Por Lara Asano
A perda de força da poupança como fonte de recursos para o crédito imobiliário deve ampliar a necessidade de os bancos recorrerem a instrumentos de mercado para sustentar a expansão da carteira, segundo executivos do Bradesco.
Dados do Banco Central apresentados pelo Bradesco mostram que o saldo da poupança do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) ficou em R$ 754 bilhões em abril. “Em termos de saldo final, anda muito de lado, levemente abaixo. Hoje, o mercado como um todo tem cerca de R$ 750 bilhões de saldo de poupança”, afirmou Thiago Spessoto, superintendente sênior de negócios do Bradesco.
Ao mesmo tempo, as carteiras imobiliárias seguem em expansão, aumentando o descasamento entre a principal fonte tradicional de funding do setor e a demanda por financiamento. “Esse descasamento cada vez maior faz com que as taxas de mercado venham para dentro das políticas de precificação do crédito imobiliário”, disse Spessoto.
Na composição total do funding imobiliário, a participação da poupança caiu de 34% em dezembro de 2023 para 29% em dezembro de 2025. No mesmo intervalo, as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) passaram de 17% para 19% do total, enquanto o volume total de recursos destinados ao setor cresceu de R$ 2,20 trilhões para R$ 2,63 trilhões.
Segundo Spessoto, o movimento reflete tanto o ambiente de juros elevados, que reduz a atratividade da poupança em relação a outras aplicações financeiras, quanto o crescimento das carteiras de crédito imobiliário. “A gente acha que tem uma transformação cultural de consumo para frente, em que não vemos a poupança sendo a poupança histórica que a gente viu”, afirmou.
No caso do Bradesco, a carteira imobiliária somava R$ 148,3 bilhões em março, alta de 7,9% em 12 meses. Esse volume equivalia a 191% do montante correspondente a 65% do saldo da poupança do banco, percentual usado como referência no modelo de direcionamento de recursos. Segundo a apresentação, outros grandes bancos também operam com carteiras acima desse parâmetro.
Apesar da pressão sobre o funding, os executivos disseram que o crédito imobiliário continua sendo estratégico para os bancos. “Os bancos não estão operando o crédito imobiliário por uma questão de regulação de exigibilidade. É por apetite ao negócio. É um tema muito estratégico”, afirmou Spessoto.
O Bradesco também avalia os impactos das novas regras de funding do crédito imobiliário, que preveem a transição para um modelo em que 100% da poupança será direcionada ao setor ao longo de dez anos. A mudança inclui a liberação gradual de recursos hoje recolhidos como compulsório e da parcela livre da poupança, com conclusão prevista para janeiro de 2036.
Um dos pontos de atenção é o descasamento entre o prazo dos financiamentos imobiliários, que pode se estender por décadas, e o período considerado para o cumprimento da exigibilidade no novo modelo, de cinco a sete anos, dependendo da operação. Além disso, ao menos 80% da exigibilidade deverá ser cumprida em operações do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com taxa limitada a TR mais 12% ao ano e imóveis de até R$ 2,25 milhões.
Segundo o material apresentado pelo Bradesco, o novo modelo aumenta a complexidade da gestão da exigibilidade e a exposição dos bancos ao risco de taxa de juros. O banco afirma que ainda avalia os impactos para 2027, quando começa uma nova etapa da mudança regulatória.
Em 2026, porém, o Bradesco afirma manter apetite para crescer no segmento. Segundo material apresentado pelo banco, a instituição ganhou 2,8 pontos percentuais de market share entre dezembro de 2025 e abril de 2026, avanço que o banco afirma ter sido o maior entre as instituições financeiras no período.
A taxa média praticada pelo banco no crédito imobiliário caiu de um patamar próximo de 13% ao ano para cerca de 12% ao ano neste ano, movimento associado à liberação de parte do compulsório e à maior competição entre os bancos durante a fase de transição das regras.
