Por Priscila Mengue
A liberação de prédios em áreas antes restritas a casas tem ganhado repercussão às vésperas do julgamento que pode manter ou derrubar a revisão da Lei de Zoneamento de São Paulo. A deliberação por desembargadores do Tribunal de Justiça está na pauta desta quarta-feira (26).
A flexibilização abrange quadras inteiras e terrenos específicos que deixaram de ser ZER (Zona Exclusivamente Residencial) em 2024, localizados em ao menos seis distritos.
A mudança tem mobilizado associações de bairro, e é em parte apontada no requerimento da ação direta de inconstitucionalidade movida pelo procurador-geral de Justiça.
Levantamento da Folha e pareceres de áreas técnicas da prefeitura apontam que houve aval à verticalização ou a novos usos em cerca de 220 mil m² de zonas antes restritas a casas.
As mudanças abrangem os distritos Morumbi (incluindo Cidade Jardim), Vila Sônia, Butantã, Alto de Pinheiros e Perdizes, na zona oeste, e Moema (Jardim Lusitânia), na região sul.
O montante representa 0,5% das atuais ZERs, em parte ligadas a antigos loteamentos residenciais onde hoje vive população de classe média e alta renda. As alterações ocorreram em áreas pontuais, sem novas diretrizes para a legislação.
Parte desses terrenos está com construções mais altas e novos usos após a revisão do zoneamento. É o caso do novo prédio do Anglo Morumbi e de anexo da Igreja Presbiteriana de Pinheiros.
Há, também, projetos em desenvolvimento ou pedidos de alvará em análise pela prefeitura. Entre eles, empreendimentos com 19 torres na Cidade Jardim.
A Planurb (Coordenadoria de Planejamento Urbano) e a Deuso (Coordenadoria de Legislação de Uso e Ocupação do Solo) haviam sugerido que o prefeito Ricardo Nunes (MDB) vetasse parte das mudanças em ZERs em 2024.
A maioria das indicações não foi acatada, contudo, exceto na Cidade Jardim, cujo novo zoneamento entrou em vigor após derrubada de veto pela Câmara Municipal.
Outras alterações divergentes da legislação também foram apontadas pelos técnicos antes da judicialização, como mostrou a Folha. Entre elas, a ampliação de eixos de verticalização em quadras que não se encaixam nos critérios da lei e a regularização de loteamentos em zonas de proteção ambiental.
Em nota, a gestão Nunes alegou que manifestações de suas áreas técnicas não estabeleceram orientação genérica pela manutenção das ZERs e que se tratou especificamente da transformação em eixo de verticalização. Além disso, tem afirmado que a revisão foi aprovada com ampla participação popular e em conformidade com o Plano Diretor.
A Câmara destacou ter seguido os trâmites legais, com justificativas técnicas, 38 audiências públicas e divulgação prévia. Também disse que judicializações ocorrem incitadas por "entidades que defendem interesses estritamente locais".
O Secovi-SP (sindicato patronal) defende que a revisão atendeu às exigências legais e aponta que eventual suspensão da lei teria grande impacto, inclusive para obras públicas.
Vice-presidente de Assuntos Legislativos e Licenciamento da organização, Ricardo Yazbek considera que mudanças pontuais deveriam ser questionadas em processos específicos. "São uma gota d'água perto do tamanho da cidade", comparou.
Por outro lado, a professora de direito urbanístico Bianca Tavolari destaca que a argumentação do Ministério Público é calcada no entendimento de que a revisão não considerou o planejamento da cidade.
Vila Sônia
A Folha identificou que o Anglo Morumbi inaugurou, em 3 de agosto, prédio focado no ensino médio em parte de terreno de 100 mil m². A transformação de ZER em Zona Mista aumentou a altura máxima de 10 metros para 28 metros, além de permitir usos não residenciais.
A área está nas imediações da avenida Desembargador Artur Whitaker e da rua Antônio Carlos Dalles Filho.
Em nota, o Anglo Morumbi apontou a necessidade de ampliação de sua estrutura nas proximidades de onde já atuava, que o projeto foi submetido aos órgãos competentes e que mantém convivência responsável com a comunidade.
Morumbi (Cidade Jardim)
É a maior ZER alterada pela revisão do zoneamento, com cerca de 178 mil m² distribuídos em mais de 200 lotes. A nova classificação foi para ZEM (Zona Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana), a qual pode receber prédios altos e sem limite específico de altura em alguns casos.
Áreas técnicas da prefeitura apontaram que a mudança não tinha fundamento na legislação municipal, que impede eixos de verticalização em áreas restritas a casas.
Além disso, a nova classificação imposta é voltada a zonas subutilizadas da cidade perto de transporte de alta capacidade, não para bairros consolidados e distantes de metrô, trem e corredor de ônibus.
Outro trecho do Morumbi foi alterado, em terreno único na rua Ampélio Dionísio Zocchi, de 1,6 mil m². Nesse caso, para Zona Corredor (comércios e serviços baixos). O imóvel tem histórico recente como centro recreativo.
Alto de Pinheiros
A IPP (Igreja Presbiteriana de Pinheiros) inaugurou um anexo em área antes restrita a casas em outubro de 2025, com estrutura temporária para cultos com 1.500 pessoas. A organização tem projeto de expansão no entorno, o que inclui megatemplo.
A quadra da igreja misturava zona exclusiva de casas (3.100 m²) e cinturão de comércios e serviços baixos, mas virou Zona de Centralidade. Esse novo zoneamento foi aplicado a mais oito quadras do "cinturão comercial", passando a permitir construções de até 48 metros.
A mudança chegou a ser derrubada por liminar no ano passado, mas ação foi extinta em fevereiro, sem julgamento de mérito.
Em nota, a IPP defendeu que a ação não tem "qualquer consistência jurídica". Também salientou ter pleiteado a nova classificação de forma técnica e no exercício dos seus direitos.
Há, ainda, outra ZER alterada nas imediações das ruas dos Macunis e Professor Muniz, com cerca de 6.900 m². Essa quadra tem frente para a praça do Pôr do Sol.
Moema
Novo zoneamento abrange antigo lote no Jardim Lusitânia, bairro tombado como patrimônio ambiental em 2002.
A mudança foi para a categoria AC-1 (clubes esportivos e sociais), em área de cerca de 7.100 m² da sede da Associação Paulista de Magistrados. Em nota, a organização respondeu que o espaço foi construído "dentro de toda a legalidade, e assim permanece".
Perdizes
Área de cerca de 1.110 m² nas proximidades da praça Myrian de Barros Lima virou zona de comércios e serviços baixos. O espaço é parte do terreno onde funciona loja da Preçolândia na avenida Sumaré. A rede foi procurada, mas respondeu que seu porta-voz está em viagem.
Revisão também ampliou a Zona Corredor da avenida Pacaembu para 14 imóveis antes restritos a casas, localizados nas ruas Itamarati, Itassucê e Traipu, somando cerca de 8.800 m².
Butantã
Terreno na esquina das ruas Manoel Gonçalves Mão Cheia e Domingos Barbieri também passou a ser corredor comercial. Ao todo, são cerca de 525 m², a cerca de duas quadras do parque da Previdência.
