O segmento de escritórios comerciais de alto padrão apresenta sinais de que o pior momento do ciclo já passou na cidade de São Paulo - maior mercado imobiliário do país. É o que avaliam consultorias que acompanham preços, vacância e absorção de áreas de edifícios corporativos. A melhora das perspectivas tem resultado em mais operações de compra e venda de ativos nos últimos meses.
Pesquisa da Cushman & Wakefield aponta que, nominalmente, os preços pedidos por metro quadrado de escritórios A e A+ registraram, em 2016, o piso dos últimos anos.
Marginalmente, os valores começam a subir, em 2017, mas abaixo da inflação. A partir do próximo ano, as altas tendem a ficar em linha com a inflação e, de 2019 e 2020, a alcançar patamares superiores, segundo o gerente de Pesquisa e Inteligência de Mercado da Cushman, Gustavo Garcia.
Nos cálculos da Cushman, a absorção líquida do mercado paulistano de escritórios dos padrões A e A+ chegará ao patamar de 160 mil metros quadrados a 170 mil metros quadrados. Considerando-se os 100 mil metros quadrados registrados no primeiro semestre e operações com previsão de fechamento, o número fica em 140 mil metros quadrados, mas novas locações poderão ocorrer.
No primeiro trimestre, a absorção líquida nas regiões centrais da capital paulista somou 85 mil metros quadrados ante o 90 mil metros quadrados no acumulado de 2016, conforme a Cushman. Garcia conta que, de janeiro a março, o elevado volume de novas locações resultou de operações previstas para o fim de 2016 que foram concluídas em tempo mais longo do que se esperava. No segundo trimestre, houve absorção líquida de 15 mil metros quadrados.
A taxa de vacância tende a cair neste ano, o último com entregas em volumes relevantes em São Paulo. A partir de 2018, o perfil dos espaços vagos começará a mudar, conforme o gerente da Cushman, com menos concentração de áreas disponíveis nos mesmos prédios. Nos últimos anos, ocupantes aproveitaram preços em queda para consolidar operações antes distribuídas em diferentes edifícios.
O presidente da Engebanc Real Estate, Marcelo da Costa Santos, ressalta que a redução de preços foi a principal razão para a demanda por áreas e para o pior já ter passado em relação à absorção de escritórios comerciais na cidade de São Paulo. Pesquisa da Engebanc indica que a absorção líquida de áreas de escritórios dos padrões A e A+ chegou, no primeiro semestre, a 87% do total do ano passado.
De janeiro a junho, a absorção líquida atingiu 136 mil metros quadrados nesses dois segmentos, de acordo com a Engebanc, ante 155 mil metros quadrados no acumulado do ano passado. O número de 2016 deve ser superado com os negócios com fechamento esperado para o próximo mês, segundo o diretor de Serviços Corporativos da Engebanc, Daniel Iannicelli.
As movimentações do semestre resultaram, principalmente, da mudança de ocupantes para espaços de mais qualidade, movimento conhecido como "flight to quality", embora o volume dessas operações tenha diminuído. Nos imóveis dos padrões B+ e B, a absorção líquida ficou negativa em 42 mil metros quadrados, segundo a Engebanc. Na prática, a quantidade de áreas devolvidas superou a das novas locações.
Conforme levantamento da Newmark Grubb, a absorção líquida de imóveis das classes A e A+ foi negativa no ano passado em 43 mil metros quadrados. Até junho, a consultoria registrou absorção líquida positiva de 217 mil metros quadrados e, segundo o gerente de escritórios, Eduardo Cardinali, o total deste ano poderá se aproximar do recorde histórico de 321 mil metros quadrados, de 2013.
De acordo com Cardinali, ainda há, pontualmente, "cash allowance", ou seja, concessão de subsídios aos inquilinos para despesas com mudança e adaptação de escritórios sem acabamento. A diferença entre os preços pedidos e fechados diminuiu, e os valores de locação solicitados pelos proprietários se estabilizaram, segundo ele.
Dados da Colliers International Brasil apontam que a absorção líquida de escritórios de alto padrão cresceu 48% no segundo trimestre, para 43 mil metros quadrados, em São Paulo. A vacância e o preço médio por metro quadrado ficaram estáveis, em 24% e R$ 95, respectivamente.
Recentemente, o presidente da BR Properties, Martín Jaco, disse ao Valor que o ponto de inflexão do segmento de escritórios de alto padrão já ocorreu em São Paulo. Desde 2016, vem sendo possível reduzir os benefícios oferecidos aos inquilinos. Na ocasião, Jaco disse que não é possível saber o momento em que os preços vão retomar a trajetória de alta, mas que a vacância tem sido reduzida mês a mês desde dezembro.
A BR Properties captou recursos, recentemente, e voltou às compras, nos últimos meses, de escritórios de alto padrão em São Paulo e no Rio de Janeiro. Com as aquisições recentes - Passeio Corporate, por R$ 715 milhões, Edifício Imbuia por R$ 49,4 milhões, e Condomínio Centenário Plaza, por R$ R$ 439,6 milhões - o valor do portfólio de ativos da companhia supera R$ 8 bilhões.
A gestora de recursos focada no mercado imobiliário SDI Administração de Bens comprou por R$ 77 milhões a participação que a Previ tinha no Condomínio São Luiz, na cidade de São Paulo. A SDI tem intenção de fazer retrofit (reforma) do prédio, de padrão B, erguido na década de 1980, e torná-lo um empreendimento classe A.
Outra operação foi a venda de torre comercial de padrão triple A no Parque da Cidade, na capital paulista, pela Hemisfério Sul Investimentos (HSI) para o grupo chinês Fosun. A própria HSI já divulgou que quer desembolsar de R$ 1 bilhão a R$ 1,5 bilhão na compra de ativos, neste ano, incluindo escritórios, galpões, shopping centers e o segmento residencial.
