Por Ana Luiza Tieghi
Os programas de incentivo a reformas no Centro de São Paulo têm fomentado novos projetos, mas ainda há uma barreira: atrair mais habitação popular.
A prefeitura reservou R$ 1 bilhão para o programa de subvenção a retrofits. Desse total, 60% devem ir para projetos de habitação de interesse social (HIS) e outros 15% para habitação de mercado popular (HMP). No entanto, até o fim de março, dos 37 projetos aprovados em editais do programa de subvenção, apenas 7 tinham unidades HIS. Um tinha unidades HMP. Já foram disponibilizados, ao todo, cerca de R$ 400 milhões, segundo Elisabete França, secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento.
Esse tipo de empreendimento precisa ser comercializado apenas para o público elegível. No caso da HIS, há duas categorias: a HIS-1, para rendas de até R$ 4.863 e imóveis de até R$ 276,1 mil, e a HIS-2, para rendas de até R$ 9.726 e imóveis de até R$ 383,6 mil. Na HMP, o limite da renda sobe para R$ 16.210, com preço máximo de R$ 537,7 mil para a unidade.
Já na categoria R2V, de comercialização livre, eram 25 prédios aprovados pelo programa - há ainda outros 4 empreendimentos não-residenciais que também ganharam a subvenção.
De acordo com a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (Smul), já foram feitas modificações nos editais para incentivar a participação de projetos com HIS e HMP, como a inclusão de um bônus de 5% na subvenção.
França diz que “apesar de não ter tanto resultado em relação a HIS”, já há um estímulo maior para a reforma de edifícios com esse propósito. “Tem a questão da divulgação desses programas, pouca gente sabe disso”, pondera. Segundo ela, serão feitas reuniões, neste mês, com grupos ligados ao setor imobiliário, síndicos e movimentos de moradia, para fomentar a participação nos programas.
José Police Neto, coordenador do núcleo Habitação, Real Estate e Regulação do Centro de Estudos das Cidades do Insper, alerta que, ao passar por requalificação, as regiões tendem a se valorizar, o que causa perda de capacidade econômica para famílias que já vivem no local. “Tem que usar instrumentos de políticas públicas para equilibrar esse jogo”, afirma.
E não apenas via subsídio. “O mercado pode absorver o subsídio e te forçar a dar mais dinheiro”, diz. Sua sugestão é uma ação mais efetiva contra o abandono ou a subutilização de prédios, o que forçaria uma quantidade maior de área a entrar no mercado, ajudando a equalizar os preços. Ainda de acordo com ele, é a hora de calibrar mais os editais, para privilegiar a habitação social, ou ter editais exclusivos para HIS.
Dos 37 projetos aprovados nos editais para subvenção da reforma, só 7 têm unidades de habitação social
Maxime Barkatz, sócio da Ilion Partners, que desenvolve projetos de retrofit na região, afirma que há uma preferência por aprovar os projetos como R2V para se ter mais liberdade de escolha, ainda que, pelo preço cobrado, eles pudessem se encaixar como HIS-2 ou HMP. “Não vimos tanto benefício”, diz. “Pontuaria mais na subvenção, mas são diferenciais que, em contrapartida, nos limitam.”
A Somaúma, outra companhia que faz retrofits no centro, também tem predominância de projetos na categoria R2V. Há uma exceção: o Tebas, prédio no calçadão do centro, próximo à Sé, que está em obras, previsto para 2027. O edifício tem subvenção e aparece nas categorias HIS-2 e R2V. Dos 43 apartamentos, no entanto, há apenas uma unidade HIS, vendida em 2024 para a organização de direito à moradia Fica por R$ 249,4 mil, de acordo com relatório da entidade. A Fica se compromete a locá-la para famílias que estejam na renda permitida. O Tebas conseguiu 15% de subvenção da sua reforma (R$ 1,5 milhão).
Segundo os empresários, tanto o Requalifica quanto o programa de subvenção ajudam a fechar a conta dos projetos, mas, para comercializar unidades HIS, é preciso ir além, também com financiamento à construção subsidiado, como ocorre no Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
Aprovar retrofits nessas linhas, no entanto, não é simples. A Caixa Econômica Federal criou no ano passado uma linha de financiamento à produção para retrofits, mas a percepção é que o sistema ainda não “roda redondo”, como nas linhas para projetos novos.
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