Por Breno Damascena
No final de 2024, a construtora Mozak comprou uma casa anunciada por R$ 220 milhões na verticalizada Leblon, no Rio de Janeiro. A transação da mansão colocou holofotes no Condomínio Jardim Pernambuco, um reduto imobiliário com cerca de 150 casas que vive cercado de seguranças, tem guarita na entrada, câmeras de vigilância, mansões com piscina e moradores ilustres.
“O condomínio é a área mais exclusiva do Rio, a área mais cobiçada da América Latina”, afirma Breno Elehep, sócio da Mozak. “É onde moram os principais empresários, advogados, CEOs e profissionais do mercado financeiro. Dizer que mora no Jardim Pernambuco é confirmar que faz parte da elite carioca”, complementa.
A exclusividade do CEP se reflete nos valores dos imóveis. Anúncios divulgados em sites de imobiliárias locais apresentam mansões com muitas vagas de garagem, saunas e um IPTU que pode ultrapassar R$ 40 mil por ano. “Não tem outro lugar que tenha casas no Leblon”, justifica João Paulo Salgueiro, sócio da Invexo Imobiliária, especializada no alto padrão carioca.
“Uma casa ali parte dos R$ 12 milhões e chega até os R$ 100 milhões. Depende do terreno e do trabalho de acabamento”, calcula Salgueiro. “São imóveis com alto valor agregado. As famílias que compram na região não sofrem com flutuações econômicas ou taxa de juros, governo de direita ou de esquerda. São famílias capitalizadas”, diz.
Chama atenção, também, a taxa paga pelos proprietários. Quem quiser viver na região precisa se preparar para pagar cerca de R$ 6 mil por mês para manter os custos de manutenção e limpeza, serviços de jardinagem, a estrutura de uma pequena praça e, principalmente, preservar a segurança. Os serviços e os custos são geridos por uma associação de moradores.
Controle de acesso e vigilância
De acordo com a Prefeitura do Rio, o condomínio Jardim Pernambuco não tem regras urbanísticas diferenciadas. “O local não se configura como um condomínio formal ou subdistrito, mas como área do bairro do Leblon”, disse a Prefeitura, em nota.
Na prática, porém, o “condomínio” opera com mecanismos típicos de um condomínio fechado.
Durante visita do repórter fotográfico e do motorista do Estadão ao local, o nível de vigilância ficou evidente. Na guarita, localizada na entrada, os seguranças identificam os visitantes e perguntam qual é o destino. Depois disso, monitoram a circulação dentro do residencial por meio das câmeras de vigilância.
A equipe foi abordada por um carro alguns minutos depois de o fotógrafo tirar a câmera da mochila para registrar as imagens que ilustram essa reportagem. Sem recorrer à violência, os seguranças pediram que o repórter se retirasse do local.
Mesmo sendo uma via pública, ele foi escoltado pelo automóvel até a saída do Jardim Pernambuco.
“No Rio de Janeiro existe um certo pacto de que, como o Estado não consegue garantir a segurança plena, as pessoas podem buscar outras alternativas”, observa Cadu Nunes-Ferreira, professor de urbanismo da FAU-UFRJ. “Moradores e visitantes aceitam essa situação, mas cercear o acesso ao espaço público é, no mínimo, temeroso”, complementa.
A Prefeitura afirma que o decreto Rio Nº 52.861, de 2023, transferiu à CET-Rio a competência para avaliar e autorizar a instalação de guaritas, traves basculantes, grades e portões em logradouros públicos de uso estritamente residencial.
“Já a contratação das empresas de segurança é uma prerrogativa dos moradores”, disse a Prefeitura.
A Polícia Federal é responsável pelo licenciamento das empresas de segurança que têm vigilância armada e estão autorizadas a operar nas ruas. “A região recebe serviços rotineiros de manutenção e zeladoria por parte dos órgãos públicos”, acrescentou o órgão.
Procurada pelo Estadão, a Associação de Moradores do Jardim Pernambuco e Visconde de Albuquerque (AMJPVA) não se manifestou.
Condomínio de alto padrão
O Jardim Pernambuco se consolidou como um reduto de luxo na zona sul do Rio de Janeiro. De acordo com dados da Loft, o Leblon tem o metro quadrado avaliado em R$ 28,2 mil. Os imóveis anunciados no bairro têm, em média, 134 m² e custam cerca de R$ 3,8 milhões.
O bairro também ocupa o topo da lista do Índice Fipezap, da OLX. Com o metro quadrado avaliado em R$ 26.446, a região está à frente de distritos como Ipanema (R$ 25.819) e o Itaim Bibi (R$ 19.569 /m²), em São Paulo.
Os indicadores não analisam os dados específicos do condomínio Jardim Pernambuco, mas, segundo especialistas, a exclusividade tende a impulsionar ainda mais os preços. “Quem gosta de casa e quer morar no Leblon não tem muita alternativa”, resume Salgueiro.
Com muitas áreas verdes e apenas sete ruas, o condomínio está a apenas dois quilômetros da praia e é cercado por vias importantes da cidade, como a Avenida Delfim Moreira e a Avenida Visconde de Albuquerque.
Ainda assim, uma das vantagens do condomínio é justamente “passar despercebido”. “O Jardim Pernambuco não está no imaginário do Rio de Janeiro. Não é lugar de passagem e não tem o apelo turístico dos apartamentos na orla do Leblon de Manoel Carlos”, comenta Nunes-Ferreira.
O urbanista indica, porém, que mesmo nessa bolha de riqueza, com vista aberta para o Cristo Redentor, observam-se as marcas de um Rio de Janeiro com suas complexidades. “Tem uma habitação de interesse social ao lado do Jardim Pernambuco”, diz.
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