O mercado de fundos imobiliários passou por “maus bocados” entre meados de 2021 e durante todo o primeiro semestre de 2022. Com a inflação em alta, a taxa Selic em 13,75% e a renda fixa cada vez mais atrativa, as cotas dos fundos imobiliários ficaram meses em queda. Mas o que esperar de 2023? Os especialistas ouvidos pelo Suno Notícias foram unânimes: o ano de 2023 tende a ser melhor que o ano atual. A perspectiva de redução das taxas de juros, com o fim do ciclo de alta da taxa Selic, ajuda muito na precificação dos fundos imobiliários, o que pode contribuir com a valorização das cotas dos FIIs.
De igual modo, os especialistas também concordam que há incertezas no caminho, que podem gerar volatilidade, mas também oportunidades.
Uma das possibilidades positivas para 2023 são fundos imobiliários com dividendos atrativos, inclusive os fundos de papel – que investem na dívida do setor imobiliário.
Em outros setores, como fundos de lajes corporativas e FIIs de shoppings, também há possibilidades de maiores ganhos.
Isso acontece porque o comportamento do mercado de fundos imobiliários está diretamente associado à taxa de juros Selic, inflação (IPCA) e ao PIB.
Por isso, compreender essas variáveis são essenciais para fazer qualquer projeção sobre o ano de 2023.
Veja como o macro vai impactar os fundos imobiliários
A expectativa da equipe de economia da XP é o IPCA fechar o ano de 2022 em 6,1%.
Mesmo com a deflação no dos últimos meses, Maria Fernanda Violatti, que é analista CNPI e especialista em FIIs da XP, afirma que esse é um movimento temporário, devido à redução do ICMS que incidiu nos preços dos combustíveis.
O impacto foi no curto prazo, principalmente para os fundos de papel com um portfólio maior indexado a inflação.
Já sobre o ano que vem, os economistas da XP esperam que 2023 acabe com o IPCA no patamar de 5,3%. Ou seja, a inflação ainda estará alta e acima da meta do Banco Central, mesmo com uma queda considerável de 2022 para o ano seguinte.
Além disso, a XP projeta que o ano que vem a taxa Selic deve fechar o ano em 10%. Ou seja, a taxa de juros ainda estará alta, ainda que menor que o patamar de 2022.
Portanto, a projeção dos economistas é um cenário de desinflação, uma vez que a taxa de juros e outras medidas econômicas têm se mostrado eficazes na redução dos preços.
Mas independente disso, Violatti faz uma projeção sobre o mercado de FIIs para o ano que vem, dizendo que “os dividendos dos fundos imobiliários ficarão em patamares atrativos”.
O que esperar do desempenho dos fundos imobiliários?
Por isso, os fundos de papel com ativos indexados às taxas com os patamares atuais, ainda pagarão dividendos nos patamares anualizados de dois dígitos.
Sim, estará menor que os valores pagos de 2021, mas possivelmente, em 2023, o dividend yield dos fundos imobiliários será muito próximo deste ano.
Em relação aos fundos de tijolo – que investem diretamente em imóveis – houve uma oportunidade de compra e ganho de capital no segundo semestre deste ano.
Principalmente após a declaração do Banco Central em agosto, que possivelmente o ciclo de alta na taxa de juros, muitos investidores aproveitaram o grande desconto e investiram “pesado” nos fundos de tijolo.
Ou seja, a perspectiva de juros menores foi suficiente para agitar o mercado e abrir boas oportunidades de compra. Por isso, ainda este ano, poderá existir bastante volatilidade no mercado, principalmente pelo cenário de eleições e incertezas políticas.
Já para 2023, Violatti acredita que a reavaliação dos imóveis dos fundos imobiliários pode sofrer uma alteração positiva, principalmente com a redução da Selic.
Com juros menores, a tendência é que os ativos sejam valorizados, contribuindo também para a valorização das cotas no mercado secundário.
Embora já em 2022 alguns fundos tenham se valorizado bastante, há espaço para encontrar ativos descontados, mas o investidor precisará ter maior cuidado na análise.
