Por Ana Luiza Tieghi
Uma nova leva de prédios está redesenhando o que se entende como arranha-céus no Brasil. Está em construção há um ano em Balneário Camboriú (SC) um prédio com mais de 550 metros de altura, que vai superar em ao menos 256 metros o até então maior edifício do país, erguido na mesma cidade.
Balneário Camboriú tem outras obras que disputam em altura. Também está em construção um arranha-céu de 400 metros, com lançamento previsto para novembro, e mais um prédio de igual tamanho está em fase avançada de planejamento. Um quarto empreendimento, de 300 metros, também já foi anunciado no município catarinense.
A onda não se restringe a Balneário Camboriú: o novo prédio mais alto de São Paulo será entregue neste semestre, com 219 metros. Ainda assim, é menor do que o edifício de 245 metros que uma incorporadora está erguendo em Palmas (TO), cidade de 303 mil habitantes.
A visão de arranha-céus impressiona. O arquiteto e urbanista Sergio Lessa, professor da Belas Artes, explica que a escala “monumental” desses empreendimentos replica a sensação que se tem ao entrar em uma catedral gótica. “A gente se sente superminimizado perante toda a grandiosidade do espaço, acaba transferindo um pouco essa percepção para a cidade”, afirma.
É o que acontece ao se avistar o “skyline”, a linha de prédios no horizonte, na orla de Balneário Camboriú - tanto que os prédios já viraram atração turística na cidade, contam moradores.
Mas empilhar tantos andares em um só terreno exige preparação. “Eu tenho infraestrutura adequada para atender àquela quantidade de pessoas, em termos de água, luz, internet? Tenho uma rede de transporte que atenda essa demanda?”, questiona Lessa.
É também um desafio de engenharia. Prédios com mais de 400 metros já figuram entre os mais altos do mundo e são inéditos na América Latina, cuja maior torre é a Obispado, em Monterrey (México), com 305 metros.
Pedro Lyra, coordenador do curso de Engenharia Civil do Instituto Mauá de Tecnologia (IMT), explica que prédios desse tamanho precisam de fundações mais profundas e demandam materiais especiais, como concreto e aço mais resistentes.
A fundação do Senna Tower, o prédio de mais de 550 metros, precisou de um sistema novo para dar certo, diante da magnitude do porte e do tipo de terreno. Stéphane Domeneghini, a engenheira responsável pela obra, da incorporadora FG Empreendimentos, conta que em vez de se fazer uma fundação mais tradicional, que demandaria cerca de 100 estacas, a empresa criou, após três anos de pesquisas, um sistema “paliteiro”, com estacas finas, porém mais numerosas e profundas. Foram usadas 800. Só a fundação já empregou concreto e aço suficientes para erguer dois prédios de 50 andares, e a obra mal saiu do nível do mar.
Domeneghini é CEO da Tall Solutions, empresa que a FG criou para assessorar a construção de arranha-céus de outras companhias. A incorporadora teve que aprender com seus erros, como quando, em 2018, a água das piscinas nas varandas de um arranha-céu começou a transbordar com o movimento do prédio, ou quando o sistema que bombeia concreto em uma obra colapsou diante da pressão e do tempo de secagem do material.
“Eles ‘patinaram’ no começo e aprenderam, buscamos eles para errar menos”, afirma Yuri Rassi, fundador e CEO da incorporadora Urban, que utilizou os serviços da Tall Solutions para criar o Haute, o prédio de 245 metros em Palmas, lançado em 2025. O valor geral de venda (VGV) é de R$ 600 milhões, cerca de 80% já comercializado.
A incorporadora Lotisa finalizou no último mês os testes de carga para a fundação do prédio de 400 metros que vai erguer em Balneário Camboriú. Com outro sistema, a empresa defende que sua fundação bateu o recorde nacional de resistência. O investimento na obra, a ser lançada em novembro, é estimado em R$ 1,1 bilhão, sem contar o terreno. O VGV previsto é de R$ 2 bilhões.
Outro desafio para prédios desse porte é resistir ao vento, mais forte conforme a altitude aumenta. Prédios altos vão balançar, “só que a gente tem que controlar”, diz Lyra.
Eu tenho infraestrutura adequada para atender àquela quantidade de pessoas?”
- Sérgio Lessa
Tanto o Senna Tower quanto o prédio da Lotisa terão estruturas de amortecimento de massa (“mass damper”). O sistema faz um contraponto ao movimento do prédio, para que o morador não o sinta. Os edifícios são predominantemente residenciais.
O vento também dita, ao menos em parte, o estilo dos arranha-céus. Em Balneário Camboriú, Nova York ou Dubai, o revestimento em pele de vidro é o mais comum, o que dá uma cara de prédio corporativo aos projetos.
“Não é por conforto, design ou sustentabilidade, é técnica. É um material que consegue dilatar e se movimentar com o prédio”, afirma Domeneghini. Lyra explica que as placas de vidro são fixadas, por meio de estruturas metálicas, diretamente nas lajes do prédio. Além de serem mais resistentes ao vento, revestimentos comuns, como argamassa e pastilhas, são desaconselhados porque poderiam cair centenas de metros abaixo.
