Por Jiane Carvalho
A decisão do Banco Central (BC) de autorizar as Sociedades de Crédito, Financiamento e Investimento (SCFI), conhecidas como financeiras, a emitir as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) foi bem recebida pelo setor e deve reduzir o custo de capital. O papel, isento de imposto para a pessoa física e com proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FCC), tende a diversificar o funding das financeiras, que hoje no mercado de capitais tinham disponíveis apenas Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Fundos de Investimento em Direito Creditório (FIDCs). O começo das emissões de LCI, na visão de entidades ligadas ao setor, pode ser tímido pelo juro alto que impacta a tomada de crédito imobiliário, mas o potencial é grande.
O prazo definido pelo BC para que financeiras possam começar a emitir LCI, conforme consta da Resolução 471 que altera a 3.614 (2012), é a partir de primeiro de julho. A decisão abre espaço para captação, via LCI, tanto para financeiras que atuam com financiamento imobiliário tradicional – compra de imóveis – quanto para quem atua com home equity.
“A medida é muito positiva por permitir que financeiras diversifiquem a fonte de recursos, mas não temos uma estimativa do potencial de emissão de LCI”, comenta Filipe Pontual, diretor-executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), entidade que tem entre os associados diversas financeiras focadas em home equity. “Talvez neste começo, com juros altos, as financeiras comecem a testar o mercado paulatinamente, o produto, aprendendo como operar, construir seu portfólio para algum momento mais favorável de juros, aumentar a velocidade e o volume de negócios.”
Dado mais recente da Abecip, de março deste ano, aponta um estoque de R$ 25,8 bilhões em Crédito com Garantia de Imóvel (CGI), expansão de 25% sobre março de 2024. As concessões em março saltaram 13,5% sobre igual período do ano anterior. “Com a medida, o BC além de ampliar a capacidade do mercado de ofertar crédito imobiliário, fomenta a concorrência ao possibilitar novo instrumento de funding para as financeiras”, diz Pontual.
A LCI, emitida por bancos até agora, tem se firmado como a principal fonte de recursos para os financiamentos de mercado, sem subsídio. Dados da B3 mostram que o estoque de LCIs em março chegou a R$ 430,4 bilhões, 18,6% sobre março de 2024. “Hoje, existem 71 financeiras autorizadas pelo Banco Central, ou seja, o potencial da LCI é bastante significativo para captação de recursos por elas, visando a ampliação da concessão de crédito”, comenta Cintia Falcão, diretora-executiva da Associação Nacional das Instituições de Crédito, Financiamento e Investimento (Acrefi), acrescentando que o funding utilizado pelas financeiras que financiam o imobiliário é principalmente de depósitos de poupança, FGTS, além de CRI. “Como as financeiras representam uma parcela considerável do mercado de crédito, é possível estimar que elas têm potencial de adicionar dezenas de bilhões de reais ao volume total de LCIs emitidas nos próximos anos”, acrescenta Cintia Falcão. “Essa expansão, inclusive, pode ajudar a compensar a redução no funding de poupança, o qual caiu de 44% em 2022 para 34% até junho de 2024, conforme dados da Abecip.”
Jessica Araripe, advogada sênior das áreas de Bancário e de Mercado de Capitais do escritório Machado Meyer, explica que, inicialmente, apenas financeiras – registradas como SCFI – podem emitir. “Casas que atuem, por exemplo, como Sociedade de Crédito Direito (SCD), precisam solicitar a nova licença para emitirem LCI, processo que demora alguns meses”, explica Jessica. A Resolução 471, acrescenta a advogada, apenas incluiu as financeiras no grupo das casas que podem emitir o título. “O restante da regra, oriundo da 3.614 segue igual, ou seja, é necessário que o papel esteja lastreado em crédito de imóveis garantidos pela alienação fiduciária ou hipoteca.”
Atuando no crédito com garantia de imóveis (home equity), a CashMe – fintech da Cyrela – se enquadra no grupo das companhias que vão solicitar a licença de SCFI para poderem emitir o papel. “Hoje, usamos como funding capital próprio, que não é tão eficiente, FIDC, um pouco mais caro, e CRI, que também não tem os mesmos benefícios da LCI”, comenta Juliano Bello, cofundador e CEO da CashMe. Na visão do executivo, há vantagens em emitir LCI, em substituição à parte dos CRIs que fornecem capital para a CashMe.
A fintech já lançou no mercado R$ 3,5 bilhões em CRIs e está na 19ª emissão do produto, em roadshow, visando captar R$ 350 milhões. “O CRI hoje é a única alternativa de funding competitivo para escalarmos, mas ele é operacionalmente mais caro e com muitos intermediários. O custo final é relativamente mais alto do que uma LCI, 2,5% contra 0,5%”, explica Bello. “Ficamos mais competitivos no funding, quando comparamos com os bancos, o que favorece o cliente final.”
Na visão do CEO da CashMe, a tendência é que haja na empresa um mix melhor entre CRI, LCI e demais alternativas de funding. “Apesar de mais barata, o que limita a participação maior da LCI é que por ser focada na pessoa física, varejo, os prazos dos títulos são menores, enquanto nosso crédito, normalmente, é de 10, 15 anos. Não dá para depender só da LCI pelo descasamento de passivo e ativo.” A CashMe tem uma carteira de crédito com garantia imobiliária de R$ 2,6 bi.
