Luana Zanobia
Durante anos, o mercado imobiliário brasileiro seguiu uma lógica relativamente previsível: São Paulo e Rio de Janeiro concentravam os maiores lançamentos, o maior volume financeiro e o maior interesse das incorporadoras. Mas os dados mais recentes do Índice de Demanda Imobiliária (IDI) Brasil mostram que o mapa das oportunidades começou a mudar, e que as cidades mais promissoras para fazer negócios hoje dependem menos de oferta e mais de demanda reprimida, renda local e dinamismo econômico.
O levantamento, realizado pelo ecossistema Sienge em parceria com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), analisa 81 cidades brasileiras e mede justamente onde existe demanda consistente por imóveis nos segmentos econômico, médio e alto padrão.
Na prática, o indicador tenta responder a uma pergunta cada vez mais estratégica para incorporadoras e investidores: onde há compradores reais para absorver novos empreendimentos?
“O IDI é um indicador de demanda imobiliária, diferente do que o mercado está acostumado a acompanhar, que normalmente é oferta”, afirma Gabriela Torres, Gerente Executiva de Dados e Inteligência do Ecossistema Sienge. “A lógica não é apenas olhar quantos lançamentos existem em uma cidade, mas entender se existe demanda consistente para absorver aquele produto.”
Segundo ela, o índice foi criado justamente para evitar uma distorção comum do setor: assumir que mercados com muito lançamento necessariamente representam as melhores oportunidades. “Se analisássemos apenas volume de oferta, São Paulo sempre lideraria. Mas quando combinamos isso com renda, dinâmica econômica e demanda efetiva, conseguimos enxergar com mais clareza onde a procura realmente está se fortalecendo”, diz. Newsletter Forbes
O indicador combina informações macroeconômicas e dados operacionais do próprio mercado imobiliário. Primeiro, mede o tamanho da população dentro de cada faixa de renda. Depois, avalia fatores como geração de empregos, atividade econômica regional e força do mercado secundário -isto é, a quantidade de imóveis usados disponíveis.
“É um indicador construído a partir de milhares de variáveis que contam uma história sobre cada cidade”, afirma. “E o mais interessante é que conseguimos identificar exatamente o que puxou determinada cidade para cima ou para baixo no ranking.”
Brasília e Goiânia puxam nova geografia da alta renda
O movimento mais emblemático do trimestre aconteceu no segmento de alto padrão, voltado para famílias com renda acima de R$ 24 mil mensais.
Brasília manteve a liderança nacional pelo segundo trimestre consecutivo, enquanto Goiânia avançou para a terceira posição, atrás apenas de São Paulo. O resultado reforça o avanço do Centro-Oeste como novo polo de crescimento da alta renda imobiliária brasileira. “Quando olhamos para Brasília e Goiânia, vemos cidades muito impulsionadas pela dinâmica econômica local. Agronegócio, política, serviços e concentração de renda criam um ambiente muito favorável para o mercado de alta renda”, afirma Torres.
O dado chama atenção porque rompe parcialmente a dependência histórica do eixo Rio-São Paulo no segmento premium.
Embora São Paulo e Rio continuem entre os mercados mais relevantes do país, o levantamento mostra que cidades fora do circuito tradicional passaram a oferecer uma combinação mais equilibrada entre demanda, renda e absorção de lançamentos.
No ranking de alto padrão, Brasília lidera, seguida por São Paulo, Goiânia, Curitiba e Rio de Janeiro. Fortaleza aparece em sexto lugar, enquanto Porto Belo, em Santa Catarina, surge como um dos novos polos de valorização imobiliária do país.
Cidades médias viram alvo das incorporadoras
O segmento de médio padrão, voltado para famílias com renda entre R$12 mil e R$ 24 mil, talvez seja hoje o mais estratégico do mercado imobiliário brasileiro.
É justamente nessa faixa que o impacto dos juros altos aparece deforma mais intensa, já que os compradores dependem mais de financiamento imobiliário. Ainda assim, algumas cidades começaram ase destacar pela capacidade de manter demanda aquecida mesmo em um ambiente econômico mais restritivo.
Maringá, no Paraná, subiu dez posições e alcançou o quinto lugar nacional. Itajaí avançou para a sexta posição, enquanto Belo Horizonte saltou do 11º para o 7º lugar. Na avaliação do setor, essas cidades passaram a reunir atributos cada vez mais valorizados pela média renda brasileira: infraestrutura consolidada, qualidade de vida, menor saturação urbana e preços ainda inferiores aos das grandes capitais.
“Cidades que dependem muito do médio padrão tendem a sentir mais o efeito dos juros altos”, afirma Torres. “O alto padrão sofre menos porque depende menos de crédito, enquanto o econômico é mais protegido pelos subsídios do Minha Casa Minha Vida.” Mesmo assim, São Paulo continua liderando o ranking do médio padrão, seguida por Curitiba, Goiânia e Brasília. Segundo Torres, o caso paulista mostra que, apesar da desaceleração do crédito, a demanda imobiliária segue estruturalmente forte. “São Paulo voltou a apresentar níveis muito altos de demanda direta. Existe um componente cultural muito forte ligado ao imóvel no Brasil e a busca pela casa própria continua extremamente relevante.”
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