A Vitacon, que ganhou reputação de ser uma incorporadora de imóveis compactos, deve chegar neste ano pela primeira vez à marca de R$ 1 bilhão em vendas e em lançamentos.
Ariel Frankel, CEO e um dos fundadores da empresa, afirma que a companhia tem lançado uma média de oito projetos ao ano, o que deve se repetir em 2023, e crescido entre 30% e 40% no valor desses prédios.
Em 2022, foram R$ 800 milhões em lançamentos, que devem chegar a R$ 1,1 bilhão neste ano e a R$ 1,5 bilhão em 2024. Os estúdios compactos ainda são o principal produto da Vitacon, mas a empresa tem lançado também unidades maiores.
O próximo projeto da empresa, que reúne três torres na Bela Vista, terá unidades de 19 a 52 metros quadrados, de até dois quartos, que somam um valor geral de venda (VGV) de R$ 300 milhões. O maior apartamento já feito pela empresa tem 170 metros quadrados.
Metade dos compradores da empresa são investidores, atraídos pelos apartamentos compactos, e metade deseja morar nas unidades, segundo o CEO. A incorporadora vende apartamentos para investidores pessoa-física e também para holdings patrimoniais. Tem sido procura, ainda, por fundos de investimento imobiliário (FIIs).
“Temos várias conversas com fundos que estão olhando para esse novo momento do mercado”, afirma Frankel. A ideia, nesse caso, seria ter um parceiro desde a concepção do projeto. “É muito provável que isso aconteça”.
Nem todos os apartamentos são colocados à venda, no entanto. A incorporadora reserva 20% da produção e segura essas unidades, que vão para locação. A estratégia é diversificar a renda da empresa e também deixar os ativos se valorizarem mais, ficarem “maturados”, antes de serem vendidos. A empresa pode ficar com prédios inteiros ou com parte das unidades.
Entre os compradores, Frankel afirma perceber, nos últimos meses, uma vontade maior de fechar negócios, para se antecipar a um movimento de aumento do preço das unidades. “Se os juros vão cair, os preços dos imóveis vão ter correção, esse comprador inteligente aproveita para se movimentar antes e não pagar muito caro”, afirma. Ele diz ver espaço para um aumento do preço pedido, porque o valor dos terrenos tem avançado na cidade e houve alta inflação dos custos da construção até o ano passado.
A revisão do Plano Diretor em São Paulo deve ajudar o mercado imobiliário, na sua visão, por “manter a verticalização e a construção em áreas já consolidadas de transporte público” e até aumentar algumas dessas áreas.
São em regiões assim que a Vitacon tem apostado, já que o estilo de vida pensado para unidade compactas pressupõe alta conectividade com a cidade e seus serviços. “Entendemos que tem regiões com pouco apelo para compactos”, diz.
Frankel, no entanto, vê demanda crescente por unidades menores, na contramão de outros agentes do mercado que enxergam um excesso de oferta de estúdios. Para ele, o tipo de ocupação está mudando e privilegia esses imóveis, com menos famílias e mais pessoas morando sozinhas e com animais de estimação. “É um caminho que deve se fortalecer cada vez mais.”
A companhia deve fechar no próximo ano dois projetos de retrofit (reforma) de prédios comerciais, que virarão residenciais. A Vitacon já fez retrofits em três ocasiões no passado, nos arredores da Paulista. “Só não fizemos o triplo disso por dificuldade de encontrar os prédios e de fechar a conta, mas vemos o retrofit com ótimos olhos, é uma forma de atualizar a cidade”, diz.
