Por Clayton Freitas
A projeção da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) de que o ano de 2026 deve atingir R$ 411 bilhões em crédito imobiliário suscita, num primeiro momento, uma pergunta: como o crédito imobiliário continua crescendo em um cenário de juros de 14% ao ano?
O Portas ouviu de especialistas que o aumento do crédito imobiliário está ancorado em fontes independentes da taxa de juros, como o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e recursos do FGTS. Ou seja, os juros são um dificultador, mas há mitigadores.
Os R$ 411 bilhões de crédito imobiliário total significam um avanço de 25% em relação ao montante de 2025. Antes, a entidade previa crescimento de 16%. Ao comentar a revisão, Michel Cury, presidente da Abecip, afirmou que o desempenho do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), uma das principais fontes de recursos de financiamento imobiliário, contribuiu para a mudança da estimativa.
Na quarta-feira (26), a entidade divulgou que o crédito imobiliário com recursos da poupança somou R$ 21 bilhões em julho, crescimento de 21% em relação ao mês anterior e de 76,7% na comparação com julho de 2025.
No acumulado dos sete primeiros meses de 2026, os financiamentos com recursos da poupança alcançaram R$ 115,5 bilhões, alta de 36,3% sobre os R$ 84,8 bilhões registrados no mesmo período do ano passado.
Juros altos e crescimento do crédito, porém, não são necessariamente fenômenos contraditórios. Segundo Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV, embora o crédito imobiliário esteja entre as modalidades mais sensíveis às variações da taxa básica de juros, a Selic, essa relação não é direta.
“Um de Selic não é um de variação de crédito imobiliário”, resume.
Na prática, as mudanças na taxa básica são apenas parcialmente repassadas às taxas do financiamento imobiliário. Além disso, parte importante das operações é financiada por fontes que seguem regras próprias, como o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço).
Fontes de recursos para o crédito imobiliário
A revisão da Abecip também reflete uma mudança na composição das fontes de recursos. A entidade estima R$ 185 bilhões em concessões com recursos do SBPE, alta de 18% em relação a 2025.
Apenas no primeiro semestre, as operações com recursos da poupança somaram R$ 93,7 bilhões, avanço de 29% na comparação anual. O crescimento, porém, não foi uniforme entre as modalidades.
Segundo Fernando Camargo, economista e sócio da LCA Consultoria Econômica, R$ 67,2 bilhões foram destinados à aquisição de imóveis, alta de 12% em relação ao primeiro semestre de 2025. Outros R$ 26,5 bilhões financiaram a produção de novos empreendimentos, crescimento de 107%.
“O financiamento ao consumidor final está crescendo, mas a uma taxa menos elevada”, diz o economista.
O maior impulso para a revisão da projeção, porém, veio dos recursos do FGTS e do Fundo Social do Pré-Sal. A Abecip estima aproximadamente R$ 195 bilhões em concessões dessas fontes em 2026, crescimento de 38% sobre o ano anterior.
Para Camargo, o reforço de recursos públicos e regulados ajuda a explicar como o mercado mantém um volume elevado de concessões mesmo com a Selic em patamar alto. “Praticamente não se espera crescimento do volume de recursos do mercado de capitais de 2025 para 2026, pois este sim é mais sensível à taxa de juros”, avalia.
A demanda também é sustentada pelo emprego, pela massa salarial e pelos programas habitacionais voltados à população de baixa e média renda. A expansão, portanto, não significa que o dinheiro captado no mercado tenha ficado mais barato. Disponibilidade de crédito e custo do crédito são questões diferentes.
“Hoje existe funding, existe dinheiro para financiar, mas esse dinheiro ainda é caro por causa da taxa de juros”, afirma Dario Ferraço, sócio da RE/MAX SF.
Juros altos e o mercado imobiliário
A disponibilidade de mais recursos não significa que o financiamento tenha ficado barato. O custo do crédito continua elevado, embora a taxa do financiamento imobiliário não acompanhem as variações da Selic na mesma proporção.
