A Rodobens Negócios Imobiliários está retornando às origens. A companhia voltou a ser dirigida a partir de São José do Rio Preto (SP) - cidade em que o grupo Rodobens foi fundado - e vai incorporar parte dos projetos para a baixa renda, seu primeiro segmento de atuação. A intenção é ter mix desde casas enquadradas no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida até empreendimentos para as classes média e média-alta.
"Trata-se de volta às origens com um pouco mais de cautela", diz o copresidente da Rodobens, Alexandre Mangabeira, que compartilha o comando da companhia com Carlos Bianconi desde março.
A incorporadora pretende ter crescimento gradual no interior de São Paulo e do Centro-Oeste, com lançamentos de R$ 200 mil a R$ 600 mil. Fatia de 40% a 60% dos projetos será passível de financiamento com recursos da poupança. Os projetos do Minha Casa vão responder por de 20% a 30% do total, conforme o mercado, e o segmento de loteamento, pelos demais 10%. "Pretendemos atuar em todos os segmentos", afirma Bianconi.
Duas áreas do banco de terrenos da Rodobens que iriam para urbanismo terão projetos do programa. Mangabeira conta que, além de terrenos, a incorporadora detém a tecnologia de produção horizontal para o Minha Casa. Os dois primeiros lançamentos que marcarão a retomada no programa ocorrerão no segundo semestre de 2018, com Valor Geral de Vendas (VGV) que somará R$ 100 milhões.
Neste ano, a incorporadora ainda não apresentou produtos e, em 2016, fez lançamentos de R$ 214,5 milhões, cerca de um quinto do seu recorde de R$ 1,108 bilhão, atingido em 2010. "Voltaremos, em três anos, à velocidade de cruzeiro, com volume de lançamentos por volta de R$ 500 milhões", afirma Mangabeira.
No segundo trimestre, a Rodobens teve prejuízo líquido de R$ 35 milhões. A receita caiu 8%, para R$ 69 milhões. Os distratos tiveram impacto negativo de R$ 36 milhões no resultado líquido e de R$ 78 milhões na receita. A companhia registrou margem bruta negativa de 4,5%.
A Rodobens opera com prejuízo líquido desde o ano passado, condição que deve se repetir em 2017 e no próximo ano, com retorno à lucratividade em 2019, de acordo com Bianconi. É esperada melhora das margens no segundo semestre deste ano.
Para se adequar ao novo tamanho, a companhia fez dois grandes cortes de pessoal, neste ano, em fevereiro e abril. A folha de pagamento caiu pela metade. As despesas gerais e administrativas tendem a diminuir 30%, mas os números do semestre foram impactados pela desmobilização do escritório de São Paulo. Parte dos funcionários da capital foi demitida, e outra parcela transferida para Rio Preto. Em São Paulo, ficou apenas a gerente de relações com investidores, Fernanda Nogueira.
O próprio Mangabeira mudou-se com a família de São Paulo para Rio Preto, ao tornar-se diretor copresidente de incorporação. Ele é responsável por incorporação, vendas, novos negócios e marketing. Bianconi, que assumiu o cargo de diretor copresidente administrativo, diretor financeiro e de relações com investidores, já morava na cidade de origem da empresa e responde pelas áreas fiscal, de fontes de financiamento, contas a pagar, carteira de recebíveis e contabilidade.
Com 38 anos e 48 anos, respectivamente, Mangabeira e Bianconi dizem tomar todas as decisões da empresa em conjunto. "Atuamos na presidência de forma complementar", afirma Bianconi.
Esta é a quinta gestão desde a abertura de capital da Rodobens em janeiro de 2007. Há pouco mais de dez anos, a incorporadora chegou à então Bovespa como a primeira empresa com sede no interior a ser listada e com proposta de oferecer imóveis do segmento econômico para público com nível cultural superior ao financeiro.
A Rodobens foi uma das companhias que se beneficiou do Minha Casa já na largada do programa, em 2009. A incorporadora tinha experiência na baixa renda e concentrou sua produção no programa. É curioso lembrar que coube à Rodobens doar ao governo o domínio Minha Casa, Minha Vida, que havia sido registrado por ela antes do anúncio do pacote.
No fim de 2011, a companhia voltou a apresentar também projetos econômicos com preços acima dos enquadrados no Minha Casa. Para a Rodobens, aquele foi um ano marcado por ajustes de orçamento, pela redução do volume lançado e pela transferência da presidência para a capital paulista.
A decisão de não mais incorporar nos moldes do programa habitacional veio em 2013, juntamente com a de não desenvolver novos projetos na região Sul. A Rodobens definiu que os padrões médio e médio-alto seriam os focos para buscar elevação de margens e redução de distratos, que cresceram com o desenquadramento da renda de clientes do Minha Casa.
Nos últimos anos, a companhia ofereceu descontos para acelerar venda de imóveis do programa, comercializou parte das áreas com esse perfil e direcionou outra parcela para loteamentos.
Com alavancagem medida pelo indicador dívida líquida sobre patrimônio líquido de 43,7% no fim de junho, a companhia busca alcançar a condição de caixa líquido no fim deste ano, em função das entregas previstas, da amortização do financiamento à produção e da venda de estoques e de carteiras de recebíveis. A Rodobens gerou caixa de R$ 65 milhões no trimestre.
