Por Ana Luiza Tieghi
O presidente Jair Bolsonaro (PL) sancionou nesta segunda-feira (27) a MP 1085/2021, que trata do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), e agora se torna a Lei 14.382. Para o setor imobiliário, o texto traz a promessa de desburocratizar o registro de imóveis, agilizando o processo de compra e venda e o registro de novas incorporações.
Como explica Sidney Moraes, diretor jurídico da plataforma imobiliária UBlink, a MP reduz a quantidade de certidões que a imobiliária ou o comprador precisa pedir para garantir que o processo de aquisição será seguro. “Tem 14 certidões que preciso solicitar pra fazer essa operação, com a MP, tenho que pedir no cartório apenas a certidão de matrícula do imóvel, porque ela vai dizer se existe alguma questão que possa colocar a compra em risco”, afirma. Dos cerca de 15 a 30 dias antes necessários para essa operação, Moraes analisa que o processo tem capacidade para se tornar instantâneo.
“Se a pessoa tiver débito trabalhista, referente a ação civil, tem que levar isso obrigatoriamente na matrícula, o que traz agilidade significativa para a operação”, diz. Para ele, essa agilidade reduz a fricção e melhora a experiência e a segurança jurídica do consumidor na hora de adquirir um imóvel, sem a frustração de ter que esperar uma série de operações burocráticas para concluir a compra. Do lado das empresas, a mudança representa um ganho nas operações imobiliárias.
Anderson Henrique Teixeira Nogueira, tabelião no Cartório Paulista - 2º Tabelião de Notas de São Paulo, lembra que o Provimento de número 100 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), de 2020, já permitia fazer pela internet parte dos processos burocráticos que envolvem a venda de um imóvel, o que foi útil na pandemia. “Com a MP 1085, temos a integralidade desse processo de forma digital”, diz. Segundo ele, os cartórios do Estado de São Paulo estão mais adiantados nessa digitalização, que agora deve ficar disponível em todo o Brasil. O registrador passa a ter um prazo de quatro horas para entregar a matrícula do imóvel, quando o tabelião a solicitar, o que acelera o processo.
Para Nogueira, a MP prioriza a boa fé do comprador do imóvel. “Eliminamos a prova diabólica, em que você tem que ir em todos os cartórios e tirar certidões de tudo o que for possível. Com isso, conseguimos lavrar a escritura no mesmo dia”, diz.
Como explica o advogado Rodrigo Bicalho, do conselho jurídico do Secovi-SP, o ônus passou do comprador para o credor do proprietário do imóvel. É ele quem precisa levar para a matrícula dos imóveis de quem deve para ele a informação de que há um crédito em aberto, e que a propriedade poderá ser usada para cobri-lo no futuro.
O advogado analisa que a MP vem para reforçar a ideia de que verificar só a matrícula é suficiente no processo de aquisição de um imóvel, algo que vai contra a tradição nacional de buscar todos os documentos possíveis sobre o proprietário atual, suas posses e até proprietários anteriores. “É mais um passo para tentar consolidar isso, porque há resistência no Brasil, pela nossa tradição e porque existem fraudes”, diz.
Ainda assim, segundo Olivar Vitale, também advogado do conselho jurídico do Secovi-SP, outras certidões podem ser necessárias em um primeiro momento, até que a prática se torne usual no país. “Não é da noite para o dia, mas é uma evolução, a ideia é que fique ainda mais rápido para o cidadão e para o empreendedor imobiliário”, diz.
Agora, o registro de novas incorporações imobiliárias também pode sair mais rápido. “O prazo era de 30 dias, mas na prática virava seis meses”, diz Moraes. A MP estabelece um limite de 20 dias úteis. “É uma redução significativa das custas, que são repassadas ao consumidor final” afirma o diretor jurídico. Para Vitale, a MP torna o registro de incorporação mais prático, mas o texto poderia ter facilitado ainda mais esse processo.
Bicalho ressalta ainda outro benefício da MP: mais segurança para quem compra apartamentos na planta. Agora, há a obrigatoriedade da incorporadora constituir uma comissão de representantes dos condôminos, em no máximo seis meses do registro da incorporação, e enviar informes periódicos sobre o andamento da obra. Além disso, o texto desburocratiza o processo de destituição da incorporadora em caso de paralisação da obra, para que os compradores possam encontrar outra forma de terminá-la, sem que um processo judicial seja necessário.
Veto
Bolsonaro vetou alguns trechos da MP, como o que assegurava que a extinção do patrimônio de afetação não implicaria em extinção do regime especial de tributação (RET) das vendas das unidades, o que pode gerar insegurança jurídica para o setor imobiliário, explica Bicalho.
O problema recairia na tributação das unidades que ficaram em estoque nas incorporadoras, aquelas que não foram vendidas após a conclusão da obra.
O trecho vetado garantia que essas unidades também seriam tributadas pelo RET quando fossem vendidas, o que garante um percentual menor de imposto. De acordo com Bicalho, a taxa é de 4%, mas, se o regime não for aplicado, pode subir para 6,7%, dependendo do regime tributário da empresa, uma alta de mais de 50%. “Na prática, é um aumento de tributação, o que nunca foi o objetivo das discussões sobre a MP 1085”, diz.
Já existe uma lei, a 10.931 que garante a permanência das unidades em estoque no regime especial de tributação, mas Bicalho teme que o veto, e a justificativa dada para ele, crie uma divergência. “A justificativa do veto é que isso traz uma extensão de benefício tributário que não poderia ser feita”, explica. Ele analisa que, pior do que um aumento de imposto, é a insegurança sobre o percentual a ser pago, o que pode levar incorporadores ao erro.
Para Vitale, esse veto “não tem qualquer sentido” e continua valendo a manutenção no RET das receitas de venda das unidades, “independentemente do momento da alienação”, mas ele concorda que essa decisão traz insegurança ao setor. A expectativa do advogado é que o veto seja derrubado pelo Congresso. Deputados e Senadores têm 30 dias para analisar os trechos vetados por Bolsonaro.
(Matéria publicada em 28/06/2022)
