A nova temporada de ofertas de fundos imobiliários traz novos participantes para o setor. Uma deles é a Navi, gestora que até aqui tinha estratégias de ações e de crédito líquidas. A casa prepara agora um fundo imobiliário de retorno total, que deve estrear na bolsa até o início de abril. Para reforçar o time, trouxe Luis Guilherme Stacchini, ex- Credit Suisse, que vai liderar a partnership de fundos imobiliários junto com Gustavo Ribas.
Outra estreante é a Suno, asset que nasceu dentro da casa de análise de mesmo nome e começa com uma oferta de R$ 250 milhões. Sinal de grande atividade também é que a Kilima, gestora parceira do escritório de agente autônomos Monte Bravo, tocada pelo ex-Rio Bravo Eduardo Levy, fez uma oferta de R$ 80 milhões em outubro, pela regra de esforços restritos da CVM, e agora tem uma segunda série em análise, de R$ 250 milhões, para distribuição pública.
A Vectis, que recebeu registro em dezembro para quase R$ 500 milhões em um fundo de juro real, agora vai testar a demanda para uma carteira de renda imobiliária, com R$ 200 milhões. Já a Riza recebeu aval para levantar R$ 750 milhões para o primeiro portfólio de terras em setembro e acabou de receber registro para uma segunda tranche, de R$ 500 milhões.
Entre os emissores recorrentes, o BTG levantou R$ 500 milhões no seu fundo imobiliário atrelado a ativos relacionados à cadeia do agronegócio, e entrou na CVM com um pedido de análise para uma carteira de certificados de recebíveis imobiliários (CRI). Outra veterana no segmento, a Vinci já recebeu sinal verde em janeiro para um fundo de logística de R$ 400 milhões, e tem um outro de imóveis urbanos, de R$ 450 milhões, em análise.
No fim de 2020, muitos gestores quiseram aproveitar a aparente recuperação dos ativos e o segmento acabou congestionado. “O mercado em geral observou um grande interesse do investidor com a Selic a 2% ao ano. Acabou tendo uma quantidade grande de ofertas num período curto”, diz Odilon Teixeira, sócio do Banco Genial.
Com excesso de ofertas no fim do ano passado, algumas operações tiveram que sofrer ajustes no cronograma ou na remuneração, ou ainda captar abaixo do que estava previsto na oferta base.
A BlueCap, que tinha planos de captar R$ 270 milhões numa oferta pública no segundo semestre, acabou levantando R$ 85 milhões na semana retrasada pela regra da 476, de esforços restritos. O plano agora é retomar a operação ampla que ficou paralisada. Outra operação interrompida foi a de um fundo de fundos imobiliários da Mauá, de R$ 250 milhões, reativada no dia 17, conforme comunicado ao mercado. Por ora, ainda está suspensa a oferta de um fundo de CRI da Pólo.
A Sequóia Properties, gestora novata que nasceu de uma empresa de incorporação e de gestão imobiliária, pediu registro para uma operação de R$ 85 milhões na sua primeira oferta pública de um fundo de renda, mas acabou levantando R$ 30 milhões. O portfólio, com foco em ativos dos segmentos logístico, industrial, lajes e edifícios comerciais, além de lojas fora de shopping centers, tem uma carteira de imóveis 100% ocupados, com 72% dos contratos de aluguel com vencimento em 2028.
Esse não é exatamente um portfólio novo. Trata-se de uma carteira que originalmente era um Fundo de Investimentos em Participações (FIP) da TRX, criado em 2008, cuja gestão passou para a Sequóia em 2019, conta Fabio Idoeta, CFO e diretor de relações com investidores da empresa. “A gente fez um trabalho de dois anos para amadurecer e poder listar, ficou pronto antes, mas com a pandemia tivemos que empurrar os planos e assim que as condições de mercado permitiram, o fundo veio a bolsa”, diz.
O FIP tinha então 170 cotistas e o mandato era trazer liquidez para a carteira, com listagem na bolsa e uma gestão que permitisse a distribuição de dividendos, além de dar saída para quem quisesse no secundário. Com a distribuição, via XP, a base subiu para 1 mil investidores, 80% de varejo.
O dinheiro levantado foi suficiente para quitar a securitização de alguns contratos no modelo “build to suit”, em que o imóvel é construído já prevendo a necessidade de determinado locatário, e para a aquisição de outro ativo, segundo o CEO da Sequóia, Joaquim Azevedo. Como o valor captado ficou abaixo do previsto, a compra de um segundo imóvel, um galpão logístico, teve que ser descartada.
Como se trata de um fundo pequeno, a liquidez no secundário tem sido restrita. Idoeta diz que o plano é crescer a capacidade de originação com responsabilidade, atingir um padrão mais amplo em até 180 dias. Com o preço atual, o retorno em dividendos, que é uma razão da cotação, fica acima de 9%.
Já a Devant fez três captações para o seu fundo de CRI com lastro pulverizado. Entre outubro e março, levantou R$ 637 milhões, via 476, com a aquisição das cotas impulsionada por investidores institucionais como Iridium e HSI, que ancoraram o IPO no ano passado, e acabaram dando um selo para as ofertas subsequentes, captadas só com o direito de preferência dos próprios cotistas.
Seis meses depois, a base de investidores que era de 100 passou para 15 mil, chegando ao varejo pelas vendas de grandes fundos no secundário. Bruno Eiras, sócio-fundador da Devant, destaca que em fevereiro o fundo, então com um patrimônio na casa dos R$ 300 milhões, negociou R$ 196 milhões na bolsa, o segundo maior giro, só perdendo para uma carteira da Kinea, com patrimônio da ordem de R$ 5 bilhões.
A carteira, que combina CRIs indexados ao IGP-M e ao IPCA, é formada por ativos “high yield”, com maior potencial de risco e retorno. O lastro é pulverizado em mais de 2 mil mutuários que financiam a compra do imóvel diretamente com a construtora.
A coobrigação do cedente e uma sobregarantia com recebíveis 50% maior são formas de mitigar o risco do fundo que nada mais é do que um portfólio de crédito, só que listado em bolsa, diz Eiras. “Se a carteira se deteriorar por causa do aumento de desemprego e o repasse [da inflação] for mais difícil, aguenta mais desaforo.”
O fundo vem entregando um retorno em dividendos na casa de 1% ao mês, um sonho para os rentistas órfãos do CDI do passado na casa dos dois dígitos. Por isso, o grande impulso no secundário.
A Devant planeja um segundo fundo de fundos imobiliários, para ser um veículo de arbitragem entre ofertas com esforços restritos. Quem vai tocar essa carteira é Rodrigo França, que chegou neste mês, vindo da Ourinvest, para replicar sua estratégia “quantamental”, em que combina análise quantitativa, por meio de modelos matemáticos que rodam de madrugada, com a fundamentalista.
