Vivian Ito
O setor de imóveis comerciais vive hoje duas realidades. Enquanto o nicho de galpões logísticos aponta estabilidade nos preços de aluguel, a locação de escritórios ainda deve enfrentar quedas até 2018. A superoferta pressiona o segmento de prédios comerciais, que só deve se recuperar em 2019, dizem especialistas.
Segundo o CEO da Engebanc Real Estate, Marcelo Costa, a queda do preço médio de aluguel em 2016 não deve ser abrupta, mas seguirá uma tendência de retração, diferente da área de galpões logísticos, que em 2018 já deve ver retomada dos preços. "Vemos uma recuperação [nos escritórios] a partir de 2019 e 2020".
De acordo com pesquisa da Engebanc, no acumulado dos últimos seis meses, a queda de preços foi maior entre imóveis das classes B e B+, que atingiu 11% em São Paulo - principal mercado do setor. Para Costa, isso ocorreu pela falta de profissionalização do nicho. "Eles não atuaram de forma preventiva, tanto que a queda de preços tem sido mais observada em imóveis desocupados", diz.
Para ele, o mercado ainda é muito fragmentado e está composto por empresas familiares e pessoas físicas sem conhecimentos especializados do mercado. Por isso, um dos motivos para a perda de inquilinos foi a falta de negociação. "Já os de classe A e A+ usaram a redução de preço como estratégia para manter o imóvel alugado. Mas neste nicho já vemos grandes players consolidados", afirma o executivo.
Com isso, o executivo acredita que o movimento de mercado fly to quality - mudança para imóveis com padrão mais alto pode continuar. Reflexo disso é a queda da absorção líquida de 27 mil metros quadrados (m²) no acumulado de 2016 em São Paulo e o aumento da absorção bruta de 105 mil m² no mesmo período.
Praças - De acordo com a vice-presidente da Colliers, Paula Casarini, entre os principais mercados do setor, o do Rio de Janeiro é o que possui um resultado mais imprevisível. A expectativa, segundo ela, é que os preços caiam cerca de 10% em 2016, entre os imóveis A e A+. "Isso se o mercado frear as entregas. Se não enfrentaremos outro ano complicado." Para ela, a crise do setor de óleo e gás - grande segmento da região - é o principal motivo para o desaquecimento.
Outra região que pode ter um desempenho complicado é o Recife (PE). "Lá temos uma taxa de vacância de 30% a 35% dos edifícios corporativos", comenta a executiva. Segundo ela, além da instabilidade econômica, existe uma migração das empresas de locais mais centrais da cidade para regiões mais distantes. "Perto do Porto temos galpões e muitas empresa quando mudam levam o escritório junto", explica.
Em Salvador (BA), a taxa de vacância também está entorno de 25% e 30%, mas a expectativa de queda do preço do aluguel deve ficar estável. "Queda de 7% em 2016", indica. São Paulo também deve sofrer queda de 7% nos imóveis de alto padrão e entre 10% e 15% entre imóveis de padrão intermediário (B e B+). "Outro reflexo do fly to quality."
Lançamentos - Segundo o diretor de transações da Jones Lang LaSalle, Paulo Casoni, o número de lançamentos de novos escritórios é preocupante, uma vez que não pode parar pela metade e inicia com pelo menos dois anos e antecedência. "Diferente dos galpões que têm um tempo de produção de seis meses", ressalta o executivo.
De acordo com ele, só em São Paulo o mercado terá o lançamento de 210 mil m² em 2016 e de 307 mil m² em 2017. No Rio de janeiro, a previsão é de 266 mil m² neste ano e de 20 mil m² em 2017. "Com isso, em São Paulo a taxa de vacância deve crescer pouca coisa em 2016 e 2017. Mas no Rio ainda teremos um crescimento grande neste ano", explica.
