A Câmara Municipal de São Paulo deve votar nos próximos dias em segundo turno o reajuste do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). O projeto de lei, proposto pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB), já foi aprovado em primeiro turno.
O texto limita o reajuste anual do IPTU a 10% para residências. No caso dos imóveis não residenciais, a proposta inicial da Prefeitura era um limite de 15%, mas emenda coletiva dos vereadores da base governista reduziu essa taxa para 12%. O projeto também amplia a faixa de isenção do tributo, passando a não cobrar a tarifa de residências avaliadas em até R$ 260 mil - hoje, é até R$ 230 mil. Moradias de até R$ 390 mil terão desconto no imposto - a redução atual vale para propriedades de até R$ 345 mil.
O IPTU é calculado com base na Planta Genérica de Valores (PGV), que determina o valor venal dos imóveis. A PGV define o custo médio do metro quadrado de cada quadra da cidade, considerando o preço em imobiliárias e sites de venda de imóveis. A cifra final do IPTU ainda depende de outros fatores, como o tipo de edificação, as características do imóvel e de seus proprietários, e o zoneamento da quadra.
A nova PGV de cada quadra da cidade foi publicada no anexo do projeto de lei da Prefeitura. São mais de 2.700 páginas de PDF, com os códigos dos endereços. Entre os bairros que tiveram as maiores altas da nova PGV estão Jaraguá, Jardins, Pinheiros e Barra Funda, onde os moradores já se mobilizam contra o aumento (leia mais abaixo).
O gabinete do vereador Celso Giannazi (Psol) fez um levantamento com base nesses dados, calculando o valor médio por setor fiscal de São Paulo - a capital tem 310 setores, que são divisões menores do que os distritos criados para fins tributários. Os assessores técnicos, então, compararam a proposta de PGV para 2026 com a anterior, de 2022, chegando à variação média no período por setor. O valor de 2022 não foi corrigido pela inflação. O dado considerado pelo gabinete é o mesmo presente na PGV de 2022.
Com base nesse levantamento, o Estadão preparou um mapa mostrando onde o imposto deve aumentar. O valor médio do setor, no entanto, não será necessariamente o mesmo valor específico de um imóvel naquela área - já que considera a média de todas as quadras daquele setor.
O mapa também considera a variação da Planta Genérica de Valores, ou seja do custo médio do metro quadrado. O reajuste da PGV não será necessariamente o mesmo reajuste do IPTU - apesar de ser um dos fatores considerados no cálculo do imposto.
A Prefeitura destacou que mais de um milhão de imóveis serão isentos de IPTU e mais de 500 mil terão descontos. “Além disso, a trava prevista no PL limita em 10% o reajuste anual do IPTU para imóveis residenciais com valorização acima desse valor na PGV”, declarou, por nota.
O setor do Jaraguá-Pirituba, na zona noroeste, foi o que registrou a maior variação: a PGV média subiu 91%. Morador e um dos representantes do bairro do Jaraguá, o publicitário Danilo Pereira diz que os dados causaram revolta na região. Ele relata que a área está passando por “uma verticalização brutal, num ritmo extremamente acelerado” e que a alta do IPTU vai afetar os moradores tradicionais.
Nos Jardins, na zona oeste, onde a alta média da PGV chega a 70%, o aumento também incomodou. O presidente da AME Jardins, Fernando Sampaio, avalia que “não há nenhuma justificativa plausível para um aumento dessa magnitude”. “Em anos anteriores, os ajustes acompanharam a inflação, mas o que se observa agora é algo desproporcional”, diz. Segundo ele, haverá “um verdadeiro efeito cascata”: ainda que exista a trava de 10%, diz, um reajuste de 70% impactará os anos seguintes.
Isso porque o teto de 10% é anual, mas o “débito” da valorização do imóvel no IPTU continua. Ou seja, um imóvel com variação do valor venal de 30% terá reajuste anual de 10% pelos próximos três anos. No caso dos Jardins, por exemplo, a valorização na PGV de 70% resultaria em reajuste anual de 10% pelos próximos nove anos, que se somariam ao reajuste da PGV em 2030 - a cada quatro anos, a Prefeitura refaz o cálculo para verificar a valorização dos imóveis.
A gestão municipal reforçou a existência da trava anual de 10%. “Isso significa que, enquanto a lei estiver em vigor, os imóveis residenciais que tiveram valorização superior a esse índice na revisão da PGV só poderão ter reajuste de 10% por ano. Nos exemplos citados pela reportagem, os imóveis teriam reajuste anual de 10% até que o valor apurado na PGV seja atingido”, informou.
O presidente da AME Jardins alerta para o risco de que famílias deixem o bairro por não conseguirem arcar com aumentos sucessivos. “Os Jardins são áreas bastante especuladas pelo mercado. Isso pode inviabilizar a permanência de moradores”, afirma.
A Câmara Municipal já realizou duas audiências públicas a respeito do projeto de lei. A terceira será nesta quinta-feira, 23, às 11h, na Comissão de Finanças e Orçamento. Representantes da Prefeitura participam de todas as reuniões para explicar a proposta de correção da PGV.
Um levantamento da gestão municipal apresentado em audiência pública na Câmara na semana passada mostra que 70% dos imóveis da capital tiveram valorização de até 20% no valor venal do imóvel para 2026 em relação a 2025. Por outro lado, mais de 11 mil unidades tiveram reajuste superior a 70%.
O subsecretário da Receita Municipal, Thiago Rubio Salvioni, afirmou, na audiência, que o valor venal atribuído pela Prefeitura é atualmente de cerca de 50% do preço real de mercado. “Nossa intenção com a PGV é reequilibrar esse valor entre a base de cálculo da PGV e os valores de mercado. Mas nossa meta não é chegar a 100%. Perseguimos um patamar de 70% do valor de mercado”, declarou.
Outro setor que teve um dos maiores aumentos foi Pinheiros, com alta média de 69% na PGV. A associação Pró-Pinheiros aponta que o dado “indica um profundo distanciamento entre a Prefeitura e a realidade vivida pelos moradores e comerciantes do bairro”.
O presidente da Associação de Moradores e Amigos da Barra Funda, Edivaldo Godoy, afirma que a população do bairro também ficou revoltada com o tributo. A PGV do setor aumentou 57%, em média. “Com a vinda desses novos empreendimentos de alto padrão para cá, a Prefeitura achou que todo mundo é rico na Barra Funda”, diz Godoy. O teto da isenção - de R$ 260 mil - ou do desconto - R$ 390 mil -, na visão dele, também é insuficiente.