De igual modo, a analista da XP não vê motivos para retirar da parcela de fundos de papel das carteiras de fundos imobiliários.
A analista entende que é importante manter a diversificação da carteira. De igual modo, é necessário ser criterioso na escolha dos fundos de tijolos, considerando que alguns possuem maior potencial de valorização.
Expectativas quanto aos principais segmentos do mercado imobiliário
Alkeos Saroglou, sócio da Alta Vista Investimentos, também acredita que faz sentido pensar que a taxa Selic continuará alta por um bom tempo.
Deste modo, “os fundos de papel seguem super atrativos e vão continuar pagando bem em 2023”, comenta o especialista.
Quanto aos fundos de tijolo, alguns segmentos ainda terão muitos desafios no ano que vem. Neste ponto, o especialista vê com cautela a valorização dos fundos de lajes corporativas.
Em sua perspectiva, os fundos estão demorando a reduzir suas vacâncias. Por outro lado, os FIIs de shopping e fundos de galpões logísticos possuem melhores perspectivas de seguir com novas locações e até mesmo com possibilidade de aumentar o preço dos aluguéis.
Com as perspectivas em relação ao dados econômicos de 2023, Saroglou disse que as cotas dos fundos de tijolo podem se valorizar ainda mais.
Mas o sócio da Alta Vista Investimentos acredita que vai depender de boas surpresas na diminuição dos juros reais para poder ver a continuidade dessa valorização.
Em um cenário mais positivo de redução de inflação e até mesmo de diminuição dos prêmio dos títulos públicos, os “fundos de tijolo podem seguir se apreciando”, destaca.
Por outro lado, Rafael Ohmachi, Head de fundos líquidos da RB Capital Asset vê boas possibilidades para o segmento de lajes corporativas.
Em sua visão, ainda em 2022 o movimento de “volta aos escritórios” é positivo, com boa perspectiva para 2023, com um viés melhor de recuperação das alocações.
Neste aspecto, o especialista explica que existe pouca oferta de novos ativos nos próximos 2 anos, com vacância elevada acima de 20% em São Paulo, principalmente com o aumento do custo de construção e juros altos.
Essa menor oferta de novas lajes pode ajudar a reduzir a vacância atual. Itaim Bibi e Faria Lima a vacância está em 10%.
Para 2023, as regiões mais próximas podem receber novos inquilinos, valorizando o setor como um todo. Como complemento, os fundos imobiliários de lajes corporativas ainda seguem descontados na bolsa.
Setor logístico será estável, enquanto shoppings estão “caros”
O especialista da RB Capital acredita que o setor de galpões logísticos segue estável para 2023. Em sua visão, durante a pandemia, os galpões foram beneficiados com locações relacionadas ao aquecimento do e-commerce. Atualmente, houve um “arrefecimento dessa demanda”, destaca.
Além disso, muitos fundos se “aventuraram” com o desenvolvimento de novos galpões, aumentando a oferta de locações do setor. Porém, a expectativa é que oferta e demanda do segmento esteja no mesmo patamar para 2023.
Já em relação ao setor de shoppings centers, esse foi o segmento que mais se valorizou em 2022. Em contrapartida, os shoppings foram os que mais sofreram durante a pandemia. Essa retomada do setor foi surpreendente, com aluguéis praticados com valores acima de 2019, antes da pandemia.
Para o ano que vem, o especialista observa o cenário um pouco diferente, principalmente se o PIB for menor que o deste ano.
No mercado secundário, como os fundos imobiliários de shoppings subiram bastante em 2022 e não estão tão baratos como no ano passado, é preciso analisar com calma o crescimento do setor daqui para frente.
Por fim, a perspectiva dos FIIs para 2023 ainda possui variáveis incertas, “mas com um viés mais positivo”, reforça Ohmachi.
Com a Selic caindo para 10% ou 11% até o fim de 2023, o mercado de fundos imobiliários deve ser positivamente impactado, principalmente se os juros entrarem de fato em rota de queda em 2023.
Matéria publicada em 27/09/2022
