Por Eduardo Mekbekian e Renan Manda
A Resolução CMN nº 5.255/2025, que trata das condições e critérios para financiamento imobiliário, representa uma mudança estrutural relevante na forma como o funding para o crédito imobiliário bancário é feito no Brasil. Num prazo de 15 anos, a carteira desse tipo de crédito poderá dobrar. É um intervalo longo e, por esse motivo, a nova norma não diminui a necessidade das empresas de acessar o mercado de capitais para financiar os projetos e imóveis.
O novo modelo, que entrará em vigor a partir de 2027, não é somente um ajuste de parâmetros do direcionamento de recursos da poupança para o crédito imobiliário. Mais que isso, é uma completa reestruturação da dinâmica do funding para financiamentos.
De forma geral, o regulamento hoje em vigor direciona grande parte do saldo da poupança aplicado em cada banco diretamente para o financiamento imobiliário. Isso é um problema em si por duas razões principais.
A primeira é que há um descasamento enorme entre prazos e naturezas da poupança e do financiamento imobiliário, porque a mesma poupança que financia imóveis por até 35 anos também pode ser sacada a qualquer momento, sem restrições. Isso é exatamente o que tem ocorrido nos últimos anos, com saques superando novos aportes na poupança.
A segunda é que essa fonte de recursos já foi completamente utilizada, fazendo com que os bancos agora supram esse déficit de recursos com Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs).
Nesse cenário, o Conselho Monetário Nacional (CMN) entendeu a importância de ajustar a origem do funding e, agora, o crédito imobiliário passará a ser financiado por instrumentos como LCI e LIG, com prazos mais longos e alinhados à maturidade dos financiamentos.
Esse crédito também será utilizado como via de acesso temporário aos recursos da poupança, que agora serve como incentivo e não funding diretamente. Isso é o que gera o potencial de dobrar a carteira imobiliária no longo prazo.
O novo modelo também traz mecanismos que flexibilizam temporariamente o volume de concessões dos financiamentos, dando mais autonomia para os bancos escolherem o melhor momento para acelerar ou frear a concessão do crédito imobiliário.
Na prática, a partir da nova resolução, está mantida a necessidade de acessar fontes não bancárias - como emissão de dívida, certificados de recebíveis e projetos estruturados junto a fundos imobiliários - para financiar projetos e reduzir o uso de capital próprio na construção de seus empreendimentos.
Já o que muda é a rotina de relacionamento e acesso entre partes do ecossistema imobiliário. Em outras palavras, a crescente necessidade de recursos exigirá que empresas que tomam financiamento imobiliário incorporem em suas rotinas o relacionamento com outros parceiros capitalizados e estruturados, e aprimorem sua estrutura e governança para financiar obras a custos competitivos. É importante ter em mente a correlação natural entre qualidade da informação e custo do capital no mercado aberto.
Felizmente, a grande aceitação dos fundos imobiliários (FIIs) na última década, somada ao desenvolvimento de gestão dessa classe de produto, agora permite que as gestoras de FIIs com mandatos para financiar construção e participação direta nos projetos possam suprir a demanda dos desenvolvedores por financiamento para, assim, dar continuidade ao “pipeline” de empreendimentos.
Cabe às gestoras, então, realizar os devidos estudos e diligências para selecionar empresas sólidas com bons projetos, mensurar o risco e manter o acompanhamento frequente dos projetos em seus portfólios. Afinal, é apenas com boas experiências para os cotistas que a classe seguirá se desenvolvendo.
Na outra ponta, para as incorporadoras, o bom relacionamento com as gestoras é fonte adicional de recursos e uma fonte de parceria para ajudar o empreendedor a se estruturar e crescer, sobretudo em momentos desafiadores de mercado e de fluxos longos de recebimento e pagamento.
De um lado, incorporadores têm acesso ao crédito a taxas competitivas para os seus empreendimentos. Do outro, os investidores se beneficiam de rendimentos mais robustos com isenção tributária na grande maioria dos casos, além de potenciais garantias adicionais dos projetos financiados. Em resumo, o mercado de capitais consolida seu papel como ponte inevitável entre investidores e incorporadores, e sua relevância como fonte de recursos para o setor seguirá crescendo.
