Por Breno Damasceno
O Edifício Henrique de Toledo Lara, construído na década de 1970, vai passar por uma reforma de R$ 80 milhões com o objetivo de atrair empresas para a região central de São Paulo. Localizado na Rua da Consolação, o edifício tem 20,2 mil metros quadrados de área construída, 11 lajes corporativas de mil metros quadrados e 222 vagas de estacionamento.
De acordo com a Ilion Partners, gestora de investimentos imobiliários que conduz a requalificação, as obras vão começar ainda este ano e o prédio deve ficar pronto no final de 2027. Entre as mudanças previstas, estão a modernização do edifício, com a instalação de sistemas de acesso e de segurança, um novo sistema de ar-condicionado e a reforma da fachada.
Ao final da reforma, o edifício terá especificação de classe A, qualificação concedida a prédios de escritórios de alto padrão e com características construtivas tecnológicas. Esse tipo de projeto é mais comum em regiões corporativas, como as avenidas Paulista e Faria Lima.
O projeto de retrofit do Edifício Henrique de Toledo Lara nasce de uma aposta da companhia. A gestora vê espaço para uma camada corporativa após a região ganhar moradores, comércio e vida urbana nos últimos anos.
“O Centro está maduro para receber empresas. Não é um bairro monofuncional, tem pessoas de todo tipo circulando, uma ampla oferta residencial, comercial e cultural”, afirma Maxime Barkatz, sócio-fundador da Ilion Partners. “A região se tornou uma das zonas mais dinâmicas de São Paulo”, complementa.
O novo centro de São Paulo
Atualmente, o prédio acolhe principalmente empresas de turismo, educação e telemarketing. A ideia da Ilion Partners é que, após a reforma, o edifício deve passar a atrair também empresas “menos conservadoras”, como startups, indústrias criativas, design, moda, arquitetura e companhias de tecnologia.
Segundo Barkatz, já há negociações em curso com uma empresa de inteligência artificial para ocupar uma laje. Uma das apostas para atrair esse novo público é o bolso. Os aluguéis vão custar menos de R$ 100 o metro quadrado. “Queremos custar metade do preço de Pinheiros”, diz.
Para comparação, o preço médio do metro quadrado de uma laje na Faria Lima pode chegar a custar mais de R$ 400 por metro quadrado. “Se a empresa sai de um bairro mais consolidado para ir ao Centro, essa economia tem de ser relevante. À medida que o mercado evoluir, a gente vai querer evoluir o preço”, comenta.
O retrofit engloba também uma reorganização das dez lojas que ocupam a fachada ativa do empreendimento. Para garantir a curadoria e o mix comercial, a gestora está subsidiando o aluguel e custeando parte da reforma dos lojistas.
A intenção é transformar o térreo do edifício em uma espécie de galeria com gastronomia, cultura, arte e comércio. “A galeria e a praça são tão importantes para o projeto quanto às lajes. Queremos operações que deem motivo para as pessoas estarem ali ao longo do dia e da noite, numa relação forte do prédio com a cidade”, explica Barkatz.
O empreendimento está no perímetro do Requalifica Centro, iniciativa da prefeitura de São Paulo de incentivo à requalificação de imóveis no centro da cidade. Por meio do programa, a prefeitura oferece vantagens tributárias e urbanísticas para o proprietário que reforma um edifício antigo dentro do perímetro do programa e o coloca de volta em condições de uso.
O projeto de requalificação do Edifício Henrique de Toledo Lara ainda não recebeu os incentivos, mas pretende receber. A equipe vai pleitear uma subvenção para custear parte das obras por meio de um edital em andamento e pretende dar entrada no pedido até meados de outubro. Um dos principais atrativos destacados por ele é a isenção do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), o que ajuda a tornar o custo de ocupação do imóvel mais competitivo para as empresas.
A prefeitura de São Paulo prevê R$ 1 bilhão em recursos para subsidiar obras de retrofit no centro. Nos três primeiros chamamentos, 31 empreendimentos foram selecionados, com cerca de R$ 67,5 milhões em subvenções concedidas.
O mercado corporativo no Centro de São Paulo
O estoque de lajes corporativas do tipo A+/A é de cerca de 165 mil metros quadrados, de acordo com um relatório da Binswanger realizado a pedido do Estadão. A leitura é de um submercado tensionado pela baixa oferta, no qual novas ocupações relevantes dependerão de movimentações pontuais ou de retrofits.
O preço médio é de R$ 160 por metro quadrado, sustentado especialmente pelo setor público. Os maiores ocupantes da região atualmente são o Tribunal de Justiça de São Paulo (37 mil m²) e a Porto Seguro (12 mil m²).
Segundo Julia Arruda Botelho, CEO da consultoria matchpoint, a trajetória de recuperação do mercado de escritórios corporativos no Centro não é tão rápida.
“É um processo de recuperação, mas em ritmo de maratona, não de sprint”, diz. “A absorção líquida foi negativa em pelo menos três dos últimos onze trimestres, intercalados por trimestres de forte recuperação, como o terceiro de 2024”, ilustra.
Um levantamento da plataforma Buildings mostra que a taxa de vacância na região caiu de 13,83% no segundo trimestre de 2023 para 12,71% no mesmo período de 2026.
“O retrato que emerge do Centro é de um mercado em processo de estabilização lenta, não de reinvenção acelerada. A ocupação segue dependente de um núcleo duro de órgãos públicos e instituições financeiras tradicionais”, explica Botelho.
A expectativa da Ilion Partners é de que o retrofit do Henrique de Toledo Lara marque um ponto de inflexão deste cenário.
Para Barkatz, o projeto coloca o Centro em competição direta com a Avenida Paulista e Pinheiros. “O empreendimento busca provar que existe demanda real por escritórios de alto padrão no Centro, abrindo espaço para que o mercado e a sociedade voltem a enxergar o potencial corporativo do bairro”, afirma.
