Por Lucas Agrela
Os prédios envelhecidos no bairro de Santana, na zona norte de SP, têm preços impactados por altos custos de gestão de condomínios, deixando os valores abaixo da média da cidade. Um apartamento de 80 m², com um quarto e uma vaga de garagem, por exemplo, pode sair por R$ 610 mil, ou R$ 7,6 mil por metro quadrado (m²). Já o condomínio sai por mais de R$ 2 mil por mês, fora o gasto com IPTU, outro custo para o proprietário. Ou seja, os altos custos com manutenção e mão de obra levam os apartamentos a custar menos do que a média da cidade.
Segundo o índice FipeZap, de dezembro de 2022 a junho de 2026, o preço médio do metro quadrado dos imóveis residenciais na capital paulista passou de R$ 10.196 para R$ 12.055, uma variação de 18,2%. Em Santana, o valor foi de R$ 7.896 para 9.023, aumento de 14,3%. Em um levantamento de anúncios da plataforma imobiliária QuintoAndar com 330 anúncios, o preço médio dos imóveis à venda no bairro é de R$ 1,8 milhão, com tamanho médio de 205 m², resultando em um valor por metro quadrado de R$ 8,8 mil - todos com o preço de condomínio acima de R$ 2 mil.
Santana é o principal reduto de alto padrão da zona norte, e foi uma das primeiras áreas da cidade a receber edifícios residenciais. O movimento imobiliário se intensificou com a inauguração da Linha 1–Azul do Metrô de São Paulo em 1974, que atraiu alguns projetos imobiliários para o bairro. Com isso, grande parte dos prédios de Santana foi construída entre as décadas de 70 e 80. Ou seja, muitos edifícios já têm de 37 a 56 anos, e os custos de manutenção e mão de obra tendem a encarecer.
O principal problema associado ao alto valor da taxa de condomínio é a liquidez reduzida do imóvel. Ou seja, mesmo que o comprador tenha o dinheiro ou crédito aprovado para comprar o apartamento de R$ 610 mil, ele pensa duas vezes antes de se comprometer com uma dívida de mais de R$ 2 mil pelo resto da vida, com a certeza do encarecimento pela inflação dos condomínios.
Segundo especialistas, o impacto negativo no preço dos imóveis por conta do valor cobrado de taxa de condomínio se aplica principalmente a imóveis de baixo e médio padrão. Já os apartamentos de alto padrão e luxo, vendidos por milhões de reais, mantêm o valor de venda, uma vez que a conta do condomínio cabe no orçamento dessas famílias.
Para o advogado Felipe Faustino, advogado especialista em direito condominial e sócio do escritório Faustino e Teles, o condomínio residencial pode ser comparado a um carro, uma vez que o custo de manutenção sobe de acordo com o tempo de uso. Faustino aponta que as edificações mais antigas enfrentam maiores dificuldades técnicas, como tubulações de cobre que precisam ser trocadas e sistemas elétricos incapazes de suportar as demandas modernas, como aparelhos de ar-condicionado ou carregadores para veículos elétricos.
Outro problema que encarece a taxa de condomínio é a inadimplência dos moradores, ocasionada por perda de poder aquisitivo ou por um ciclo interminável de taxas extras de manutenção, como pintura de fachada, reforma de elevadores e revitalização de piscinas. “Se o custo do condomínio é de R$ 100 mil por mês e a arrecadação é de R$ 90 mil, alguma conta não será paga. Por isso, o morador adimplente acaba tendo de pagar essa conta de inadimplência. Os condomínios acabam tendo de fazer reajustes de valores de cota para cobrir esse buraco”, afirma.
Para Fernando Calvetti, doutor em planejamento urbano e professor do departamento de arquitetura e urbanismo da Universidade do Estado de Santa Catarina (Udesc), o bairro de Santana segue a lógica mundial de valorização imobiliária ligada a estações de transporte, o que costuma aumentar o preço em 20%. Além disso, o bairro se consolidou como local de moradia do público de alta e média renda da zona norte de SP, oferecendo a esse público fácil acesso aos principais corredores viários da cidade.
Calvetti acredita que o futuro do bairro de Santana passa pela discussão de financiamentos para reformas condominiais, que hoje são mais comuns para lidar com a questão da inadimplência dos moradores. Ele sugere que, sem intervenções, esses imóveis podem perder atratividade para as gerações mais novas que buscam plantas mais contemporâneas.
“Uma discussão que vai ter de acontecer especificamente na prefeitura de São Paulo é se não seria viável disponibilizar ou facilitar planos de financiamento para reformas condominiais. Hoje isso simplesmente não existe. Pela idade de grande parte das edificações de São Paulo, é algo que a prefeitura deveria começar a discutir”, afirma.
Embora a prefeitura tenha incentivos para retrofit de prédios antigos no centro, hoje não há um programa de fomento a reformas em edifícios residenciais em toda a cidade.