Ajzental estima que uma variação de 2 a 2,5 pontos percentuais na Selic represente, em geral, cerca de 1 ponto percentual na taxa do financiamento imobiliário. Há também um piso para as taxas cobradas pelos bancos. Mesmo quando, entre os meses de agosto de 2020 até março de 2021, a Selic ficou em 2% ao ano, por exemplo, o financiamento imobiliário não foi oferecido nessa mesma faixa
“O mínimo de crédito imobiliário que você tinha era entre 8,5% e 9%”, afirma Ajzental, ao lembrar daquele período. Na outra direção, o movimento também não é proporcional. “Quando você vai para uma Selic de 15%, o crédito não fica em 15%, 16%, 17%. O crédito fica em 11,5%, 12%”, diz.
A Selic, que atualmente está em 14%, permaneceu no patamar de 15% entre junho de 2025 até início de março deste ano, quando uma nova reunião estabeleceu a queda de 0,25 ponto percentual.
A composição das fontes de recursos ajuda a explicar essa diferença. Linhas financiadas com recursos do FGTS e programas habitacionais têm regras próprias e são menos diretamente afetadas pela Selic do que as operações que dependem da captação no mercado.
Para o comprador, porém, a decisão de adquirir um imóvel não depende apenas da taxa de juros. A capacidade de assumir uma dívida de longo prazo também pesa. “Quem define comprar imóvel é a tua situação, é a tua estabilidade e a tua renda”, afirma Ajzental.
Perfil dos compradores de imóveis
O crescimento do crédito revela um mercado dividido entre diferentes perfis de compradores. Enquanto as linhas subsidiadas e os programas habitacionais ajudam a sustentar a demanda de famílias de menor renda, a classe média enfrenta crédito mais caro e maior dificuldade para encaixar a prestação no orçamento.
E essa conta já está chegando nas contas das incorporadoras. Segundo dados divulgados nesta segunda-feira (24) pela CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), em estudo elaborado pela Brain Inteligência Estratégica, as vendas de unidades de médio e alto padrão caíram 3,2% no último trimestre, enquanto os imóveis mais básicos, enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida, tiveram expansão de 15,5% no mesmo período.
Ajzental avalia que a classe média ficou mais pressionada. Para ele, a ampliação das faixas atendidas pelas políticas habitacionais busca justamente alcançar uma parcela da classe média que perdeu capacidade de compra. Na outra ponta, compradores de maior renda tendem a ser menos dependentes do financiamento.
A pressão sobre o orçamento também tem levado parte dos compradores a rever o imóvel pretendido. Em vez de desistir da aquisição, a alternativa pode ser reduzir o valor do bem. “Você compra o imóvel menor, você compra o imóvel que cabe no seu bolso”, diz o professor.
Na ponta das transações, Ferraço afirma que a maior oferta de crédito ajuda a transformar parte da intenção de compra em negócio fechado. “Muita gente precisa comprar um imóvel porque casou, separou, aumentou a família ou quer construir patrimônio”, diz.
Essa dinâmica ajuda a explicar por que o volume de crédito continua crescendo mesmo com as taxas elevadas. Mas ela não ocorre da mesma forma em todos os segmentos. No médio e alto padrão, o custo de oportunidade do dinheiro tem pesado mais na decisão.
“Nos últimos meses, muitos olharam para aplicações financeiras rendendo taxas elevadas e concluíram que valia mais a pena manter o dinheiro investido do que direcioná-lo para um imóvel”, afirma Ferraço.
Para esse público, a compra pode ser adiada porque, em muitos casos, não há uma necessidade imediata de mudança. O cenário é diferente para famílias que dependem da aquisição de um imóvel para resolver uma demanda de moradia.Segundo ele, o comprador também passou a considerar a possibilidade de melhorar as condições do financiamento no futuro.
Endividamento familiar e o mercado de trabalho
O avanço do crédito imobiliário ocorre em um momento de emprego e renda em alta, fatores que ajudam a sustentar a capacidade de compra das famílias. Ao mesmo tempo, o endividamento e as despesas pressionam o orçamento doméstico.
Para Ajzental, é essa combinação que precisa ser acompanhada nos próximos meses. “O que tem que ser monitorado é o que está acontecendo com o bolso das famílias”, avalia.
O professor diz que a inadimplência imobiliária tende a aumentar quando há perda de emprego ou de renda. Por enquanto, o mercado de trabalho tem funcionado como um dos sustentáculos da demanda. O problema, segundo ele, é que o aumento da renda não elimina a pressão sobre as despesas. Alimentos, energia, saúde e habitação disputam espaço no orçamento das famílias.
“Por um lado, a renda aumentou. Por outro lado, as famílias estão se apertando”, afirma.
