A pergunta costuma surgir a partir de exemplos como o de Balneário Camboriú, onde os preços milionários chamam atenção. Mas, segundo o arquiteto e urbanista Rafael Kalinoski, a resposta é clara: não há bolha imobiliária no país.
Kalinoski explica que o que existe no Brasil é especulação imobiliária, e não uma bolha - e essa diferença é fundamental para quem trabalha no setor. Enquanto a especulação acontece quando os preços são elevados para extrair o maior valor possível de venda, muitas vezes mantendo imóveis desocupados, a bolha imobiliária depende de um cenário de crédito farto.
Nos Estados Unidos, por exemplo, a crise de 2008 foi causada por excesso de crédito e financiamentos concedidos sem lastro, o que levou a uma valorização artificial dos imóveis. Quando as dívidas começaram a ser inadimplidas, o mercado desabou.
“No Brasil, ocorre o oposto: vivemos o clímax da escassez de crédito imobiliário”, explica Kalinoski. Segundo ele, tanto o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) quanto o FGTS vêm perdendo força. A alta dos juros, o aumento da informalidade e o saque-aniversário, que reduz os recursos do Fundo, dificultam o acesso ao financiamento.
Essa realidade impacta diretamente o trabalho de corretores e incorporadoras. Com o crédito mais restrito, o foco precisa estar em projetos sólidos, com real potencial de valorização e público definido. É um cenário que exige estratégia e profissionalismo, especialmente para quem atua no segmento econômico ou intermediário.
E quanto a Balneário Camboriú, símbolo dos altos preços? Para Kalinoski, o caso reflete mais ostentação e especulação do que uma bolha. “A cidade é Brasil e compartilha da mesma escassez de crédito”, diz. Os valores são inflacionados pelo turismo, pelo mercado de luxo e pela permissividade para empreendimentos de alto padrão. “O preço de face dos anúncios não tem respaldo na materialidade construída. Réplicas de estilos greco-romanos e vidro verde não são arquitetura”, ironiza.
Cidades-ostentação como Balneário Camboriú, Nova York e Dubai também usam o mercado imobiliário como instrumento financeiro - e, em alguns casos, como meio para lavagem de dinheiro. “Acima dos US$ 60 milhões, nada mais na arquitetura justifica o preço”, comenta Kalinoski.
O estudo UBS Global Real Estate Bubble Index, publicado em 2025, reforça a análise: São Paulo apresentou o menor risco de bolha imobiliária entre 21 cidades avaliadas globalmente. O índice negativo indica que os preços seguem alinhados aos fundamentos econômicos.
“Nosso problema não é o excesso de crédito, mas sua escassez”, resume Kalinoski. O Brasil tem um mercado restrito, concentrado e altamente seletivo, onde poucos conseguem comprar e muitos desejam entrar.
Para corretores e imobiliárias, a mensagem é clara: não há risco de uma bolha estourar, mas o desafio é tornar o acesso à moradia mais viável e sustentável. Oportunidades existem - especialmente para quem entende o comportamento do comprador e sabe valorizar imóveis bem localizados, com diferenciais reais e preços compatíveis.
“O que temos não é uma bolha que pode estourar, mas uma especulação institucionalizada que impede o acesso à moradia”, conclui Kalinoski.