A pele de vidro tem o lado positivo de permitir janelas que vão do chão ao teto. “Moro a 200 metros de altura e hoje eu estava acima das nuvens”, afirma Jean Graciola, CEO da FG, que vive em um dos arranha-céus da empresa em Balneário Camboriú. No entanto, são janelas que não abrem. Os apartamentos contam com pequenas janelas, secundárias, criadas para a circulação de ar. “Em todos esses prédios maiores, nenhum abre [a janela]”, afirma Fabio Inthurn, CEO da Lotisa.
Lessa confirma que esse material proporciona “uma vista maravilhosa”, mas ressalta que, a depender da orientação do imóvel, a incidência direta de sol pode demandar uso intensivo do ar-condicionado.
A FG divulga a altura do Senna Tower de forma vaga, “mais de 550 metros”, por um motivo: o prédio disputa com o Burj Binghatti, de Dubai, o título de residencial mais alto do mundo. Quando uma empresa divulga a altura do seu prédio, a outra acrescenta alguns centímetros ao seu projeto. “Não vamos revelar a altura final”, afirmou Domeneghini em visita do Valor à maquete do projeto, que tem 14 metros de altura. O atual residencial mais alto é o Central Park Tower, em Nova York, com 472 metros.
O prédio mais alto do mundo ainda é o Burj Khalifa, em Dubai, com seus 828 metros, mas o Jeddah Tower, na Arábia Saudita, promete ultrapassá-lo ao atingir 1 quilômetro. Ambos são de uso misto.
A engenheira da FG analisa que o outro empecilho para se fazer prédios ainda maiores está na capacidade dos elevadores de percorrer essas distâncias em tempo viável aos usuários, sem perder conforto. “Se você entrar em edifícios de 30 andares, dependendo do elevador, já sente um desconforto no ouvido”, afirma Lyra.
No Senna Tower, a previsão é que os elevadores percorram os 154 andares em 50 segundos. A empresa está em conversas com três fabricantes. O prédio da Lotisa fechou com a Atlas Schindler.
Uma das maiores fabricantes de elevadores, a TKE tem no Brasil máquinas que percorrem 7 metros em um segundo. Paulo Manfroi, CEO da empresa para a América Latina, explica que prédios com mais de 80 andares precisam de elevadores feitos sob medida. “Tem que fazer estudo de tráfego, de layout, de finalidade”, diz. “É outro nível de engenharia.”
Tem que fazer estudo de tráfego, de layout, de finalidade. É outro nível de engenharia”
- Paulo Manfroi
Para Domeneghini, no entanto, o maior inimigo do Senna Tower é o tempo. Prédios dessa altura equivalem a vários edifícios “comuns” empilhados, mas os compradores não querem esperar mais de uma década para ter a chave em mãos. Entre as incorporadoras e uma obra muito mais acelerada está a legislação trabalhista. “Em Dubai você pode trabalhar 24 horas [por dia] na estrutura, nós não podemos, só aí você já perde um terço do tempo”, diz.
Com essa restrição, a empresa corre para agilizar a produção de cada laje. Para cumprir o prazo de oito anos de obra, “tempo máximo” dado pela diretoria da FG, cada andar precisa ficar pronto em 4 dias, afirma a engenheira. O recorde da empresa em outros projetos foi de 5 dias. A média nacional seria de 15 dias. Na Lotisa, Inthurn estima que será feita uma laje a cada 5 dias.
Para atingir essa velocidade, o método construtivo tem que ser diferenciado, mesclando estruturas metálicas e concreto, afirma Lyra, o coordenador do IMT.
A aposta da FG é que a técnica desenvolvida poderá ser replicada em outros empreendimentos. O Haute, em Palmas, já conta com maquinário que foi importado para a fundação do Senna, afirma Rassi.
Lyra explica que arranha-céus desse porte fazem sentido econômico - já que a obra se torna muito mais cara - quando o preço da terra começa a subir demais, como é o caso de grandes metrópoles do mundo e também de Balneário Camboriú, cidade turística, pequena e estreita. “A tendência é de edifícios cada vez maiores, por causa do valor do terreno”, afirma
Também há, sempre, um componente de marketing. A vista livre e o porte dos edifícios é chamariz para clientes de alta renda, que querem o imóvel como símbolo de diferenciação.
“A pessoa quer estar em um empreendimento de sucesso. [Ela pensa] ‘vou comprar em um prédio comum ou em um que sei que é falado no Brasil inteiro?’”, questiona Rassi, da Urban. Segundo ele, seu prédio já conseguiu atingir um valor de venda por metro quadrado 30% acima da média de Palmas.
O Senna Tower tem VGV previsto de R$ 8,5 bilhões, contando com uma área comercial com restaurantes, lojas e pista de kart. Em um ano, 29% foi comercializado. O investimento na obra, estimado em mais de R$ 3 bilhões, é dividido entre a FG e o grupo das lojas Havan. A família Senna também é sócia do projeto.
Lessa, professor da Belas Artes, lembra que há uma associação no imaginário popular entre metrópoles apinhadas de arranha-céus e desenvolvimento tecnológico, uma vez que fazer esses prédios exige aprimoramento técnico e investimento alto. “Elas acabam ficando associadas com essa questão de cidade do futuro”, afirma.
Para ele, esses prédios são positivos para as cidades quando são comerciais e concentrados em uma única região, porque fica mais fácil levar infraestrutura ao local. Já em áreas residenciais, os prédios muito altos podem fazer sombra em outros edifícios e casas, e prejudicar a insolação dos vizinhos, aponta, fator que deve ser levado em conta na hora de pensar os empreendimentos e a legislação urbanística.
