Por Sydney Lake (Fortune)
Para os ultrarricos, costumava ser comum que suas compras e vendas de imóveis chamativos fossem amplamente divulgadas: pense em imagens feitas por drones, anúncios sofisticados e comunicados de imprensa destacando os nomes do proprietário e do comprador.
Tudo isso funcionava como uma forma de ostentar e consolidar sua riqueza. Mas agora os níveis mais altos do mercado imobiliário querem ser muito mais discretos - e muito disso tem a ver com o fato de que a privacidade se tornou o novo luxo desejado.
Uma classe crescente de compradores ultrarricos, especialmente executivos de tecnologia e inteligência artificial (IA) que se mudaram para o Vale do Silício, está deliberadamente conduzindo suas compras de imóveis por meio de empresas de responsabilidade limitada (LLCs), trusts de privacidade e as chamadas “whisper listings” (listagens discretas) que nunca chegam aos sistemas públicos de anúncio.
O objetivo final deles não é conseguir o melhor negócio possível, mas manter o anonimato e reduzir rastros documentais para garantir segurança. Esse novo fenômeno é chamado de “stealth wealth buying” (compra discreta de riqueza), segundo Ken DeLeon, fundador da DeLeon Realty, com sede em Palo Alto, na Califórnia, em entrevista à Fortune.
A mudança começou há cerca de três anos, disse DeLeon, um dos principais corretores de imóveis de luxo do Vale do Silício e que já foi classificado como o número 1 do país pelo Wall Street Journal e pela RealTrends, que ranqueia os corretores norte-americanos. Foi quando o valor de mercado das empresas de tecnologia voltou a crescer e mais pessoas ricas passaram a migrar para a região.
““O aumento da riqueza trouxe maiores preocupações com segurança e um desejo mais forte por privacidade (...) No último ano, a inteligência artificial impulsionou uma das maiores criações de riqueza que o Vale do Silício já viu em 25 anos, ao mesmo tempo em que se tornou um tema cada vez mais controverso. Como resultado, o desejo por privacidade ficou ainda mais forte.”
Ken DeLeon, corretor de imóveis de luxo do Vale do Silício
Enquanto isso, os preços das casas no Vale do Silício continuam subindo. Atherton registrou um preço médio de venda de US$ 8,33 milhões em 2025, um aumento de 5% em relação ao ano anterior e um novo recorde para o tradicional reduto de bilionários da região da Baía, segundo a PropertyShark, base de dados imobiliários dos EUA.
O maior negócio do ano na cidade foi a venda de uma propriedade de 930 metros quadrados por US$ 51,5 milhões, que já pertenceu ao executivo de tecnologia e multimilionário Stephen Luczo - e a negociação ocorreu fora do mercado, segundo o Palo Alto Online.
Esse detalhe é essencial: para os compradores por trás dessas transações, a exposição sobre suas negociações imobiliárias é mais um risco do que um símbolo de status.
Lembre-se de abril, quando um homem lançou um coquetel molotov na casa do CEO da OpenAI, Sam Altman, no bairro North Beach, em São Francisco, incendiando um portão externo. Posteriormente, as autoridades alegaram que o suspeito, de 20 anos, havia viajado do Texas com a intenção de matar Altman e havia escrito sobre os supostos riscos da inteligência artificial para a humanidade. “Eventos como esse fazem com que as pessoas queiram se afastar ainda mais da atenção pública e aumentem seu desejo de permanecer anônimas”, disse DeLeon.
Transações discretas: dentro de uma 'whisper listing'
A mecânica dessas transações discretas não se parece em nada com uma venda padrão. Não há notificações no Zillow (site norte-americano de compra, venda e aluguel de imóveis) nem visitas abertas e, muitas vezes, nem placa na frente da casa. Um imóvel pode circular entre apenas três a cinco corretores de elite em uma determinada região antes de ser vendido silenciosamente, explicou DeLeon. “Alguns vendedores dão prioridade à privacidade em vez do preço e estão dispostos a vender fora do mercado para evitar exposição.”
Fora do Vale do Silício, as vendas residenciais fora do mercado cresceram pelo menos 30% ao ano em bairros como Brooklyn, Manhattan e Queens entre 2024 e 2025, com apenas o primeiro registrando cerca de US$ 5,4 bilhões em vendas privadas, conforme dados divulgados pelo site de notícias imobiliárias The Real Deal.
O anonimato vai além da listagem. Para clientes de alto padrão, DeLeon afirma que recomenda frequentemente registrar o imóvel por meio de uma LLC ou de um trust de privacidade - mas com um detalhe importante.
“Clientes sofisticados querem estruturar tudo com cuidado, garantindo que o gestor da LLC não seja alguém diretamente associado a eles, como seu advogado pessoal”, disse. “O objetivo é que, mesmo que alguém investigue os registros de propriedade, não consiga facilmente conectar o imóvel ao verdadeiro dono.”
E o esforço para manter a privacidade não termina após a compra.
“Contas de serviços, entregas e até pequenos pacotes, como brinquedos comprados para os filhos, costumam ser registrados em nome da LLC ou do trust, e não no nome pessoal.”
DeLeon, corretor
O corretor como intermediário
Não são apenas compradores e vendedores que buscam discrição - o papel dos corretores de luxo também mudou. DeLeon afirma que frequentemente é solicitado a atuar como intermediário, lidando com fornecedores, assinando inspeções e respondendo a questões que normalmente seriam tratadas diretamente pelo proprietário.
Em alguns casos, os clientes nem querem que corretores ou vendedores saibam quem eles são. “Em certas situações, ambos os lados da transação ocultam suas identidades”, disse. “Eu tento atuar como um filtro durante todo o processo, garantindo que fornecedores e outros envolvidos não saibam quem é o verdadeiro proprietário.”
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