Por Circe Bonatelli
A startup Rooftop, pioneira na criação de fundos de investimentos para a compra de imóveis em leilão em larga escala revisou a estratégia de negócios e deixou para trás esse mercado. A competição acirrada, os preços altos e a morosidade do judiciário levaram a proptech a abandonar o segmento e se concentrar em outro modelo mais rentável.
A Rooftop lançou em 2021 o fundo imobiliário ROOF11, com capital de R$ 78 milhões, para aquisições de apartamentos retomados por bancos. A estratégia era comprar com desconto, regularizar pendências e revender a preço mais alto. Em 2022 foi lançado um segundo fundo, de R$ 120 milhões, em parceria com o BTG Pactual, combinando compra de imóveis em leilão e aquisições diretas de pessoas físicas com necessidade de liquidez imediata.
Já em 2024, surgiu o terceiro fundo, de R$ 100 milhões, o HOMS11, em parceria com a gestora Galápagos, aí já totalmente focado na compra direta. Desde então, a startup não voltou a frequentar leilões. “Está super concorrido”, diz à Coluna o fundador e presidente da Rooftop, Daniel Gava. “Os preços nos leilões ficaram em patamar bem parecido com os preços de mercado. Não vale à pena.”
O aumento na quantidade de imóveis retomados pelos bancos nos últimos anos aqueceu o mercado de leilões, que teve crescimento no número de ofertas, surgimento de canais de vendas e chegada de um grande número de pequenos investidores e curiosos. A cena foi estimulada também pela multiplicação dos influenciadores digitais. “Vemos muita gente dando curso sem ter histórico de arrematações. A retórica nos vídeos é eloquente, mas falta bagagem para poder ensinar”, alerta Gava.
Uma barreira que poucos influencers citam é a demora dos processos judiciais e cartorários. Após o arremate, a homologação da compra leva, em média, 10 meses para imóveis sem pendências relevantes e ultrapassa 18 meses em casos mais burocráticos. “É muito tempo de desembaraço para ficar com o capital parado, ainda mais com os juros altos”, pondera Gava. “Para escalar esse negócio, temos o desafio de rentabilizar a CDI mais um spread na ordem de 10%, que é compatível com o risco”, menciona. No ROOF11, 75% dos imóveis já vendidos deram retorno acima de 20%, enquanto outros 25% ficaram abaixo dos 20%. Há ainda um pequeno estoque não vendido.
Próximos passos
A Rooftop decidiu então focar unicamente na compra direta de imóveis, baseada em um modelo batizado internamente de homecash. A startup paga cerca de 65% do valor de mercado do imóvel, e o antigo proprietário pode continuar morando no local por meio de um contrato de locação de 30 meses. Além disso, ele tem a opção de recomprar o bem em até 18 meses por cerca de 85% do valor de mercado. Depois disso, o imóvel é colocado à venda para o público em geral.
O próximo passo da Rooftop é a entrada no mundo das franquias, atraindo empreendedores para atuar na captação de clientes interessados na venda de imóveis. “Esta vai ser a primeira franquia vinculada a um fundo imobiliário”, destaca Gava. O fundo HOMS11 pagará comissão pela transação, remuneração pela administração dos imóveis na carteira de locação e comissão na venda futura. A renda estimada aos franqueados é de R$ 14 mil a R$ 50 mil. E a taxa de franquia a ser paga é de R$ 24 mil.
Com o novo modelo de negócios, Gava prevê acelerar a alocação de recursos do fundo, movimentando R$ 50 milhões com a compra de imóveis daqui até o fim do ano. O foco são os apartamentos residenciais de alto padrão, acima de R$ 1 milhão, em bairros nobres de cidades com mais de 200 mil habitantes.
