O imóvel foi adquirido pela Citas, empresa especializada em requalificação, e estava abandonado desde pelo menos 2019, com histórico de vacância e invasões. O ativo, com pouco menos de dez andares, pertencia a uma família ligada a uma grande construtora. O longo período sem uso, somado aos custos de manutenção e à dificuldade de ocupação, explica o nível de desconto.
O caso reflete um movimento mais amplo. Imóveis deteriorados no centro vêm sendo negociados a preços reduzidos, abrindo espaço para uma nova estratégia no mercado imobiliário. “O que falta hoje no centro é a gente morando. Nossa missão é trazer mais gente para cá”, afirma Isadora Rebouças, CEO da Citas.
Modelo combina retrofit, locação e impacto social
A empresa estruturou o projeto em parceria com a Ibirá Negócios Sociais, por meio da linha Kasa Delas, voltada à moradia para mulheres no centro. O modelo combina captação via equity, com investidores adquirindo participação no ativo, e dívida de longo prazo, com retorno atrelado a IPCA + 6,5%, dois anos de carência e prazo de até 20 anos.
A Citas atua como operadora, responsável por estruturar o investimento, conduzir o retrofit e gerir o imóvel, sem manter o ativo em balanço. O modelo ainda enfrenta desafios, como a resistência de grandes investidores ao centro e ao público de menor renda, além da escassez de crédito adaptado ao multifamily.
O projeto prevê entre 56 e 61 unidades, de studios a apartamentos de dois dormitórios. Pelo menos metade será destinada a mulheres chefes de família com renda entre três e seis salários mínimos. O custo total de moradia deve variar entre R$ 1.800 e R$ 2.700, limitado a cerca de 30% da renda familiar.
Mesmo sem unidades à venda, o valor estimado do empreendimento após a reforma varia entre R$ 30 milhões e R$ 40 milhões.
“O mercado ainda confunde impacto com doação. Investimento de impacto não é filantropia, mas sim capital estruturado com retorno esperado e metas sociais”, afirma Rebouças.
Locação ganha espaço e reduz riscos
Diferente do modelo tradicional focado em venda, a estratégia prioriza a locação como forma de reduzir riscos durante o retrofit e aumentar a flexibilidade do projeto. “A gente prefere desenvolver para a locação porque sempre que eu tenho algum tipo de surpresa no meio do caminho. Se tiver, eu volto para a prancheta e eu reorganizo as minhas unidades, eu reorganizo a circulação, eu reorganizo as paredes. Eu não tenho um compromisso e uma obrigação de entregar o que tá no meu memorial de incorporação”, explica.
Além da moradia, o projeto inclui iniciativas de capacitação profissional e geração de renda, com acompanhamento de indicadores sociais.
A Citas identificou cerca de 300 edifícios com potencial de retrofit na região central. Atualmente, a empresa possui três ativos em operação, três em obra e outros em fase de estruturação. O edifício adquirido, chamado JB104, deve iniciar obras nos próximos meses, com entrega prevista para 2027.
Para incorporadores e investidores, o movimento indica uma oportunidade baseada em ativos descontados e novos modelos de negócio. Corretores podem encontrar demanda crescente por locação em regiões centrais. Já compradores tendem a observar menor foco na venda e maior expansão de alternativas de moradia por aluguel.
