O novo Plano Diretor Estratégico (PDE) do município de São Paulo, aprovado em 2014 e que vigorará pelos próximos 16 anos, determinou mudanças significativas nas diretrizes urbanísticas da cidade. Simulação feita por Nathália Loyola, pesquisadora do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP), mostra que as mudanças derrubam a taxa interna de retorno de novos empreendimentos em cerca de 10 pontos percentuais e que, para manter o mesmo nível de atratividade para o empreendedor, nas condições do antigo PDE, há apenas três possibilidades: diminuir o custo da obra, comprar o terreno por menor preço ou aumentar o valor de venda das unidades.
A pesquisa será apresentada durante a 16ª Conferência Internacional da Sociedade Latino Americana de Estudos Imobiliários (LARES), http://lares.org.br/lares2016, que acontece nos dias 29 e 30 de setembro, em São Paulo. O evento reunirá profissionais do mercado, investidores, pesquisadores e acadêmicos, do Brasil e do exterior, para discutir os desafios e as tendências do setor imobiliário.
Nathália simulou um empreendimento (um prédio de apartamentos de 27 pavimentos, com quatro apartamentos por andar, de 100 m² cada um, num terreno de 4.500 m²) em quatro diferentes bairros de São Paulo: Aclimação, Vila Romana, Chácara Inglesa a e Perdizes. Depois estabeleceu um cenário referencial, em que o Índice Geral de Preços ao Consumidor (IPCA) foi de 6,15%; o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) ficou em 7,08% e a Taxa de Atratividade Setorial (TAT) ficou em 18,01% (a TAT foi estipulada em 2,5 vezes o Certificado de Depósito Interbancário – CDI –, livre de impostos).
“Para que o investidor dessas regiões alcance o nível de atratividade do empreendimento nas mesmas condições garantidas pelo antigo PDE por meio da alteração do preço do terreno, esse valor teria de ser reduzido em média, na melhor das hipóteses, em 32%”, calcula Nathália. Se o empreendimento fosse erguido na Chácara Inglesa o cenário seria ainda pior. “Para que ele recuperasse o patamar de atratividade conseguido com o antigo PDE naquele bairro, seria necessário reduzir o preço do terreno em cerca de 78%”, calcula a engenheira.
Entretanto, de acordo com ela, muito provavelmente o que vai acontecer realmente é o aumento do valor de venda das unidades. “Analisei o aumento do preço de venda das unidades para a recuperação do padrão de atratividade nos quatro bairros, e notei que este padrão só seria reestabelecido com o acréscimo, na melhor das hipóteses, de no mínimo 10% no valor de comercialização dos apartamentos. Como a renda do público alvo não tende a crescer nestes padrões, ele deve se deslocar para bairros menos nobres, sendo as unidades adquiridas por um público com uma maior renda familiar, elitizando ainda mais o miolo dos bairros. Ou ainda, para compensar o aumento do preço, seria necessário comprimir a área útil do apartamento para encaixá-la no poder de compra do público alvo.”
Nível de atratividade - A engenheira explica que, se o empreendimento fosse formatado conforme as regras do antigo PDE, a taxa interna de retorno obtida no cenário referencial seria de 21,70% equivalente ao ano acima do IPCA. A taxa está acima do valor estabelecido como mínimo atrativo para o empreendedor, que é de 18,01% equivalente ao ano, acima do IPCA. O retorno dos investimentos aportados se daria no mês 40 e a margem de resultados sobre o valor geral de vendas (VGV) seria de 23%.
O mesmo empreendimento, sob as regras do novo PDE, já não seria tão atraente para o empreendedor. Segundo a pesquisadora, a taxa interna de retorno obtida no cenário referencial seria de 12,32% equivalente ao ano acima do IPCA. “Esse valor está abaixo do patamar estabelecido como atrativo para o empreendedor, que são aqueles 18,01% equivalente ao ano acima do IPCA. Nesse contexto, a margem de resultados sobre o VGV é de 15% e o retorno dos investimentos se dá em 41 meses.”
Nathália ressalta que, se o bairro escolhido fosse a Chácara Inglesa, o empreendedor hoje teria um rendimento parecido com o da poupança, algo em torno de 7%, o que não é nada atraente.
Menores e mais caros - A principal mudança no novo PDE foi o coeficiente básico de aproveitamento do terreno (número que, multiplicado pela área de um terreno, indica a quantidade total de metros quadrados de área computável passíveis de serem construídos).
“Nos miolos dos bairros, aquilo que se chama de macroárea de urbanização consolidada, ficou estabelecido que só poderão ser erguidos empreendimentos com no máximo 28 metros de altura – ou cerca de 8 pavimentos. Isso vai obrigar os empreendedores a fazerem um aproveitamento mais horizontal dos terrenos e também deverá reduzir as características de exclusividade dos empreendimentos modernos, que o mercado tanto valoriza”, resume Nathália.
Por conta da restrição da área máxima não computável (área de obras complementares, como piscina e afins), deverá haver redução do número de vagas de estacionamento e a possível eliminação dos depósitos privativos, itens que vêm sendo cada vez mais valorizados na formatação de um empreendimento.
Nathália afirma que os impactos do novo PDE serão sentidos pelo setor a partir do final deste ano. “Grosso modo, os imóveis ofertados daqui pra frente serão menores, mais caros e com apenas uma vaga de garagem.”.
