Por Caio Portugal
Trata-se do Agravo Regimental no Mandado de Segurança 40.223, que discute se os Provimentos 172 e 175 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) podem restringir o uso da alienação fiduciária em garantia de imóveis.
Esses provimentos determinavam que apenas as entidades do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) - ou seja, os bancos - poderiam formalizar contratos de alienação fiduciária por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
Todos os demais agentes - como incorporadoras, loteadoras, fundos de investimento e cooperativas fora desses sistemas - seriam obrigados a fazer escritura pública em cartório de notas, aumentando muito o custo das operações.
Em 2024, o Corregedor Nacional de Justiça suspendeu os efeitos desses provimentos, mas depois o partido Podemos entrou com mandado de segurança contra essa suspensão e, agora, recorreu ao STF.
O julgamento na 2ª Turma ainda não terminou, mas é preciso observar o que diz a lei: o artigo 38 da Lei 9.514/1997, aprovada pelo Congresso Nacional, autoriza expressamente que os contratos de alienação fiduciária em garantia de imóveis sejam celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
Essa prerrogativa, portanto, não é exclusiva às entidades do SFI ou do SFH. Essa foi a decisão do legislador, confirmada em várias alterações da lei ao longo dos anos.
Depois de assinado pelas partes, o contrato vai para o Cartório de Registro de Imóveis, e ali é registrado na matrícula do imóvel, tornando-se público para toda a sociedade.
O registro dá segurança jurídica completa: prova a existência da garantia, torna o direito oponível a terceiros e permite que qualquer pessoa consulte a situação do bem. Não é necessário passar pelo cartório de notas para fazer a escritura pública. A etapa do Cartório de Registro de Imóveis já cumpre esse papel de forma eficiente.
A posição defendida até agora por Gilmar Mendes e Dias Toffoli segue exatamente o que o Congresso decidiu e vai na direção moderna que o Brasil precisa: simplificação, menos burocracia e maior acesso ao crédito. O comprador ou tomador de financiamento quer ter a propriedade e usar o seu imóvel. Um contrato particular bem feito e registrado é mais que suficiente para isso.
Os votos dos ministros Fux e André Mendonça, infelizmente, tentam manter ou reforçar um modelo mais burocrático e caro, que daria sobrevida à exigência de escritura pública em muitos casos, criando uma duplicidade desnecessária: contrato particular + escritura pública + registro.
O resultado seria aumento de custos para as famílias, encarecimento do spread do crédito e dificuldade maior para incorporadoras e loteadoras que não pertencem ao SFI.
Estudos do Ministério da Fazenda já estimaram que essa obrigatoriedade poderia gerar impacto de bilhões de reais por ano em custos extras - dinheiro que sairia do bolso do consumidor final, especialmente nas operações de menor valor.
Respeitar o artigo 38 da Lei 9.514/1997 como o Congresso o escreveu é respeitar a vontade democrática. É permitir que o mercado imobiliário e o crédito funcionem com mais eficiência e inclusão.
Espera-se que esse julgamento traga segurança jurídica e reflita o cumprimento da legislação nacional sobre o tema, que é um dos pilares do arcabouço jurídico-imobiliário do país, que foi aperfeiçoado por legislações que trouxeram o crédito mais acessível, a dinamização da produção imobiliária e políticas de enfrentamento do déficit habitacional.
