em outras, como no caso de financiamentos pela tabela Price, o limite é de 80%. "Na prática, porém, o mercado opera com níveis médios em torno de 60%", explica ele.
Pontual diz, porém, que embora seja possível que algumas instituições ampliem pontualmente o percentual financiado para determinados perfis de clientes ou produtos específicos, a tendência é que operações com LTV mais elevado continuem representando uma parcela menor do mercado.
As taxas de juros praticadas atualmente pelo Santander variam entre 11,69% e 12,29% ao ano., precificadas conforme o perfil e análise de crédito de cada cliente.
Após o segundo corte da Selic por parte do Comitê de Política Monetária (Copom), a expectativa de especialistas do mercado é de que outros bancos comecem a flexibilizar o crédito habitacional. Por enquanto, porém, outras instituições procuradas pelo Valor Investe não manifestaram mudança.
No caso do Bradesco, o banco informou que o padrão segue o mesmo (de 80%), e uma mudança no percentual só é feita mediante a análise individual de cada caso. O banco não informou se já trabalha com o percentual dos 90%, agora aplicados pelo Santander em alguns contratos.
O Itaú disse que continua operando com a possibilidade de financiamento de até 80% do valor do imóvel em suas linhas de crédito imobiliário.
Hora de financiar imóvel?
Para o mercado de crédito imobiliário, a taxa de juro mais relevantes não é a Selic, mas sim os juros de prazos mais longos, como os de 5 e 10 anos, refletidos nos contratos futuros negociados na B3, diz Pontual. E essas taxas ainda permanecem em patamares elevados, na visão do diretor da Associação.
De toda forma, ele pontua que um processo de queda da Selic que reflita melhora estrutural das condições macroeconômicas tende a elevar as expectativas e contribui para a redução também dos juros de longo prazo, à medida que o mercado percebe maior controle da inflação e mais previsibilidade para o cenário econômico.
"Nesse contexto, um ambiente de juros mais baixos favorece o crédito imobiliário e pode estimular o aquecimento do segmento. Ainda assim, hoje as taxas longas seguem elevadas, em torno de 13,6% ao ano para 5 anos e 13,7% para 10 anos", diz o diretor da Abecip.
Com a força compradora tendendo a aumentar, os preços dos imóveis costumam acompanhar esse comportamento, aponta Ramiro Delgado, sócio-fundador do Trade Imobiliário. Além disso, soma-se a isso o fato de que um patamar de entrada menor exigido (de apenas 10% nestes casos) facilita a contratação do crédito habitacional tanto para compradores que desejam morar no imóvel, quanto para investidores, que necessitam de um capital menor logo de cara para a aquisição.
"Fica mais fácil financiar porque a entrada exigida é menor. Para o investidor, isso também é positivo, já que ele consegue investir menos capital próprio na aquisição e pode manter o restante do dinheiro aplicado em outras modalidades, rendendo em paralelo ao financiamento imobiliário, relativizando o impacto da taxa Selic anual", explica o especialista.
Score bancário: a chave para o financiamento?
Tanto para investidores como para quem vai propor financiamento imobiliário para conquistar a casa própria, estreitar o relacionamento com o banco é um movimento estratégico. Inclusive, Delgado diz que, apesar de outros bancos, como Bradesco e Itaú, não terem oficializado a mudança, "quem possui score e rating muito bons dentro dos bancos, na prática, já consegue essas condições".
"A expectativa é de que essas instituições comecem a comunicar oficialmente essa flexibilização nos próximos dias, porque, historicamente, quando um banco privado inicia esse tipo de movimento, os outros acompanham", ressalta o especialista do Trade Imobiliário.
Medidas como concentrar movimentações financeiras, utilizar cartões da instituição ou migrar contas PJ elevam a nota do cliente com o banco, aumentando as chances de conseguir condições mais vantajosas no financiamento imobiliário.