Ajzental faz uma distinção entre o endividamento para a compra de um ativo e o uso do crédito para cobrir despesas correntes. “Esse crédito não é ruim, porque é um bom ativo. O problema é quando elas pegam crédito para fechar as contas do mês”, avalia o acadêmico.
A preocupação, portanto, não está necessariamente no crescimento atual do financiamento imobiliário, mas na possibilidade de deterioração das condições financeiras das famílias.
Camargo avalia que os juros elevados já produziram outro efeito: uma seleção maior dos compradores que conseguem acessar o crédito. A classe média sem subsídios foi a mais pressionada, enquanto as famílias enquadradas nas linhas do Minha Casa, Minha Vida e do FGTS ficaram relativamente mais protegidas.
Até agora, essa seleção não se traduziu em uma deterioração equivalente da carteira imobiliária. Para o economista e sócio da LCA, as exigências de entrada, a garantia real dos imóveis e os critérios de concessão ajudam a manter a inadimplência do segmento sob controle.
O efeito, porém, é duplo. A seleção protege a carteira dos bancos, mas também deixa de fora uma parcela dos compradores que teria interesse em financiar um imóvel.
Perspectivas para o crédito imobiliário em 2027
O aumento do crédito imobiliário previsto para 2026 ocorre mesmo com os juros em patamar elevado.
A questão agora é saber se esse ritmo poderá ser mantido no próximo ano sem uma combinação de recursos extraordinários, custos maiores de captação e maior seletividade dos bancos.
A principal dúvida está no funding. A poupança, tradicional fonte de recursos para o financiamento imobiliário, vem perdendo dinheiro de forma geral, incluída aí a SBPE. Só em julho a captação líquida negativa (ou seja, perda) foi de R$ 6,95 bilhões, cifra quatro vezes maior do que o resultado de junho, que teve saída líquida de R$ 1,39 bilhão.
Com menos recursos disponíveis, os bancos precisam recorrer a outras fontes para sustentar a oferta de crédito. Essas alternativas, porém, podem ser mais caras. Por um lado, o mercado também enfrenta uma disputa maior por recursos, já que o governo continua demandando dinheiro para financiar suas próprias necessidades, aumentando a competição com o setor privado.
Segundo os especialistas, no final das contas, o mercado imobiliário pode vir a enfrentar um custo maior para captar recursos e, consequentemente, para conceder financiamento.
Na ponta, os bancos tendem a ficar mais seletivos. Uma pesquisa do BC (Banco Central) com instituições financeiras indica que elas projetam maior restrição na oferta de crédito imobiliário a partir do terceiro trimestre deste ano.
Risco de sobreoferta e a demanda por imóveis
A lógica do mercado é que, num ambiente de funding mais caro, a instituição financeira precisa escolher com maior cuidado onde colocar seu dinheiro. No final das contas, o crédito pode continuar disponível, mas não necessariamente nas mesmas condições observadas em um período de maior liquidez.
E esse movimento pode atingir também a oferta de imóveis. Para Camargo, economista e sócio da LCA, parte do mercado apostou na queda dos juros em 2027 e, com isso, manteve o ritmo de lançamentos, sobretudo nos segmentos de baixa e média renda.
“Mas isso está longe de ser garantido”, diz Camargo.
Segundo Camargo, o quadro fiscal, as dificuldades na rolagem da dívida pública, os juros longos pressionados e sinais de desaceleração da economia podem levar os bancos a reduzir a oferta de crédito em general.
O movimento também atingiria o financiamento imobiliário, ainda que a inadimplência nesse segmento permaneça mais contida. Para ele, a continuidade do crescimento dependerá de uma queda da curva longa de juros, associada à desinflação e à melhora das condições fiscais.
Novas liberações de compulsórios ou um reforço do funding público podem ocorrer, mas não seriam suficientes, por si só, para produzir uma melhora estrutural, segundo o especialista.
Existe ainda a possibilidade de as incorporadoras manterem o ritmo de lançamentos enquanto os bancos restringem o crédito. Isso pode levar a uma perda de força na demanda, levando o mercado a acumular estoques.
Nesse cenário, o problema deixa de ser apenas encontrar recursos para financiar imóveis e passa a ser encontrar compradores capazes de tomar esse crédito.
“Há, com isso, um risco de sobreoferta de imóveis para os próximos anos”, diz Camargo.
